Оценка недвижимого имущества

 

Стоимость меновая - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

 

Стоимость налогооблагаемая - стоимость, определенная на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.

 

Стоимость остаточная - стоимость объекта недвижимости с учетом всех видов износа

 

Стоимость первоначальная - фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

 

Стоимость полная восстановительная (пвс) - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансе.

 

Стоимость потребительная - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

 

Стоимость рыночная - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

 

Стоимость страховая - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

 

Стоимость утилизационная - стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

 

Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) - данные нормативных документов, как правило, отраслевого назначения, предназначенные для определения стоимости строительства на стадии технико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов.

 

Смета (в строительстве) - документ, определяющий стоимость строительства, составленный по принятой методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок.

 

Износ устранимый - есть износ или устаревание, устранение которого является экономически оправданным, поскольку ожидаемое увеличение полезности рассматриваемого объекта собственности, а стало быть и его стоимости, не меньше затрат на устранение износа.

 

Износ неустранимый - есть износ или устаревание, которое не может быть устранено либо устранение которого не является экономически оправданным, поскольку требуемые затраты превосходят ожидаемое увеличение полезности и стоимости рассматриваемого объекта собственности.

 

Износ экономический (внешний) - есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Под внешними факторами подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.

 

Износ физический - есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.

 

Износ функциональный - есть потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям.

 

Остаточная экономическая жизнь - период, в течение которого улучшения на земельном участке будут вносить вклад в стоимость объекта недвижимости.

 

Нормативный срок службы - определенный нормативными документами срок службы зданий, сооружений и других строений.

 

Срок экономической жизни объекта - период времени, в течение которого объект можно использовать извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его устаревания.

 

Срок физической жизни - период от завершения строительства объекта недвижимости до его сноса.

Экономическая жизнь - период, в течение которого улучшения земельного участка приносят вклад в стоимость объекта недвижимости.

 

Эффективный возраст объекта недвижимости - определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от хронологического в большую или меньшую сторону.

 

Цена сметная в строительстве - цена, рассчитанная на основе нормативов затрат на строительство объекта, выраженная определенной единицей измерения.

 

Доход чистый операционный (ЧОД) - часть действительного (эффективного валового дохода), которая остается после выплаты всех операционных расходов.

 

 

 

Существует три основных подхода к оценке недвижимости: сравнительный, затратный, доходный.

Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы; 
- величина накладных расходов; 
- затраты на оборудование; 
- нормы прибыли строителей в данном регионе; 
- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

-  расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз); 
- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

- расчет накопленного износа (Ин):

-    физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

-    функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

-    внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

- определение итоговой  стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и  наиболее эффективного земельного  участка; 
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; 
- оценка общественно-государственных и специальных объектов; 
- оценка объектов на малоактивных рынках; 
- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

 Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

 

 I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

 

 R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация; 
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1.     Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки. 
2.     Расчет действительного валового дохода. 
3.     Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные; 
- условно-переменные (эксплуатационные); 
- резервы.

4.     Определение величины чистого операционного дохода. 
5.     Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

 

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным. 
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

-  аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; 
-  сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

-  замещения; 
-  сбалансированности; 
-  спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

-  изучение рынка; 
-  сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; 
-  сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; 
-  корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки; 
-  установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 
3. Статически обоснован. 
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж. 
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 
4. Зависимость от активности рынка. 
5. Зависимость от стабильности рынка.  
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

В данной курсовой мы используем сравнительный подход, так как есть свободный доступ к информации по объектам-аналогам.

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:

– рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

– покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

– срок экспозиции объекта оценки.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.