Оценка стоимости объекта

Оценка всех видов собственности заканчивается  составлением отчета об оценке собственности, в котором дано экспертное заключение о рыночной стоимости объекта. Услуги по оценке объектов собственности могут иметь разную стоимость в зависимости от того имущества, которое подвергается оценке стоимости собственности.

Для оценки стоимости  объектов собственности российским законодательством закреплено использование следующих подходов (рисунок 2), основанных на трех способах возможного использования объекта оценки как экономического блага: блага для собственного потребления, блага как товара и блага как генератора дохода [21, C. 78 - 85].

Рисунок 2 –  Подходы для оценки стоимости  объектов собственности

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Затратный подход – совокупность методов стоимостной оценки собственности, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.  Методика затратного подхода основывается на расчете стоимости воспроизводства (замещения) по воспроизводимым видам активов, к которым земельные участки не относятся. Элементы затратного подхода могут применяться при расчете стоимости улучшений в рамках других методов оценки земли.

Этот подход включает несколько этапов:

- определяется  стоимость земельного участка,  на котором находится собственность;

- определяется  восстановительная или замещающая стоимость собственности на действительную дату оценки.

Под восстановительной  стоимостью подразумевается  стоимость воспроизводства точной копии собственности в ценах на дату оценки.

Под стоимостью замещения подразумевается  стоимость собственности в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых технологий и материалов в соответствии с текущими стандартами [16, C. 90 - 92].

Доходный подход – совокупность методов стоимостной оценки собственности, основанных на определении ожидаемых доходов от владения собственностью. Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта равна текущей стоимости всех будущих выгод от владения объектом.

Метод капитализации  доходов используется при оценке приносящей доход собственности. Доход  от владения собственностью могут, например, представлять собой текущие и  будущие поступления от сдачи  ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости собственности при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и стоимости земельного участка.

 Целесообразно выделить основные этапы оценки методом капитализации:

- оценивается  потенциальный валовый доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке собственности для сравниваемых объектов. Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который можно получить от собственности при 100% использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки:

ПВД  = S * Са,                                                                             (1)                                                                                                     где S – площадь в кв. м. сдаваемая в аренду, Са – арендная ставка за 1 кв. м.

- оцениваются  предполагаемые потери от недоиспользования  объекта собственности и потери  при сборе платежей. Уменьшение  ПВД на величину потерь действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД –  потери.                                                                   (2)

- рассчитываются  предполагаемые издержки по эксплуатации  оцениваемой стоимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами, которые принято делить на следующие виды (рисунок 3):

Рисунок 3 –  Виды операционных расходов

 

 

 

 

 

 

 

- определяется  прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов:

ЧОД = ДВД –  операционные расходы.                                          (3)

- рассчитывается  коэффициент капитализации. Существует  несколько методов его определения:

1. метод кумулятивного построения;

2. метод определения  коэффициента капитализации с  учетом возмещения капитальных затрат;

3. метод связанных  инвестиций или техника инвестиционной  группы;

4. метод прямой капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков. Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объектов собственности и возможная его продажа [7, C. 22 - 25].

Сравнительный подход – совокупность методов стоимостной оценки собственности, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход основан на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за объект большую цену, чем платят другие покупатели за аналогичные объекты, а продавец не захочет продать объект за цену меньшую той, которую получают другие продавцы за аналогичные объекты. Основой данного подхода является сбор информации о ценах сделок на рынке.

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов собственности, как правило, за последние 3 – 6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости собственности аналогичной полезности.

Под полезностью  понимается совокупность характеристик  объекта, определяющих назначение, возможность  и способы его использования, а также размеры и сроки  получаемого в результате использования  дохода. Данный метод является объективным  лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Этот метод  требует базы данных по совершенным  сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, не действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являются ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для выявления анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны [8, C. 56 - 59].

Обычно для  более точной оценки стоимости объекта  используют сочетание двух или даже всех трех методов определения, а определенные альтернативные оценки стоимости служат для проверки друг друга и уточнения результатов оценки.

В  дополнение к трем названным подходам в России широко обсуждаются возможности использования опционного подхода. 
Оценка стоимости всех видов объектов собственности имеет большое значение для формирования рыночного хозяйства. Например, стоимость бизнеса выступает критерием эффективности деятельности предприятия, а оценку стоимости ценных бумаг часто невозможно получить через котировки фондового рынка, так как лишь незначительная часть акционерных обществ имеет публичную котировку.

