Оценка недвижимого имущества

 

 Очевидно, что реальная  оценка стоимости объекта недвижимости  может быть получена при наличии  полной и достоверной информации, включающей как общие, так и  специальные данные.

К общим данным относятся сведения экономического, социального, правового, экологического характера. Источниками такой информации являются статистические отчеты, финансово-экономические издания и журналы по оценке недвижимости. Для достоверной оценки необходимо также знать уровень инфляции, ставки банковского кредита и реинвестирования, покупательскую способность, уровень цен, занятости и др.

К общим относятся и данные о районе местонахождения объекта оценки.

Специальные данные должны содержать сведения о праве собственности на объект, общую характеристику земельного участка и факторов, улучшающих качества объекта.

Физическая характеристика земельного участка должна быть полной и отражать наиболее важные его параметры:

-площадь и форму (т.е. размер, границы по улице, реке, магистрали);

-топографические  и ландшафтно-композиционные особенности (рельеф, пейзаж, наличие водоёмов, растительности);

-описание ближайшей прилегающей к участку территории (наличие дорог, подъездных путей, остановок общественного транспорта, застройки), социальной инфраструктуры;

-возможные улучшения на участке (развитие элементов существующей инфраструктуры).

Необходимо также иметь информацию о продажах и доходности аналогичных объектов, затратах на их создание, что потребуется при оценке недвижимости тем или иным методом.

 

 

Этап 4. Анализ вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает поиск возможностей увеличения дохода как от земли, так и от строений.

 

 

Этап 5. Согласование. 

В ходе этого процесса (называемого «экзаменом совести») оценщик заново проверяет достоверность информации, применимость тех или иных принципов оценки, заново пересматривает показатели стоимости и определяет окончательный результат.

Согласование предусматривает следующие процедуры:

-обзор факторов стоимости в их связи с принципами оценки;

-повторную проверку статистических и вероятностных показателей;

-логические рассуждения и суждения на основе здравого смысла по показателям рассмотренных вариантов;

-окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта после сведения показателей оценки в итоговую таблицу.

 

Этап 6. Составление отчета об оценке.

- составление Отчёта  и Экспертного заключения об  оценке 

- передача заключения  об оценке заказчику

 

Раздел 3. Объем, этапы и структура процесса оценки.

 

Оценка недвижимости - это упорядоченный процесс, базирующийся на рассмотренных в предшествующих пунктах принципах. Он основывается на научном методе и применим для широкого круга оценочных задач. Для прогнозирования ситуаций, корректировки фактов и предположений используется рыночная и другая информация.

Весь процесс оценки объекта недвижимости состоит из шести этапов, а именно:

1) определение задачи,

2) составление плана оценки,

3) сбор и проверка информации,

4) применение наиболее  целесообразных подходов к оценке  объекта и анализ вариантов  лучшего использования,

5) согласование,

6) отчет о результате  оценки стоимости объекта.

Рассмотрим каждый из этих этапов.

 

 

Этап 1. Определение задачи.

Условие задачи безусловно диктует клиент, Он определяет, для какой цели производится оценка. Но оценщик очень тщательно и щепетильно должен уточнить все интересы и намерения клиента, поскольку от правильно поставленной задачи будет зависеть и результат. При этом обязательно необходимо и важно идентифицировать реальный объект и определить связанные с ним юридические права.

Этот этап должен непременно  включать в себя следующие элементы:

-идентификацию объекта недвижимости,

-установление и уточнение юридических прав,

-дату оценки,

-описание целей оценки,

-определение вида стоимости,

-определение дополнительных условий.

 

 

Этап 2.  Составление плана оценки объекта недвижимости.

После определения и уяснения задачи необходимо искать пути её решения.

Это целесообразнее всего сделать через структурирование процесса оценки, т.е. составления общей схемы, предусматривающей рассмотрение в первую очередь общих факторов, а затем уже более специфических. Например, с регионального уровня стоимости идентичных объектов необходимо переходить  (спускаться) к стоимости на уровне местного рынка или его сегмента. На нижнем уровне осуществляется анализ   конкретных факторов, влияющих на стоимость данного земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Последовательность процедур этого этапа включает:

1) определение требований  к информации;

2) выявление источников  её получения;

3) идентификацию наиболее  подходящей методологии;

4) определение затрат  времени и трудозатрат;

5) составление плана работы;

6) конкретизация предложений  об условиях выполнения задания  и гонораре;

7) подписание договора.

