Оценка стоимости объекта

Объект –  аналог продавался полгода назад, уровень  цен вырос на 12%.

Таблица 3 –  Сведения о сделках, произошедших недавно на рынке недвижимости

Тип объекта  недвижимости	Площадь общая, кв. м.	Цена продажи, руб.
Гостиница	800,0	8400000,0
Примечание: цена продажи дана на объект в целом

 

Теория оценочной  деятельности базируется на применении трех подходов к оценке:

• затратный подход;
• доходный подход;
• сравнительный подход.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Технология  применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:  
      1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания как нового.

2. Расчет выявленных видов износа.

3. Оценка рыночной  стоимости земельного участка.

4. Расчет итоговой  стоимости объекта оценки путем  корректировки восстановительной  стоимости здания как нового  на износ с последующим увеличением  полученной величины на стоимость  земельного участка.

На первом этапе  определяется стоимость объекта  недвижимости в рамках затратного подхода. Рыночная стоимость объекта с точки зрения издержек может быть определена по формуле:

MV = LV + IV     или      MV = LV + (RCN – D) ,                                (4)

где MV – рыночная стоимость;

LV – стоимость  земли; 

IV – стоимость  сооружений за вычетом их износа, которая  разбивается на две  части: стоимость замещения, или  затраты на возведение нового  сооружения (RCN) равной полезности, и износ сооружений (D).

Таким образом, сначала необходимо оценить стоимость  земельного участка, на котором находится  объект, затем рассчитать восстановительную  стоимость объекта, затем оценить  накопленный износ. Полученные данные используются для вывода величины рыночной стоимости объекта затратным подходом.

Стоимость нового строительства может быть определена двумя различными подходами с ориентацией на разные виды стоимости. Для определения затрат на строительство улучшений в их «новом» состоянии могут быть рассчитаны стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) и стоимость замещения.  Полная стоимость замещения отражает стоимость строительства в текущих ценах, здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Полная стоимость воспроизводства отражает стоимость строительства, в текущих ценах, точной копии здания, с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, "несоответствия" и устаревание), что и у объекта оценки. Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства.

Следующий этап оценки недвижимости затратным методом – оценка накопленного износа. Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Выделяют 3 вида износа: физический, функциональный и экономический.

Физическое  ухудшение (износ) включает в себя любое  физическое изнашивание здания: от потускневшей краски до разрушения конструкций. Физический износ может быть устранимым и неустранимым.  Неустранимый физический износ имущества вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Неустранимый физический износ – это физическое разрушение, которое с экономической точки зрения нерационально восстанавливать на момент проведения оценки. Сюда обычно входят все базовые сооружения или элементы долгосрочного периода эксплуатации, а также элементы краткосрочного периода эксплуатации, которые еще находятся в функционально пригодном состоянии, например, крыша, износ которой составляет 50%. Данный вид износа рассчитывается пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Фактические сроки  эксплуатации определяются с момента  ввода имущества или с момента проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываются для всех типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих. К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов имущества: фундаменты, каркас, наружные стены, железобетонные перекрытия, металлоконструкции. Нормативный срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации имущества в целом. Остальные конструкции и элементы имущества относятся к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации имущества должны неоднократно заменяться.

Сумма неустранимого  физического износа рассчитывается по формуле:

   ,                                                                       (5)

где Сi  - стоимость  нового строительства i –го конструктивного  элемента здания;

Тiф – фактический  срок службы i –го  конструктивного  элемента здания;

Тiн – нормативный  срок службы i –го  конструктивного  элемента здания.

Под устранимым физическим износом понимается потеря стоимости имущества из-за потенциальных  затрат типичного покупателя на ремонт конструкций и элементов имущества, имеющих явные повреждения или дефекты. При этом предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Функциональное  устаревание (износ). Функциональное устаревание  – это потеря стоимости из-за неспособности сооружения адекватно  выполнять на момент проведения оценки те функции, для которых оно предназначено. Функциональное устаревание является результатом изменений спроса, тенденций моды, технологий, и оно может принимать форму недостаточности (например, только одна ванная в доме), необходимости модернизации (например, устаревшая кухня), или излишества (например, слишком высокие потолки). Покупатель воспринимает это как потерю полезности, поэтому предлагаемая цена будет ниже.

Функциональное  устаревание также может быть устранимым или неустранимым в зависимости от того, будут ли экономически оправданы затраты на его устранение. Примерами устранимого функционального устаревания может служить неэффективная система отопления или охлаждения, слишком малое число электрических розеток в комнатах, отсутствие системы вентиляции и т.д. В этих примерах увеличение стоимости объекта за счет коррекции обычно превышает затраты на такую коррекцию. Устранимое функциональное устаревание измеряется избыточными затратами но коррекцию – разницей в затратах на момент проведения оценки между добавлением желательного элемента в существующем строении и установкой его в новом. Неустранимое функциональное устаревание имеет место в тех случаях, когда затраты на коррекцию превышают увеличение стоимости. Примеры такого износа включают в себя вышедший из моды дизайн, неудачное расположение помещений.

Экономическое устаревание вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное поблизости от жилой зоны. Экономическое устаревание всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной покупку окружающих объектов и удаление соответствующих вредных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость одного затронутого объекта.

