Состояние рынка земли в РФ

Автор: Пользователь скрыл имя, 02 Ноября 2012 в 15:24, курсовая работа

Краткое описание

Цель курсовой работы: рассмотреть особенности спроса и предложения на рынке земли.
Задачи курсовой работы:
1)изучить и проанализировать экономическую литературу;
2)рассмотреть общее положение рынка земли;
3) изучить спрос и предложение земли;
4) изучить земельную ренту;
5) изучить современное состояние рынка земли;

Файлы: 1 файл

Состояние рынка земли в России.docx

— 177.56 Кб (Скачать)

С наступлением кризисных  времен земля в существенной степени  потеряла свою инвестиционную привлекательность  и стала наименее ликвидным активом  в сфере недвижимости, поскольку  сама по себе не способна генерировать доход.

Сложившаяся ситуация на международных  финансовых рынках, безусловно, отразилось и на земельном рынке.

За кризисный год активность по сделкам купли/продажи земельных  участков можно было приравнять к  нулю. Спад оказался намного глубже ожиданий аналитиков. Основная причина  падения - отсутствие в России цивилизованного  рынка земли с предсказуемым  ценообразованием. При этом нестабильная экономическая ситуация в стране, как утверждают специалисты, только оздоровила земельный рынок, первая серьезная коррекция на котором  произошла еще летом 2008-го.

За последние три года до кризиса наблюдался выброс на рынок  огромных объемов земли, объявлялись  новые собственники, активы выводились на продажу, - говорит руководитель проекта Zemer.ru И. Терентьев. - Земли было очень много, в том числе и ликвидной. Цены, растущие в одинаковой прогрессии с предложениями, стали нереальными и неоправданными. Доходили, например, до 20 тысяч долларов за сотку на Новорижском шоссе. За эти деньги уже никто ничего не брал, нерентабельно". С момента как грянул кризис, с рынка ушло почти 90% покупателей, говорит эксперт, в основном это спекулянты, которые в докризисное время активно скупали участки и через год перепродавали их с "наваром" в 40%.[1]

Исход с рынка, в кризисное время, земельных спекулянтов, крупных девелоперских и строительных компаний резко отразился на спросе, особенно в период с ноября 2008г по январь 2009г. Все СМИ писали о неизбежном падении рынка недвижимости в целом и достижении дна во 2-ом квартале 2009г.

А что же происходило в 2010 году? 2010-й год стал годом возрождения для земельного рынка, годом посткризисным, когда покупатель вновь обратился к земельным участкам, дачам и коттеджам и начал планировать как загородный отдых, так и постоянное проживание на берегах рек. В этом году вдобавок к стабилизации общей экономической и социальной ситуации покупатель обрел уверенность и в банковско-финансовом секторе. Это и снижение ставок по кредитам, активная реклама и взаимодействие банков со всеми участниками рынка дали свои результаты: в течение года, а особенно в его второй половине много земли было выкуплено по схемам ипотечного кредитования. [4]

Когда к началу сентября 2010 года рынок городской аренды не насытился, стало понятно, что кризис точно завершился. Цены на аренду квартир  в Москве в октябре остановили свой почти пятимесячный рост, в  среднем показав предполагаемый ранее рост в 15-17%. При этом показатели спроса и в декабре остаются достаточно высокими и превышают пиковые  значения как 2008 года, так и 2009-го.

Подводя общие итоги года, можно сказать, что рынок аренды вернулся в свое привычное состояние. 2010 год оказался более активным, чем ожидалось. [10]

А что касается проблем  на рынке земли России, то следует  отметить влияние правоохранительных органов.

 Актуальность аналитического  исследования проблем и перспектив  воздействия правоохранительных  органов на рынок земли России  ясна - достаточно провести количественный  анализ публикаций СМИ о земельных  конфликтах и масштаб предлагаемой  к анализу темы будет понятен.  Если рассуждать в финансовом  измерении, то обратимся к примеру  – девелоперскому проекту группы  компаний «Снегири» - общий объём  инвестиций в застройку 5,3 га  составит $250 млн. или $47,2 млн. на  гектар. Многие могут возразить,  что речь идёт о премиум-классе  и сравнение с другими регионами  будет не совсем корректным. Здесь  мы приводим цифры больше для  ощущения масштаба инвестиционного  давления, которое сказывается на  всей системе земельных правоотношений  на рынке земли России, в том  числе и на правоохранительных  органах.

