Земельные отношения в России

финансовой  поддержки для выхода владельцев земельных долей из хозяйств и  не смогло их защитить от негативных макроэкономических воздействий. Поэтому большинство членов бывших колхозов и совхозов предпочли остаться в коллективных хозяйствах. За прошедший период многие мигрировали в города, а значительная часть достигла пенсионного возраста.

     В настоящее время в сельском хозяйстве существует несколько правовых форм хозяйствования, но ни одна из них не доказала своего преимущества перед другой и свою способность выживать в условиях рынка. Сельское хозяйство одинаково пришло в упадок в тех регионах, где по форме сохранили колхозы и совхозы и в тех, где перешли на новые формы хозяйствования.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 3. Направления  совершенствования развития земельных  отношений

     Любая реформа изменяет сложившееся положение. Эти изменения при осуществлении  земельной реформы требуют мониторинга условий и факторов земельных отношений, отслеживания динамики производства и доходов населения.

     Главная особенность территориального аспекта  земельных отношений состоит  в том, что земельный фонд, являясь  одним из важнейших объектов добавочных вложений, при их отсутствии становится трансформатором, изменяющим структуру землепользования целых регионов. Трансформация земельного фонда сельскохозяйственного назначения в сторону предельности пространства обрабатываемых земель оказывает постоянное регрессирующее воздействие не только на динамику производства, но и на социальные условия.

     Интенсификация  землепользования заключается во всемерном  вовлечении земельных ресурсов в активный хозяйственный оборот и повышении их функционирования на основе дополнительных инвестиций, трудовых ресурсов, техники и т.д. Дефицит рабочей силы и техники в сельском хозяйстве привели к падению землеобеспеченности, прекращению мелиорации сельскохозяйственных угодий, выбытию из оборота пашни, следовательно, обусловили резкое снижение объемов производства сельскохозяйственной продукции.

     Площадь посева льна в областях Центрального экономического района уменьшилась в 4 раза. Промышленность по переработке льна крайне отстала, оборудование устарело и изношено на 70%.

     Производство  овощей в сельхозорганизациях снизилось. В Московской области по сравнению с 1990 г. оно сократилось в 2,6 раза. В г. Москву и другие областные центры ЦЭР стали завозить не только теплолюбивые овощи из южных регионов и зарубежья, но и овощи открытого грунта, которыми до реформирования мегаполис полностью обеспечивался за счет собственного производства. В этой связи перерабатывающая сельскохозяйственное сырье промышленность, расположенная в малых городах Центрального экономического района, находится в стагнации, а трудоспособное население малых городов осталось без работы.

       Существует ложное представление  о том, что в России много  земли. Однако земля сельскохозяйственного  назначения составляла на 01.01.2008 г. 23,6% общего земельного фонда,  из которого в сельскохозяйственном производстве используется 48,5%.

     Процесс выбытия из оборота сельхозугодий  происходил и раньше. За 30 лет (1960-1990 гг.) в РСФСР выбыло 11 млн. га сельхозугодий, из них почти половина в Центральном  экономическом районе. С 1990 по 2007 год в России площадь сельскохозяйственных земель уменьшилась на 40 млн. га, а в Центральном районе – на 14,6% (табл. 1).

     Если  до 1990 г. сокращение пашни в России компенсировалось в какой-то степени введением в оборот новых земель, то в настоящее время пашня выбывает безвозвратно. Причем, раньше пашня использовалась под орошаемые культурные пастбища и на защитное лесоразведение, что не снижало ее ценности как объекта, участвующего в воспроизводственном процессе.

     Происходит  манипуляция с отчетностью по структуре сельхозугодий, то есть переводят естественные кормовые угодья в пашню «на бумаге».  
В натуре происходит уменьшение пашни в более значительных размерах.

     Требуется навести порядок в учете земельных  ресурсов. Необходима государственная  инвентаризация земель, выявление деградированных сельхозугодий и неиспользуемых участков.

     Выявление ресурсов и площадей для распределения  земельных участков по землепользователям и формам собственности, а также переселенцам на базе комплексного изучения земельного фонда откладывать нельзя. При этом следует рассмотреть целесообразность выделения участков по природным условиям, пригодным для земледелия, а также учесть их ценность для других целей (определенных под застройку, включенных в защитные зеленые зоны, являющихся объектами природы, подлежащими охране), то есть необходимо зонирование территорий на основе разумного использования доминирующих свойств каждого земельного массива.