Необходимо заметить, что последние пункты служат для уточнения и повышения ответственности и оценщика, и клиента.

 

 

Этап 3. Сбор и анализ  информации.

Очевидно, что реальная оценка стоимости объекта недвижимости может быть получена при наличии полной и достоверной информации, включающей как общие, так и специальные данные.

К общим данным относятся сведения экономического, социального, правового, экологического характера. Источниками такой информации являются статистические отчеты, финансово-экономические издания и журналы по оценке недвижимости. Для достоверной оценки необходимо также знать уровень инфляции, ставки банковского кредита и реинвестирования, покупательскую способность, уровень цен, занятости и др.

К общим относятся и данные о районе местонахождения объекта оценки.

Специальные данные должны содержать сведения о праве собственности на объект, общую характеристику земельного участка и факторов, улучшающих качества объекта.

Физическая характеристика земельного участка должна быть полной и отражать наиболее важные его параметры:

-площадь и форму (т.е. размер, границы по улице, реке, магистрали);

-топографические  и ландшафтно-композиционные особенности (рельеф, пейзаж, наличие водоёмов, растительности);

-описание ближайшей прилегающей к участку территории (наличие дорог, подъездных путей, остановок общественного транспорта, застройки), социальной инфраструктуры;

-возможные улучшения на участке (развитие элементов существующей инфраструктуры).

Необходимо также иметь информацию о продажах и доходности аналогичных объектов, затратах на их создание, что потребуется при оценке недвижимости тем или иным методом.

 

 

Этап 4. Анализ вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает поиск возможностей увеличения дохода как от земли, так и от строений.

 

 

 

 

Этап 5. Согласование. 

В ходе этого процесса (называемого «экзаменом совести») оценщик заново проверяет достоверность информации, применимость тех или иных принципов оценки, заново пересматривает показатели стоимости и определяет окончательный результат.

Согласование предусматривает следующие процедуры:

-обзор факторов стоимости в их связи с принципами оценки;

-повторную проверку статистических и вероятностных показателей;

-логические рассуждения и суждения на основе здравого смысла по показателям рассмотренных вариантов;

-окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта после сведения показателей оценки в итоговую таблицу.

 

Этап 6. Составление отчета об оценке.

- составление Отчёта  и Экспертного заключения об  оценке 

- передача заключения  об оценке заказчику

 

 

Раздел 4.   Краткое описание Свердловского района города Красноярска.

Свердло́вский райо́н — административный район правобережья города Красноярска.

 

