Состояние рынка земли в РФ

 Обратимся к наиболее  обсуждаемому в прошлом примеру  – активным действиям правоохранительных  органов против компании «ВашЪ  финансовый попечитель» (крупнейшего  игрока на  рынке земли России  в Рузском районе Подмосковья)  вплоть до угрозы уголовной  ответственности главы компании. Во многом спонтанные действия  силовиков объясняются концентрацией  влияния всё тех же факторов  – правового нигилизма административной  вертикали и отсутствием возможной  ответственности. Действия силовиков  должны были координироваться  межведомственной комиссией Московской  области. Решение о её создании  было принято губернатором, но  формальными полномочиями она  наделена не была. Именно в  результате подобного подхода  и возникает необходимость в  признании правоустанавливающих  документов оформленных не в  установленной форме. 

 С усилением активности  правоохранительных органов по  контролю над законностью на  рынке земли Москвы и Подмосковья  в 2007 и начале этого года  ситуация заметно не улучшилась. Новые законодательные акты в  сфере земельных правоотношений, принятые в конце прошлого  года и начале нынешнего на  федеральном уровне, были призваны  упростить ситуацию на рынке  земли России, но пока этого  не происходит. Яркий пример –  последний аукцион по продаже  Мослесхозом земельных участков  лесного фонда в Москворецком  лесничестве. Не будет описывать  показанные в прессе несоответствия  установленным процедурам. Их много  и они не несут в себе  полномочия правоохранительной  системы. В основном, это перекосы  в применении полномочий административных  органов, причём усиленные неопределённым  статусом собственности земель, так как на их часть претендует  в судебном порядке Звенигородский  лесхоз. Суд приостановил действия  актов МПР РФ по проведению  аукционов 20 декабря, в результате  чего они состоялись в марте  после юридического разрешения  спорных вопросов.

 Правительство Москвы  также «обрастает» новыми полномочиями  в упорядочивании земель. Наравне  с подготовкой законодательной  базы, процесс приватизации земель под зданиями, а также резервирования земель под перспективные участки строительства становится всё менее прозрачным и более разнообразным. Мэрия Москвы предпочитает усиливать административные процедуры, нежели законодательную составляющую. При этом на законодательный уровень выносится всё меньше согласований. Если в 2006 году резервирование земель утверждалось законом города Москвы, то в 2007-м  уже было достаточно и постановления столичного Правительства. Причина подобный действий, по мнению некоторых аналитиков, проста – вал заявлений на приватизацию земель, которые, кстати, придется в результате удовлетворить. Сейчас же мэрия Москвы пытается оформить резервирование на неопределённый срок, но и здесь есть законодательные ограничения, ей не учитываемые.

 Рассматривая проблемы  влияния правоохранительных органов  на рынок земли России и  соотнесения этого влияния с  административной вертикалью, можно  выделить ещё одну ключевую  проблему, до решения которой  говорить о влиянии силовиков  на рынок земли можно только  в относительной форме. Это  проблема разграничения земель  и формирования адекватного кадастрового  учёта. В большинстве проблемных  ситуаций на рынок земли России  всплывают несоответствия полномочий  именно на неразграниченных участках. Пока адекватной системы учёта  прав на земельные участки  нет и отсутствует определенность  по разграничению полномочий  между муниципальными образованиями,  региональными властями и федеральным  центром, вся борьба правоохранительных  органов за законодательную чистоту  будет бесполезной. 

 В итоге правоохранителям  приходится улучшать соответствие  законам наращиванием «вала»  проверок, что нельзя назвать  эффективным не только в силу  иллюзорности санкций для большинства  участников процесса регулирования  земельных отношений на рынке  земли России, но и в силу  проблем, описанных в предыдущем  абзаце. В условиях множественных  форм правоустанавливающих документов, последней инстанцией остаётся  только суд, что исключает оперативное  регулирование земельных отношений  на рынке земли России. Бедная  же судебная практика не прибавляет  оптимизма относительно скорого  урегулирования спорных вопросов  в сфере земельных правоотношений.

 В заключении необходимо  отметить, сколько бы ни делали  правоохранительные органы для  поддержания и соблюдения законности  и регулирования земельных отношений  на рынке земли России, их усилия  оказываются бесполезными ввиду  отсутствия государственной политики  в области земельных правоотношений. Государство уже столкнулось  с её необходимостью в процессе  резервирования земель транспорта, подготовки участков для проведения  олимпиады в Сочи, но ввиду  отсутствия стратегии развития  рынка земли, оно пошло по  пути точечного ужесточения законодательства, так как судебные и временные  издержки процессов выкупа участков имеют свою цену. Таким образом, административная вертикаль побеждает, а правоохранительные органы отодвигаются федеральным центром на второй план. Вполне возможно, что усиление «вала» борьбы с нарушениями законодательства на рынке земли станет последней эффективной мерой для правоохранительных органов при инерционном сценарии развития событий на рынке земли России.

http://www.land-in.ru/articles.aspx?id=74

Индикаторы рынка земли. Регулирования земельных отношений на рынке земли России.