  Таблица 1 – Динамика сельскохозяйственных угодий в Центральном

                       экономическом районе в % к 1975 г. (1975 г. = 100%)³ 

Субъекты Российской Федерации	на 1.01.1990 г.			на 1.01.2000 г.			на 1.01.2008 г.
	Всего сельхоз- угодий	в т.ч.		Всего сельхоз- угодий	в т.ч.		Всего сельхоз- угодий	в т.ч.
		пашня	естественные корм. угодья		пашня	естественные корм. угодья		пашня	естественные корм. угодья
Брянская область	100,5	101,2	91,0	101,3	89,6	86,2	83,4	93,2	56,3
Владимирская область	99,2	101,2	110,6	99,4	99,3	108,7	69,8	71,3	49,6
Ивановская  область	95,9	99,0	86,7	90,6	90,2	85,6	75,2	82,1	49,3
Калужская область	98,4	94,8	100,8	98,7	96,1	96,5	67,7	75,8	34,5
Костромская область	99,2	99,6	73,7	98,3	94,0	74,2	73	77,5	21,3
Московская область	103,1	106,4	84,1	104,4	103,7	87,6	67,9	77,3	35,0
Итого по ЦЭР	96,4	100,0	85,3	96,0	95,7	84,8	71,5	78,9	40,0

 

     Качественному потенциалу земель, его классификации  не уделяется должного внимания при  разграничении федеральной, региональной и муниципальной собственности на землю. В основном ограничиваются правовыми актами. Мероприятия по разграничению государственной собственности на землю заключаются в формировании земельных участков под объектами федеральной собственности (здания, сооружения предприятий и т.п.) и государственной регистрации права собственности на землю Российской Федерации. В Центральном федеральном округе доля разграниченных земель в 2007 г. не превышала 5%, а земель сельскохозяйственного назначения составила 0,3%.

     На  01.01.2008 г. в собственности граждан находилось земель сельскохозяйственного назначения в целом по России 30,15%, по Центральному федеральному округу – 53,63%, Центральному экономическому району – 47,39%, земли государственной и муниципальной собственности составили, соответственно, 68,16%, 42,16 и 50,0%. В Центральном районе не востребовано 17,7% земельных долей (табл. 2).

Таблица 2 – Распределение земель сельскохозяйственного назначения

                      по пользователям и формам собственности на 01.01.2008 г. 

Форма собственности Российская Федерация Центральный федеральный округ Центральный экономический район  тыс. га в %   к итогу тыс. га в %   к итогу тыс. га в %   к итогу в % к РФ в % к ЦФО                   Общая площадь 403177,0 100 39706,4 100 26402,8 100 65,49 66,5 В собственности граждан – всего 121561,8 30,15 21294,1 53,63 12511,4  47,39 10,29 58,75 Земельные доли – всего 108908,3 27,0 19778,9 49,81 11371,8 43,07 10,44 57,49     из них: невостребованных 27799,9 6,89 6633,2 16,7 4533,2 17,17 16,3 68,34 В общей совместной собственности 1020,1 0,25 87,4 0,22 78,9 0,3 7,73 90,27 В собственности К(Ф)Х 4505,0 1,12 409,4 10,32 284,5 1,08 6,32 69,49 В собственности ЛПХ 2030,4 0,5 1338,9 3,37 810,6 3,07 39,92 60,54 В собственности садово-огород-ных кооперативов 568,7 0,14 242,7 0,61 195,5 0,74 34,38 80,55 Земли в собственности юридических лиц 6800,3 1,67 1673,6 4,21 1129,9 4,28 16,62 67,51 в том числе в собственности с/х организаций 4364,9 1,08 1375,7 3,46 942,3 3,57 21,59 68,5 Земли государственной и муниципальной собственности 274814,9 68,16 16738,7 42,16 13202,5 50,0 4,8 78,87 Собственность Российской Федерации 3191,5 0,79 269,0 0,68 162,6 0,62 5,1 60,45 Собственность субъектов РФ 5197,6 1,29 510,0 1,28 39 0,15 0,75 7,65 Муниципальная собственность 1248,5 0,3 37,7 0,09 37,4 0,14   3,0 99,2

 

     Фермерским  хозяйствам были отданы худшие земли  и внесевооборотные участки (выводные клинья). В настоящее время корпоративные хозяйства выводят из оборота в первую очередь худшие пахотные земли, что обеспечивает рост урожайности культур. Вместе с тем во многих из них постоянно снижается плодородие почвы и культура земледелия, затягиваются сроки проведения полевых работ и уменьшается кратность обработки почвы за счет низкой технической обеспеченности хозяйств и повышения цен на горюче-смазочные материалы.