 Проблемы влияния правоохранительных  органов имеют и существенную  практическую нагрузку, прежде всего,  в области государственного регулирования  земельных отношений и создания  правового пространства на рынке  земли России. Практические вопросы  регулирования земельных отношений  на рынке земли России, как  и землепользованием, в регионах  всё чаще выявляют пробелы  в законодательстве земельных  правоотношений и дублирующие  механизмы воздействия на рынок  земли России, как со стороны  силовой ветви власти, так и  со стороны административной. Нередко интересы ветвей пересекаются, что даёт дополнительные источники и опыт для законодателей и управленцев в земельных правоотношениях.

 Основной проблемой  рынка земли России, равно как  и влияние на него правоохранительных  органов, является правовой нигилизм  в сфере земельных правоотношений. В сочетании с относительной  неразвитостью кадастрового учёта  это умножает проблемы для  правоохранителей, но упрощает ситуацию  для собственников (правда только  в ограниченном периоде времени). В ряде отчётов, представленных  региональными прокуратурами по  итогам прокурорских проверок, отмечается  излишняя вольность местных администраций  по выделению земельных участков  по различным основаниям, а также  в отсутствии оснований. Подобная  ситуация приводит и к затруднениям  в другой ветви власти –  судебной. Нередки случаи, когда  обе стороны в судебных спорах  по земельным участкам предоставляют  легальные документы, подтверждающие  правоту позиций, как истца,  так и ответчика. 

 Общая картина рынка  земли России до 2007 года оставалась  безрадостной. Искажённые представления  административной вертикали о  пределах собственной компетенции  в управлении земельными ресурсами  создали задел для усиливающихся  злоупотреблений на рынке земли  в сфере земельных правоотношений.

 С начала 2008 года эта  волна начинает постепенно убывать.  На это время приходится усиление  активности органов прокуратуры  и МВД по проверке соблюдения  законодательства и целевому  использованию ресурсов на рынке  земли России. Но как показывает  анализ изменений Индексов портала  «Индикаторы рынка земли», усилением  активности ситуацию исправить  удаётся с трудом. Здесь начинает  оказывать влияние ещё одна  проблема – практическая безнаказанность  чиновников в сфере земельных  правоотношений по итогам проверок. Выявленные нарушения наказываются  не всегда, и даже кратное усиление  активности на ситуацию влияет  мало.

 Ситуацию во всех  регионах подробно описывать  нет смысла, так как она примерно  одинакова по ёмкости рынка  земли России. Рассмотрим модель  работы правоохранительных органов  на примере Томской области.  По итогам проверки 2003 года было  опротестовано 28 правовых актов,  вынесено 44 представления об устранении  нарушений в области земельных  правоотношений, направлено в суд  42 исковых заявления об изменении  статуса собственников земельных  участков. Уголовных дел возбуждено  не было. По тому же региону,  подобная проверка в 2007 году  выявила: 900 нарушений в области  землепользования, вынесено 149 протестов,  объявлено 20 предостережений о  нарушении закона, возбуждено 3 уголовных  дела, 66 человек привлечены к административной  ответственности. Невооружённым  взглядом можно увидеть, что ситуация стала хуже в разы, но не по причине кратного увеличения выходов чиновников за пределы компетенции, а усилением активности прокурорского надзора.

 Возвращаясь к проблеме  безнаказанности. На коллегии  по соблюдению земельных правоотношений  в Прокуратуре Томской области  приведённая выше ситуация была  названа неудовлетворительным регулированием  земельных отношений в области  земельных правоотношений со  стороны регионального отделения  Роснедвижимости. Со стороны прокурора  области последовало требование  «… давать жёсткую оценку действиям  должностных лиц органов контроля  и их руководителей, самостоятельно  не выявляющих нарушений» и  ставить вопрос об их ответственности.  Выходит, до сих пор оценка  со стороны силовиков была  «мягкой»? Разница в количестве  уголовных и административных  дел по итогам проверки в  регионе говорит сама за себя.