Оценку стоимости  недвижимости используют для продажи  имущественного комплекса, для проведения реструктуризации предприятий и компаний, а оценку отдельных видов имущества (например, земельных участков) — для принятия инвестиционных решений.  
В хозяйственном управлении важна оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств. Заказчиками этого вида оценки часто становятся страховые компании.

Особое значение имеет оценка стоимости нематериальных активов: отсутствие обоснованной оценки не позволяет поставить их на баланс, и в результате стоимость предприятия занимается.

В условиях рыночной экономики деятельность хозяйствующих  субъектов рассматривается через призму их стоимости, поэтому определение стоимости объекта становится вопросом принципиальным.

Потребность в оценке стоимости всех видов объектов собственности в России велика, однако проблемы сущности оценки тех или иных объектов, использования конкретных подходов и методов оценки нуждаются в теоретической разработке.

Методологическим  основанием для развития теории и практики оценочной деятельности служат теории собственности, теории стоимости и теория оценки.

На основе теории собственности определяются право собственности и объекты собственности, то есть материальная основа для проведения оценки, идентифицируются объекты оценки, в том числе материальные и нематериальные активы, составляются соответствующие классификации и определяется предназначение каждого объекта оценки. При этом объекты оценки сопоставляются с их функцией в хозяйственном процессе (производственной, инфраструктурной, финансовой, маркетинговой или иной). Так что при рассмотрении проблемы определения стоимости в рамках теории собственности возможна четкая идентификация как материальных, так и нематериальных активов по некоторым основаниям. Например, функциональные основания позволяют выделить в ряду объектов собственности группы материальных или нематериальных активов и тем самым сформировать массив для проведения оценки [18, C. 67 - 69].       

Таким образом, оценка собственности является неотъемлемой частью оценочной деятельности. В настоящее время услуги по оценке собственности оказываются по следующим основным направлениям:   
- оценка стоимости бизнеса (предприятия как имущественного комплекса в целом);  
- оценка стоимости акций действующих компаний и других ценных бумаг;  
- оценка стоимости недвижимого имущества;  

-  оценка  стоимости машин, оборудования  и транспортных средств; 

- оценка стоимости  нематериальных активов и объектов  интеллектуальной собственности; 

- переоценка  основных фондов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО  ИМУЩЕСТВА 

(Вариант 21)

В качестве расчетного задания взят объект оценки – Гостиница, со следующими характеристиками:

Таблица 1 –  Основные характеристики объекта

Объект оценки	Год постройки	Площадь, кв.м	Высота этажа, м	Этажность	Капитальный ремонт	% повреждений		Потери от недоиспользования, %
						Долго	коротко
Гостиница	1978	1090,2	3,8	2	1998	45	22	25,1

 

Таблица 2 –  Удельные веса и нормативные сроки  службы основных конструктивных элементов  гостиницы.

Конструктивный  элемент	Удельный вес, %	Нормативный срок службы
Фундамент	4	120
Стены и перегородки	19	80
Перекрытия	15	100
Крыши	12	50
Полы	14	50
Проемы	10	60
Отделочные  работы	10	30
Внутренние  санитарно-технические и электрические  устройства	12	30
Прочие работы	4	50
Итого:	100

 

Объект оценки имеет неудачную планировку помещений, при строительстве использовались устаревшие архитектурные и строительные решения. По данному фактору – устаревание 8 %. Объект расположен в районе со слабо развитой инфраструктурой. По данному фактору – устаревание – 5 %.

В каждом объекте  недвижимости проводился капитальный  ремонт, во время которого полностью были обновлены отделочные работы, внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства; на 40% заменено напольное и кровельное покрытие. Год проведения капитального ремонта 2000.

Долгосрочные  ежегодные темпы прироста показателей дохода принять в размере: 5 % (постоянные).

Ставка дисконта – 20 %.

Рассчитаем  объем объекта:

1090,2 * 3,8 *2 = 8285,52 куб. м.

Сумма эксплуатационных расходов в месяц составляет 3 120 рублей.

Среднемесячная  арендная ставка: 100  руб./кв.м.

Характеристика объекта оценки по сравнению с объектом – аналогом:

Объект оценки расположен ближе к основным транспортным магистралям (поправка 5%); физическое состояние хуже, чем у объекта – аналога (4%), земельный участок в пределах объекта имеет лучшее характеристики ландшафта (2%).

Объект - аналог продавался в кредит  (поправка 15%) в весьма короткие сроки, не достаточные для адекватного маркетинга (10%).