Дата основания района	Район был образован Указом Верховного Совета РСФСР 23 марта 1977 года за счет территории Кировского района.
Площадь района	Протяжённость района с запада на восток — 19,0 км, с севера на юг — 3.8 км, площадь территории — 72 кв. км
Климатические характеристики	Климат Красноярска резко-континентальный; смягчается большими водными массами (Красноярское водохранилище), незамерзающим зимой Енисеем и окружающими горами. Первым на Енисее начал метеорологические наблюдения декабрист М. Ф. Митьков, прибывший в Красноярск в 1836 году. Он в течение десяти лет вёл ежедневные наблюдения. Среднегодовая температура: +1,6 °C Абсолютный минимум температуры воздуха: −52,8 °C (1931 год) Абсолютный максимум температуры воздуха: +36,5 °C (2002 год) Среднегодовая скорость ветра: 2,3 м/с Среднегодовая влажность воздуха: 68 %
Исторический очерк	Напротив Острога, основанного в 1628 году, на правой стороне Енисея жили кочевые племена. К середине 1600-х гг. на правобережье появились первые казачьи заимки, а затем и станицы Лобинская, Торгашинская, Базаихская. C середины 1700-х гг. через правобережье  проложили Московский тракт и организовали паромную переправу. В конце XIX века на правом берегу Енисея были заложены две деревни: в 1885 году — Базаиха, а в 1893 — Торгашино. Великий Сибирский путь открыл новые возможности. На стыке двух веков по первому железнодорожному мосту через Енисей было открыто движение поездов в Красноярске. Началось интенсивное освоение территории правобережья. В 1909 году основали Затон казенного пароходства. Одним из первых постановлений губернского исполнительного комитета Затон и весь флот Енисея были национализированы. 1925-й год можно считать началом промышленного освоения территории правобережья, где строится деревообрабатывающий комбинат, три лесопилки, Затон, хлебопекарня. В 40-х годах на территории правобережья действовало уже 11 промышленных предприятий, среди них «Красмаш», «Судостроительный завод», «Судоремонтный завод», Лесопильные заводы, Деревообрабатывающие комбинаты, Кирпичные заводы, Известковая, Графитовая фабрики, пять артелей, пять строительных организаций. В 1942 году начали выпускать продукцию Гидролизный, Цементный, Финажный заводы, дала ток «КрасТЭЦ». В феврале 1945 года коллектив завода «Сибтяжмаш» поздравили с окончанием строительства и вводом в эксплуатацию первой очереди завода. 50-тые годы стали венцом промышленной инфраструктуры и началом формирования социокультурной среды правобережья, где существовало два административных района Кировский и Ленинский. К 1977 году население Кировского района увеличилось до 250000 человек в связи с новостройками на Правобережье и переселением в новые жилые дома горожан левобережной части Красноярска. Район стал громоздким. Краевой совет народных депутатов трудящихся направил ходатайство в Верховный Совет РСФСР о разукрупнении Кировского района. 23 марта 1977 года вышел Указ об образовании Свердловского района — третьего правобережного района г.Красноярска. Этот день стал новой точкой отсчета социально — экономической жизни Свердловского района.
Промышленность района	За годы своего существования Свердловский район внес существенный вклад в развитие экономики города Красноярска. На его территории действует свыше 40 крупных предприятий и организаций такие как: ЗАО "Фирма «Культбытстрой», филиал ОАО "Пивоваренная компания «Балтика» — «Балтика-Пикра», ООО "Комбинат «Волна», ЗАО «Сибирская стекольная компания», ООО «Интерра», Красноярская ТЭЦ-2 ОАО «Красноярская генерация», ООО «Красноярский цемент», ООО «Красфарма». МП г.Красноярска "КПАТП" №7 Благодаря реализации разработанных программ, применению уникальных технологий предприятия увеличивают объёмы производства.
Инфраструктура района	В 2006 году было завершено строительство нового моста через Базаиху в створе ул. Свердловской. С вводом в эксплуатацию фанпарка «Бобровый лог», расположенного на границе города и заповедника «Столбы», продолжается организация досуговых зон этого микрорайона: кроме горнолыжных трасс и подъемников построен бассейн, организован пляж, установлен детский городок и аттракционы. Введены в эксплуатацию новая трасса, учебный склон и бугельный подъемник. На сегодняшний день строительство новых детских садов и школ в районе не ведется, но они появятся в новых жилых районах. Одной из основных проблем, препятствующих увеличению темпов освоения площадок на территории Свердловского района, является отсутствие инженерных коммуникаций (с такой проблемой сейчас столкнулись на ул. Графитной, № 20–28). Возможности старых сетей исчерпаны, а для строительства новых требуются значительные средства. Впрочем, мощности новой насосной станции КНС № 4 уже обслуживают новостройки жилых массивов «Южный берег», «Утиный плес» и Пашенный.
Типичность застройки	В основном преобладают многоэтажные дома, на окраинах района частный сектор.

 

 

Таблица транспортной доступности свердловского района.

 

Город (населенный пункт)	Расстояние по карте (в км)	Направление
Железногорск	56,8	СВ
Дивногорск	37,7	З
Пос. Емельяново	46,8	СЗ

 

 

Раздел 5. Юридическое обоснование права собственности.

 

Договор передачи жилого помещения в собственность граждан от 18.03.2009г.