 Как уже говорилось  выше, если экстраполировать ситуацию  на другие регионы, то она  примерно одинакова. Почти везде  активность правоохранительных  органов на рынке земли России  к завершению 2007 года повысилась. На фоне правового нигилизма  административной вертикали и  явно слабой ответственности  со стороны контролирующих органов  судебная власть может оказаться  в полном непонимании проблем  развития рынка земли России  и его государственного регулирования.  К этому приводит не только  то, что через суды опротестовываются  подзаконные акты региональных  и муниципальных органов власти, но и актов, носящих статус  законов. 

 К примеру, в конце  прошлого года суд Свердловской  области признал недействительным  решение Думы городского округа  Среднеуральск «Об утверждении  Положения о признании земельных  участков свободными от прав  третьих лиц». В соответствии  с ним решение о признании  участка свободным может быть  принято уполномоченным органом,  предоставившим земельный участок,  или его правопреемником в  случае: нецелевого использования  в течение 3 лет, оформленных  ненадлежащим образом правоустанавливающих  документов. То есть данное решение  фактически устанавливало право  муниципальных административных  органов по принудительному изъятию  земельных участков, хотя в соответствии  с законодательством подобное  возможно только по решению  Суда. Сколько ещё подобных законов  действует на территории регионов  РФ и муниципальных образований? 

 Ясно одно – административная  вертикаль находится не только  в состоянии правового нигилизма,  но и нигилизма воинствующего.  На уровне непосредственной работы  с земельными участками административные  органы в ряде регионов мало  того, что недопонимают собственных  полномочий, но и устанавливают  собственные правила игры, сталкивая  между собою правоохранительные  органы.

 Для подобного «сталкивания» даёт основание проблема уже обозначенная нами – дублирование контрольных и надзорных функций различными органами, как со стороны вертикали прокуратуры, так и со стороны административной вертикали. Юридически, возможно, никакого дублирования нет, но формально оно присутствует. Приведём для примера итоги работы Росземкадастра по Уральскому федеральному округу в 2004 году. (Данные по 2004 году приводятся сознательно, для проверки адекватности модели проверок Прокуратур, описанной нами ранее. Более свежие данные можно без труда найти на сайте Роскадастра).

 

Таблица 1. Итоги работы Росземкадастра по Уральскому федеральному округу в 2004 году

Субъект

Количество проверок

Решений проверено

Признано неправомерными

Отменено

по округу

777

6198

190

35

Курганская область

74

1858

39

нет

Тюменская область

3

1258

не выявлено

не выявлено

ХМАО

20

930

137

нет

Свердловская область

82

нет данных

7

нет (наложены административные меры воздействия)

Челябинская область

372

2106

нет

нет (документы дорабатывали и приводились в соответствие)

ЯНАО

1

565

560

нет


 

На примере таблицы  хорошо видно, что примерный объём  нарушений, выявленный в регионах УрФО, соответствует объёму выявленному  прокуратурой на территории Томской  области (в переделах статистической погрешности в зависимости от объёмов проверок). Отметим также  и то, что в таблице приведены  данные т.н. «комплексных проверок», в  которых принимали участие представители  Роскадастра, правоохранительных органов, прокуратуры и региональных и  местных административных органов. Эта особенность с одной стороны  позволяла о оперативно накладывать  санкции по итогам выявленных нарушений. С другой стороны, в некоторых  регионах именно благодаря «сталкиванию и дублированию» полномочий и  интересов правоохранительных и  административных органов во многих случаях санкции не были наложены, а документы были (согласно официальной формулировки) приведены в соответствии с законодательством. То есть к виновникам нарушений были применены минимальные санкции.

 Современное состояние  усиления активности правоохранительных  органов в регионах можно назвать  кратным, описанным нами на  примере Томской области и  подтверждённым на примере УрФО  с соответствующим коэффициентом  масштаба рынка земли России. Описанные выше три главных  проблемы воздействия правоохранительных  органов на рынок земли России  ли сохраняют свою актуальность  и для столичного региона. Помимо  объёмов инвестиционных вложений  в земельные участки и соответствующих  им информационных процессов,  зачастую скандального характера,  глубина административных проблем  и связанным с ним вмешательством  правоохранительных органов, зачастую  поражает.

Информация о работе Состояние рынка земли в РФ