     Кроме истощения сельскохозяйственных угодий происходит их заболачивание, дефлирование, эродирование и переувлажнение (табл. 4). С учетом выбывших из оборота пахотных земель в Центральном районе мелиоративный фонд равен 14 млн. га, что составляет 80% всех сельскохозяйственных земель района.  

Таблица 3 – Характеристика качественного состояния

                       сельскохозяйственных угодий на 01.01.2008 г. 

Субъекты  Российской Федерации Обследованная площадь в том числе: эродированная дефлированная заболоченная переувлажнённая Центральный федеральный округ   29493,4   4479,9   685,1 2860,9 2729,3 Брянская  область 1711,8 153,2 78,4 163,6 186,8 Владимирская  область 849,7 66,3 - 56,8 130,7 Ивановская  область 754,3 92,8 - 93,5 178,2 Калужская область 1143,7 136,3 - 123,9 126,4 Костромская область 877,1 216,0 - 56,5 111 Московская  область 1460,4 272,5 - 313,5 335,1 Орловская область 1905,8 398,6 15,8 63,4 41,7 Рязанская область 2272,6 671,6 18,3 229,7 37,1 Смоленская  область 1729,1 84,2 - 415,9 297,5 Тверская  область 2052,4 22,1 - 595,1 787,6 Тульская  область 1666,7 455,8 - 118,4 13 Ярославская область 966,4 37,6 - 134,7 133 ИТОГО по ЦЭР 17390,0 2607  112,5 2365,0 2378,1 В %%  к Федеральному округу 58,96 58,19 16,42 82,66 87,13

 
 

     В первую очередь необходимо восстановить выбывшие из оборота пахотные земли. Использование земельного рынка в качестве рычага для освоения мелиоративного фонда вряд ли приемлемо. Из истории земельных отношений в России и зарубежных странах известно, что при крупномасштабном освоении земель использовались государственные рычаги поддержки и инициатива граждан, желающих стать собственниками земли и получающими земельные наделы бесплатно.

     В современной России рынок сельскохозяйственных земель не развит. Количество сделок с земельными участками сокращается ежегодно. В основном в рынке земли участвуют граждане. Сделки совершаются с государственными и муниципальными органами власти по предоставлению соответствующих земельных участков в аренду. Положительным моментом в последние годы стало развитие ипотеки земли и выкупа права аренды земельных участков, но объемы этих сделок невелики.

     Вопросы ценообразования на рынке земельных  участков не урегулированы. Рентные платежи должны обеспечивать в конечном итоге повышение ценности территорий, благосостояние населения, проживающего на этих территориях, и экологическую безопасность. В этой связи экономические составляющие земельных отношений (цены, налоги, арендная плата и др.) должны быть обоснованы исходя из кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. В настоящее время цена земли (нормативная, рыночная), ставки земельного налога и арендной платы устанавливаются, если не произвольно, то недостаточно обоснованно и в большинстве случаев не являются стимулом к эффективному использованию земли и переходу прав на земельные участки от менее эффективных к более эффективным хозяйствующим субъектам.

     Как видно из таблицы 4, кадастровая стоимость гектара сельхозугодий в 5 группе в 5,5 раза выше, чем в первой, а рентный доход – в 6 раз. Ставки земельного налога в Калужской области установлены местными органами власти от 20 до 30 руб. за гектар сельскохозяйственной земли. Покупная цена земли, предложенная муниципалитетами, для ЛПХ составляет 1800 руб./га, а для фермеров – 4100 руб./га. Эти показатели не могут способствовать развитию земельного рынка и объективно учесть потенциал хозяйств: налог на землю ничтожно мал, а фермерам первой группы не выгодно покупать землю по установленной цене.

Таблица 4 – Группировка хозяйствующих субъектов Калужской

                       области по величине государственной кадастровой цены

                       сельскохозяйственных  угодий