 

6.Характеристика и параметры объекта оценки – квартиры

 

Объект оценки – однокомнатная квартира общей площадью жилых помещений 53,5

кв. м.

Квартира расположена на 4-м этаже 5-и этажного жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, д. 14, кв. 10

 

Таблица 1. Экспликация квартиры

 

Этаж	4
Кол-во комнат	2
Площадь всех частей (комнат и помещений вспомогательного пользования). В том числе:	53,5 кв.м.
Жилая изолированная	27,5 кв.м.
Вспомогательная в т.ч.:	26,0 кв.м.
Кухня	13,9 кв.м
Санузел	5,1 кв.м.
Коридор	7,0 кв.м.

 

 

 

Дополнительно:

Санузел – совместный.

Высота потолка – 2,40м.

Планировка квартиры соответствует представленной на поэтажном плане.

 

Качественные характеристики         объекта оценки

 

Состояние помещений квартиры:

Хорошее состояние помещений. Состояние отделки, окон, дверей, коммуникаций, находится на хорошем уровне, отвечающем классу жилья, и пригодном для эксплуатации и проживания без дополнительных затрат.

Сантехнические приборы, электроснабжение, коммуникации - в исправном состоянии.

 

Таблица 2. Техническая характеристика квартиры.

 

Наименование конструктивного элемента		Материал, конструкция или система, отделка и прочее
1. Наружные стены (материал)		Кирпичные
2. Перегородки (материал)		Капитальные стены, кирпичные
3. Перекрытия (материал)		Деревянные
4. Полы	В жилых комнатах	Доски окрашенные
	В кухне	Линолеум
	В ванной	Кафель
5. Проемы	Оконные	ПВХ
	Дверные	Филенчатые
6. Отделка стен	В жилых комнатах	Обои
	В кухне	Побелка
	В ванной	Кафель
7. Отделка потолков	В жилых комнатах	Побелка
	В кухне	Побелка
	В ванной	Побелка
8. Вид отопления		Центральное
9. Наличие	водоснабжения	Центральное
	электроснабжения (тип проводки)	Наружное
	канализации	Центральная
	горячего водоснабжения	Центральное
	ванн	Одна
	балконов	Один, не застеклен
	телефона	Имеется
	радио	-
	лифт	-
	мусоропровод	-
	вентиляция	Есть
	телевидение	Есть
	эл. плита	Есть

 

 

Дополнительно

Год постройки здания: 1977

Этажность: 4

Физический износ: 50

 

Состояние здания: – Здание в целом, помещения общего пользования, коридоры, лестницы находятся в хорошем состоянии.

Фасад здания – находится в хорошем состоянии.

Подъезды здания имеют пристроенные парадные крыльца. По фасаду крылец местами имеются осыпания краски и штукатурного слоя, следы сырых подтёков под козырьками.

 

Планируемый снос / реконструкция: Дом не числится на учёте по постановке дома на снос, реконструкцию или капитальный ремонт с отселением.

 

Прилегающая территория:

Качество и обустройство двора:

Асфальтированные дворовые проезды, газоны.

Парковочные места для а/м – стихийные по периметру.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

 

Понятие наиболее эффективного использования (НЭИ)	Понятие наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно условие физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
Основные критерии анализа НЭИ	При определении вариантов наиболее эффективного использования объекта используются четыре основных критерия анализа: Физическая возможность - физическая возможность реализации наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта, соответствие ресурсному потенциалу. Юридическая допустимость – характер, срок и форма предполагаемого использования не должна противоречить законодательству и правовым ограничениям существующим, либо потенциальным. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить доход равный или больший суммы операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Максимальная эффективность - кроме получения чистого дохода как такового, наиболее эффективное использование подразумевает наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком. Т.е. либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта
Анализ и выводы по анализу НЭИ	Задача данного анализа НЭИ объекта недвижимости – квартиры - определить варианты дальнейшего её использования, опираясь на вышеуказанные критерии анализа НЭИ. Исходя из вида и характера объекта оценки, целей оценки и предполагаемого дальнейшего использования результатов оценки, а также критериев физической возможности и юридической допустимости – единственно возможным вариантом является использование помещений квартиры в качестве жилых.