2. Проблемы прогнозирования развития рынка земли

Что касается прогнозов на 2011 год, полагаю, мы будем наблюдать  небольшой ежемесячный рост цен  в новостройках. Разумеется, не столь  стремительными темпами, как до кризиса, но стоимость квадратного метра  будет расти. Пока максимальный рост показывает эконом- и комфорткласс.

Элитная недвижимость показала довольно быстрые темпы восстановления и по количеству сделок, и по ценам. Посткризисная реструктуризация данного  направления еще не завершилась, полагаю, в 2011 году мы увидим здесь и  новых игроков, и новые правила  игры.

Вице-президент, начальник  управления разработки кредитных продуктов  и партнерских программ ВТБ-24 Георгий  Тер-Аристокесянц: "В 2011 году средние  ставки по ипотеке в целом все  же достигнут докризисного уровня –  это около 12,5% годовых"

Сейчас мы наблюдаем тренд  на снижение ставок. Ставки по ипотеке  в среднем по рынку пока не достигли докризисного уровня. В кризис рынок  концентрировался на ключевых игроках. Сейчас ситуация меняется. В 2011 году конкуренция  будет продолжать расти, что окажет влияние на снижение ставки.

В 2011 году дополнительным весомым  фактором, который окажет влияние  на снижение средней ставки по ипотеке  в целом по рынку, станет эффект от реализации государственных мер  по поддержке ипотечного рынка (11% по программе ВЭБ, активность АИЖК).

Таким образом, можно предположить, что в 2011 году средние ставки по ипотеке  в целом все же достигнут докризисного уровня – это около 12,5% годовых.

В 2011 г. в элитном сегменте можно прогнозировать стабильный уровень спроса, а также дальнейший рост арендных ставок на уровне 15%.

В 2010 году спрос сместился  в сторону бюджетных покупок  – одно-, двухкомнатных квартир  экономкласса, небольшой площади, максимально  подготовленных к проживанию. Наибольшее количество сделок на рынке новостроек Москвы приходится на ценовой диапазон 4,8-10 млн рублей, в Подмосковье – 3-6,5 млн рублей. Более доступные по цене новостройки Подмосковья приобретают порядка 70% покупателей первичного рынка, Москвы – около 30%.

В 2011 г. максимальная доля спроса будет также сосредоточена в сегменте небольших, по метражу и количеству комнат, квартир экономкласса, с отделкой и сбалансированным уровнем цен. В следующем году на севере, северо-западе и юге ближнего Подмосковья (до 15-20 км от МКАД) ожидается выход ряда крупных жилых проектов, совокупной площадью более 1 млн кв. метров. Это приведет к ужесточению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Ограниченное количество новых разрабатываемых площадок, пригодных для строительства жилья экономкласса в Москве, более низкий уровень цен в Московской области будут способствовать дальнейшему смещению спроса в ближние города области. [10]

«В 2011 году мы ожидаем возвращения  на рынок больших девелоперов, а  возможно, и появления новых, - комментирует Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. - При  стабильной экономике массовый выход  коттеджных поселков возможен уже в  ближайшие два-три года. Выход  новых проектов тормозит не количество свободных денег, а количество покупателей. Появится клиент - появятся стройки. Пока спрос сформировался на уровне риелторских  агентств, речь идет о десятках сделок в месяц. Как только будет возможность  реализовывать по 200 домов в месяц  в одном поселке, сразу же объявятся  и девелоперы, и проекты». [10]

Первичный рынок недвижимости столичного региона в 2011 год вошел  довольно уверенно: в Москве и области  строится много интересных проектов, о которых www.metrinfo.ru много раз писал, девелоперы готовятся к новым  стартам. По оценке Артема Ржавского, руководителя отдела консалтинга и аналитики  компании «Азбука Жилья», в 2011 году ожидается дальнейшее восстановление строительной отрасли, в том числе  рынка кредитования застройщиков и  покупателей. В 2011 году объем предложения  в сегменте бизнес-класса сохранится на уровне текущего года, а бОльшая  его доля перейдет на следующий год. Сегмент элитного жилья в Москве по-прежнему будет в стабильном состоянии, так как это нишевый рынок, оторванный от общей ситуации. Сделки здесь проходят независимо от состояния  рынка в целом.

