Земельные отношения в России

функционирование и развитие рыночных земельных отношений 
 

     Энергетический  баланс влияет на биоэнергетический  потенциал земли. От него зависит выход продукции с единицы земельной площади, и он используется непосредственно при экономической оценке земли в ряде стран.

     Таким образом, земельные отношения концентрируют  в себе как производительные свойства земли, так и экономические отношения, что оказывает определенное влияние на развитие производительных сил сельского хозяйства.

     Важнейшее значение в формировании и развитии земельных отношений имеет организационно-экономический механизм земельных отношений, предусматривающий государственное регулирование земельных отношений организационными и экономическими мерами.

     К организационным мерам относятся: зонирование сельских территорий, землеустройство, информационное обеспечение, установление пределов размера земельного участка, передаваемого землепользователю в собственность бесплатно и при покупке, порядок регистрации земельной собственности и сделок с землей; ограничения в способах применения экологически опасных технологий, перечень нарушений, за которые землевладелец несет ответственность.

     Экономический механизм регулирования земельных отношений предусматривает использование стоимостных измерителей для ориентации землепользователей в выборе системы ведения хозяйства, обеспечивающей получение рентного дохода и сохраняющей качественные свойства земли. Одним из важнейших условий экономического механизма земельных отношений являются кадастровая оценка земли, определение размеров земельного налога, арендной платы за землю, методы государственного воздействия на земельный рынок. Соответствующие органы исполнительной власти устанавливают нормативные цены на земельные участки, ставки земельного налога, компенсационные выплаты, цены купли-продажи земельных участков, залоговые цены и др.

     Организационно-экономический  механизм использования земли в  отличие от механизма земельных отношений не ограничивается рекомендациями Земельного кодекса. Он представляет собой объективный экономический процесс, который планируется государством по регулированию производства, реализации продукции, взаимодействию хозяйствующих субъектов на земле.

     Вместе  с тем земельная реформа и  земельные отношения должны предопределять формирование, становление и развитие организационно-правовых форм производства, поскольку земельные отношения обусловливаются не только производительными силами земли и экономикой, но и политическими и идеологическими факторами.

     Функционирование и развитие земельных отношений основано на получении земельной ренты за счет разности урожая на лучших и худших землях, местоположения, дополнительного вложения труда и капитал в одну и ту же землю, и хорошего экологического состояния сельхозугодий по сравнению с деградированными,загрязненными. На образование ренты оказывают влияние личные качества собственника или арендатора земли, инновации и другие факторы.

     При хозяйственной деятельности рентообразующие  факторы переплетаются с нерентными, поэтому для оценки земли целесообразно использовать рентный доход, поскольку отделение одного вида земельной ренты от другого на практике затруднительно, а теоретически требует глубоких прикладных исследований, абстрагированных от инфляции, потребительского спроса и предложений на рынке путем экономико-математических расчетов.

     Увеличение  числа субъектов земельных отношений, введение частной собственности  на землю, реорганизация колхозов и  совхозов происходили без разработанной  концепции и стратегии земельных  отношений. Поэтому вначале проводились  аграрные преобразования, а затем изменения земельных отношений, а не наоборот. Не было обоснованной методологии проведения земельной реформы, приватизации и распределения сельскохозяйственных земель. Теневой рынок земли начал функционировать еще до появления большинства нормативно-правовых актов земельных отношений. В результате создались проблемы с сохранностью почв и их плодородия. В Центральном экономическом районе свыше 50% сельскохозяйственных угодий находятся в государственной собственности, около 300 тыс. человек из числа бывших колхозников и работников совхозов не воспользовались правом на земельные доли. Большой удельный вес земельных долей оказался невостребованным.

     Отрицательную роль в формировании земельных отношений  сыграла позиция Правительства  в отказе от создания системы информации в поддержку земельных преобразований. Между различными ветвями власти не было не только взаимодействия, но и взаимопонимания, поэтому процессы принятия законов по земельным отношениям затягивались и носили противоречивый характер. Таким образом, приватизация земли, ее перераспределение еще не закончились. Их следует продолжить, но с учетом необходимости преодоления системного кризиса, устранения продовольственной зависимости государства от импорта, прекращения выбытия из оборота сельхозугодий, расселения и снижения социальных противоречий на селе. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 2. Правовые и  экономические проблемы земельных  отношений

     2.1 Вопросы правового  регулирования земельных отношений

     Анализ  действующего законодательства  показывает, что прерогатива в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, отдается гражданскому законодательству, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальных федеральных законах.

     Изучение  прошлого и настоящего законодательства, регулирующего отношения в области  землевладения и землепользования, показывает, что современное Российское государство идет по пути устранения неравенства в вещных правах граждан, которые были основаны на социальных различиях граждан, проживающих в городской и сельской местности, времени приобретения земельных участков, а также иных дискриминационных основаниях, препятствующих эффективному и полноценному участию земельных участков в гражданском обороте.

     Ключевую  роль в раскрытии правового режима земельного участка, принадлежащего гражданину, играет частная форма собственности, а также отказ законодателя от исключительной государственной собственности на землю. Вещные права граждан: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения ставятся в зависимость как от целевого назначения земельного участка, так и субъекта гражданских прав. Сущность права постоянного (бессрочного) пользования состоит в том, что земельный участок прикреплялся к личности гражданина, а сущностью права пожизненного наследуемого владения уже является прикрепление землевладения не к личности гражданина, а к недвижимости. В последнем случае земельный участок следовал не за личностью, а за домовладением¹. 