На третьем  этапе рассчитывается стоимость  земельного участка, находящегося под объектом, принимается равной 10% от восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Заключительным  этапом оценки недвижимости затратным  подходом является определение итоговой величины стоимости объекта недвижимости. Для этого необходимо к стоимости земельного участка прибавить стоимость улучшения (строения) за минусом износа.

Рассчитаем  рыночную стоимость заводоуправления:

 Рассчитаем стоимость воспроизводства на год постройки (1978 г.).

Стоимость воспроизводства  рассчитывается как произведение площади  исследуемого объекта на количество этажей, на высоту одного этажа и  на восстановительную стоимость 1 куб.м. здания:

1090,2*3,8*2*29,1=241 108,6(руб.).

2) Коэффициент  перерасчета показателей восстановительной  стоимости в цены текущего момента равен 52,4, то стоимость воспроизводства на текущий момент (2010 г.) равна:

RCN = 241 108,6*52,4=12 634 090,64 (руб.).

Стоимость земельного участка находящаяся под объектом принимается равной 10% от восстановительной стоимости объекта недвижимости:

LV  = 12 634 090,64*10%=1 263 409,06(руб.).

4) Рассчитаем  физический износ объекта.

Неустранимый  износ

Износ рассчитывается, как стоимость всего объекта  умножить на долю этого элемента в строительстве всего объекта и умножить на срок полезного использования.

Ифундамент= 12 634 090,64*0,04 * 33/120 =138974,99

Истены и перегородки=12 634 090,64*0,19*33/80=990196,85

Иперекрытия=12 634 090,64*0,15*33/100=625387,48

∑И(долгоживущих элементов) = 138974,99+990196,85+625387,48=1 754559,32

Икрыши= 12 634 090,64*0,12*0,4*13/50+(12 634 090, 64 *0,12) *0,6* 33/50=758 045,43

Иполы=12 634 090,64*0,14*0,4*13/50+(12 634 090,64*0,14)*0,6* 33/50=884386,33

Ипроемы=12 634 090,64*0,1*33/60 =694874,98

Иотделочные работы=12 634 090,64*0,1*33/30=1 389 749.97

Ивнутренние сан.-тех. и элект. устройства= 12 634 090,64*0,12*33/30=1 667 699.96

Ипрочие расходы= 12 634 090,64*0,04*33/50=333 539.99

∑ И(короткоживущих элементов)= 758 045,43+884 386,33+694 874,98+1 389 749,97+1 667 699,96= 5394 756,67

∑ Ивсего= 1 754 559,32 + 5 394 756,67= 7 149 315,99

Устранимый  износ

Идолгоживущих элементов= 12 634 090,64*0,38*0,45=2 160 429,44

Икороткоживущих элементов= 12 634 090,64*0,62*0,22=1 723 289,96

5) Функциональный  износ. Известно, что объект оценки имеет неудачную планировку помещений, при строительстве использовались устаревшие архитектурные и строительные решения. По данному фактору – устаревание 8%.

Ифункциональный= 12 634 090,64*0,08=1 010 727,25 (руб.).

6) Рассчитаем экономический износ, если известно, что объект расположен в районе со слабо развитой инфраструктурой, по данному фактору – устаревание – 5%.

Иэкономический= 12 634 090,64*0,05 = 631704,53 (руб.).

7)Общая сумма  износа равна:

∑И =7 149 315,99+2 160 429,44+1 723 289,96+1 010 727,25+

631 704,53=12675 467,17(руб.).

8) Рыночная стоимость  заводоуправления равна:

MV =1 263 409,06+(12 643 090,64-12 675 467,17)=1 222 032,53 (руб.).

Доходный подход заключается в следующем. С точки  зрения инвестора стоимость любого объекта доходной недвижимости  определяется его способностью приносить доход. Инвестор отказывается от немедленного потребления имеющихся у него средств в обмен на ожидаемые в будущем преимущества. Вознаграждение за этот отказ представляет собой предпринимательский доход.

На основе сложившихся  на рынке арендных ставок сначала  рассчитывается потенциальный валовой доход инвестора (ПВД) – доход от сдачи в аренду всей площади объекта недвижимости. Он рассчитывается на ежегодной основе. Затем определяется действительный валовой доход  (ДВД) как ПВД за минусом потерь от недоиспользования площадей и недополучения арендных сумм по этой причине. Простой помещений вызывается, во-первых, необходимостью поиска арендаторов, а во-вторых, в каждом здании некоторая часть площадей является непривлекательной для аренды и поэтому остается хронически незанятой. Затем из действительного валового дохода вычитаются различные расходы по эксплуатации и обслуживанию здания, и определяется чистый операционный (эксплуатационный) доход (ЧЭД, ЧОД), который и используется как база при расчете стоимости объекта доходным подходом.

ПВД= 1090,2*100*12=1 308 240

ДВД = 1 308 240-(1 308 240 *25,1%) = 979 871,76 

ЧОД = 979 871,76–(12*3 120) = 942 431,76

В рамках доходного  подхода выделяется два метода: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков.

В чистом виде в  рамках прямой капитализации стоимость  рассчитывается по следующей формуле:

    ,                                                                                      (6)

где I – чистый операционный доход от объекта,

R – коэффициент  капитализации.

Коэффициент капитализации  рассчитывается по следующей формуле:

,                                                                              (7)

где  R – коэффициент капитализации;

i – ставка  дохода на капитал;

def – доля  ожидаемой потери основной суммы  капитала (стоимости актива);

n – период, в  течение которого происходит  ожидаемое снижение стоимости актива.