Если особенностью рынка  недвижимости 2010 года было восстановление доверия покупателей к первичному сегменту, то в 2011 году основным фактором, влияющим на ситуацию, будет недостаточный  объем нового предложения, - считает  Виталий Разуваев, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». По мнению эксперта, уже  в ближайшем будущем мы столкнемся с дефицитом новостроек. В первую очередь это касается Москвы. Причины  дефицита - это и ограниченность свободных площадок, и продолжающиеся сложности с финансированием девелоперских проектов, и поправки в закон № 214 об участии в долевом строительстве с высокими штрафными санкциями для застройщиков за нарушение этого закона; и отсутствие правил землепользования и застройки. «Сюда же следует отнести высокую нагрузку на инфраструктуру города, так как в рамках реализации большинства проектов предусмотрены чрезмерные транспортные, инженерные и социальные обременения для девелоперов, что снижает инвестиционную привлекательность этих проектов», - отмечает эксперт.

По мнению Теему Хелпполайнена, первого вице-президента бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ, ситуация на строительном рынке в следующем году заметно  не изменится, так как серьезные  сдвиги уровня цен и соотношения  спроса и предложения, скорее всего, отложатся до 2012 года. В целом  уровень спроса, скорее всего, продемонстрирует положительную динамику, так как, согласно прогнозу Министерства экономического развития, показатель ВВП будет увеличиваться, а значит, население в целом  будет богаче, чем в 2010 году. «Еще один фактор, позитивно влияющий на спрос, это развитие ипотечного рынка: здесь мы будем наблюдать появление  все большего количества выгодных, интересных для потребителя предложений», - отмечает г-н Хелпполайнен.

По прогнозу Александра Дубовенко, директора по развитию компании «ГУД ВУД» (GOOD WOOD), в 2011 произойдет двукратное сокращение спроса на участки без  подряда. Причина - крайне высокие риски  при заключении сделок. На сегодня  порядка 50% участков, находящихся в  продаже, не имеют документации, оформленной  надлежащим образом. Поэтому вполне вероятно, что число обманутых  дачников в 2011 году также увеличится.

С этим мнением согласен и Владимир Яхонтов, управляющий  партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Он считает, что «кризисный продукт» – участки без подряда –  в 30-километровой зоне постепенно уйдет  с рынка, правда, это не касается участков в дальнем Подмосковье. А вот более популярными у  покупателя станут таунхаусы».

Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, констатирует, что пока застройщикам невыгодно  строить дешевые поселки. Но если будут реализованы заявленные государственные  программы, то и в экономклассе появится качественная недвижимость на первичном  рынке. А Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», надеется, что в ближайшей перспективе  более активно начнет развиваться  сегмент высокобюджетной загородной недвижимости. «Данная тенденция  связана с тем, что начиная  с осени 2008 г. выход проектов данного типа практически остановился и на рынке на текущий момент времени наблюдается дефицит ликвидного и инвестиционно привлекательного предложения», - делает вывод эксперт. [1]

Что касается 1 квартала 2011 года, то в феврале на рынке аренды жилья Москвы и МО наблюдалось заметное оживление всех его участников, однако в регионе они оказались менее активны. Показательным моментом специалисты «МИЭЛЬ-Аренда» называют разрыв между спросом и предложением в самом востребованном ценовом сегменте ($1-3 тыс.), составивший 2,8 раза.

Предложение

По разным оценкам, в Москве ежемесячно предлагается в аренду более 200 тыс. квартир. За февраль ассортимент  увеличился почти на 20%, сообщают аналитики  «Азбуки Жилья». Общее количество вариантов, по данным «ИНКОМ-Недвижимость», составило 37,6 тыс. объектов. «Арендодатели  словно почувствовали приток клиентов, и предложение, миновав минимальный  январский порог, начало увеличиваться: рост по отношению к предыдущему  месяцу составил 16,1%», - рассказывает первый заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренда» М. Жукова. Большинство объектов (50%) относится к диапазону $1-3 тыс., продолжают эксперты МИЭЛЬ. На втором месте оказался самый дешевый сегмент - до $750 (26,2%). Третье место традиционно заняли квартиры по $750-1000 (19,8%).

Наибольшее предложение  экономкласса пришлось на Юго-Восточный  административный округ (15,6%), немного  отстает ВАО (15,2%), за ним следует - ЮАО (13,6%). По данным IntermarkSavills, объем  предложения бизнес- и премиум  класса прекратил стабильное сокращение и остался в феврале на уровне предыдущего месяца, продемонстрировав  даже незначительное увеличение (1%). При  этом он по-прежнему ниже показателей  февраля-2010 на 30%.