     Земельный участок выступает в качестве объекта обычных имущественных  отношений, а собственно земельные  отношения связаны с использованием и охраной земель как природных ресурсов. В силу установленных законодательных приоритетов правовой режим земельного участка, как имущества, соответствует правовому режиму земель.

     Необходимость установления особого правового  режима земельного участка состоит в том, что он, как правило, не является результатом труда, если не считать специальных улучшений, произведенных самими гражданами. В отличие от иной недвижимости земельный участок характеризуется неподвижностью, то есть он не может быть снесен или перенесен, за исключением почвенного слоя. Однако следует учитывать возможные изменениях границ земельных участков вследствие стихийных процессов.

     Природная разнокачественность земель обусловливает  различное целевое назначение земельных  участков, предоставляемых под жилищное, гаражное, дачное и иное строительство, некоторые виды деятельности граждан (садоводство, огородничество). Невозможность использования земельного участка по тому или иному назначению не означает невозможность его использования в принципе, поэтому возможно ставить вопрос о непотребляемости, неучтожимости земельного участка.

     Другое  свойство - пространственной ограниченности - проявляет себя в установлении максимальных и минимальных предельно  допустимых размеров, предоставляемых  гражданам земельных участков. При предоставлении земельных участков применяются нормы предоставления. Трудно себе представить использование других вещей под размещение застройки, сада, огорода, пространственного базиса естественной жизни самого человека, помимо земельных участков, поэтому целесообразно говорить о незаменимости рассматриваемого объекта гражданских прав. Разнокачественность земель и их пространственная ограниченность диктуют специальное решение вопросов о территориальном размещении и специализации земельных участков граждан.

     Анализ  действующего законодательства и существующих точек зрения позволяет определить, что основным условием для признания земельного участка объектом гражданских прав является его индивидуализация, т.е. определение размера, границ, местоположения, а также принадлежности земельного участка конкретному гражданину на соответствующей территории. Индивидуализация земельного участка одновременно выступает способом создания объекта гражданских прав, поэтому описание и удостоверение границ земельного участка будет являться условием вовлечения его в гражданский оборот. Первоначально происходит идеальное определение границ, то есть на бумаге, после чего участок создается физическим установлением.

     В ранее действовавшем советском  законодательстве допускалось обособление земель в пользу граждан, но с сохранением исключительных прав государственной собственности, что привело к созданию таких юридических конструкций, как право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения. Существенной особенностью возникновения и перехода прав на земельный участок от одного гражданина к другому являлось то, что оно осуществлялось в публично-правовом (разрешительном и административном), а не в договорном порядке между гражданами, как в настоящее время.

     Значение  индивидуализации земельного участка  состоит в том, что, если местность  будет подвергнута, например, перепланировке, развитию инфраструктуры территории, то можно будет учесть находящиеся  в этой зоне земельные участки  и не допустить нарушения прав граждан. Частная собственность граждан требует высокой точности установления границ в ходе межевания, однозначному определению понятия площади земельного участка.

     Защита  вещных прав на земельный участок  может зависеть от того, что понимать под ним как объектом гражданских прав. Мнения по этому вопросу расходятся относительно того, является он двухмерным, трехмерным или даже многомерным, что ставится в зависимость от того, какие плоскостные и глубинные характеристики включаются в понятие земельного участка. При этом понятия земельного участка, используемые законодательством, не отличается единообразием и устанавливается в целях отраслевого применения, например, налоговым и земельным правом.

     Анализируя  спорный вопрос о том, может ли часть земельного участка выступать в качестве объекта гражданских прав, можно констатировать, что имеются противоположные точки зрения по этой проблеме. Тем не менее, часть земельного участка может вовлекаться в гражданский оборот при наличии сервитутных, ипотечных, арендных и субарендных прав на вещь. При этом земельный участок по-прежнему выступает как единый объект права собственности, однако в результате порождаются новые виды и объекты гражданских прав на его часть: аренда, ипотека и т.д.

     Вовлечение земли, которая является недвижимостью, в гражданский оборот ведет к тому, что она приобретает имущественный характер, становится недвижимым имуществом, земельным участком, который обладает индивидуальной определенностью. В связи с этим отмечается такая характеристика земельного участка как делимость, которая связана с разделом земельного участка, что охватывается правомочием распоряжения. В результате этого земельный участок перестает существовать.

     Вопрос  о разделе решает только собственник  земельного участка, поэтому субъекты права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения вправе определить порядок пользования им, но не создавать новые объекты указанных иных вещных прав. Нахождение в частной собственности рассматриваемых объектов гражданских прав допустим лишь в той мере, в какой эти объекты признаны оборотоспособными законами о земле и других природных ресурсах. При этом объектами оборота являются сами земельные участки граждан, а не права на них, условием вовлечения которых может стать перерегистрация гражданских прав. Наиболее широкие возможности по осуществлению правомочий владения, пользования, распоряжения предоставляет право собственности на земельный участок, которое порождает таких субъектов, которые невозможны при других вещных правах на землю, например, даритель и одаряемый, покупатель и продавец и т.д. Кроме того, использование земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости связано с определением единства их судьбы, а также разрешением вопроса о том, что относится к самостоятельным объектам гражданских прав, из находящихся на земельном участке.