Состояние рынка земли в РФ

В отличие от сельскохозяйственного  спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию  к росту. Несельскохозяйственный спрос  на землю также объединяет разнообразные  виды спроса. Он стоит из спроса на землю  для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный  спрос, как правило, безразличен  к уровню плодородия земли. Главное  для него – местоположение земельных участков.[6, с.225]

А вот факторами, влияющими на предложение земли, являются и плодородие, и положение. Поэтому когда говорят об ограниченности земли, имеют в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограниченно вдвойне: и по качеству и по количеству.

Плодородие, например, зависит  от качества почвы, климата, характера  применяемой техники, трудовых навыков  и производственного опыта тех, кто работает на земле и т.д. Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве  труда и капитала их изменение  происходит лишь по истечении более  или менее значительного периода  времени. В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Их род занятий, жилье, собственность на землю «привязывают» их к определенной местности, значительно ограничивая мобильность. Многие нередко стремятся найти иные формы дохода (работа по совместительству, сдача комнат или части территории в аренду и т.д.), однако эти источники являются лишь дополнением к их основному заработку, связанному с сельским хозяйством.

В условиях мелкого (семейного) производства возможности быстрой  замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся  средств. Правда, как правило, имеются  определенные резервы в повышении  качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они  коренным образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении  хозяйства качество земли может  быть не улучшено, а ухудшено.[6, с.227]

Поскольку количество совокупного  предложения земли в каждый момент времени увеличить невозможно, то кривая предложения земли абсолютно  неэластична. Это означает, что предложение  земли не может быть увеличено  даже в условиях значительного роста  цен на землю. Необходимо, однако, иметь  в виду, что в долгосрочном периоде  предложение земли может измениться. Например, в результате нерационального  природопользования может быть потеряна часть сельскохозяйственных земель. Вследствие эрозии из сельскохозяйственного  оборота в мире ежегодно выводится 6—7 млн га, а заболачивание и  засоление выводят из землепользования еще 1,5 млн га. В качестве обратного  примера можно привести Нидерланды, где в последние десятилетия  удалось расширить сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Это означает, что в краткосрочном периоде кривая предложения земли является вертикальной линией, а в долгосрочном — наклонной (рисунок слева). (рис. 1.3)

Необходимо различать  участок земли как таковой  и производственную функцию земли. С одной стороны, землевладелец  может экономически реализовать  свою собственность, продав участок земли и выручив его продажную цену. С другой стороны, ведение хозяйства на земле может приносить регулярный доход в виде прибыли. Наконец, третий вариант предусматривает сдачу земли в аренду и получение регулярного дохода в виде ренты. 

Владение землей сопряжено  с известными выгодами и затратами, сопоставление которых и определит  целесообразность сохранения или ее отчуждения, т.е. продажи.

Цена земли есть отношение земельной ренты к ставке процента, умноженное на 100%, т.е. [15, с.355]

 

Таким образом, цена земли  определяется двумя факторами –  величиной земельной ренты и  ставкой процента. Она прямо пропорционально  величине земельной ренты и обратно  пропорциональна ставке процента. Отсюда следует, что увеличение земельной  ренты при прочих равных условиях ведет к повышению цены земли. Рост ставки процента ведет к ее снижению. В то же время в каждый данный момент рыночные цены на землю складываются под влиянием спроса на землю.

 

3. Земельная рента

Земельная рента – это плата за пользование землей в результате ограниченности ее в обществе.

Природа земельной ренты  обусловлена особенностями земли  как экономического ресурса и  отношениями землепользования.

Использование земли издавна  регулируется различными системами  экономических отношений. Как экономический  ресурс земля не имеет трудового  происхождения и, следовательно, издержек производства. Это дар природы. Количество земли фиксировано, поэтому, где  бы практически ни использовалась земля, ее предложение абсолютно неэластично. [7, с.232]

Именно уникальные условия  предложения земли и других природных  ресурсов, их фиксированное количество – отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли.

Фиксированный характер предложения  земли означает, что спрос выступает  единственным фактором, определяющим земельную ренту.

Поскольку совокупное предложение  земли фиксировано, то можно использовать только ту землю, которая принадлежит  данной стране. Рента не обеспечивает изменения количества земли в экономике, т.е. рента не выполняет никакой побудительной функции в предложении земли.[12, с.209]

Однако следует отметить, что в долгосрочном периоде количество земли  и иных природных ресурсов может измениться. Так, благодаря мелиорации может быть увеличена площадь пригодных для сельского хозяйства земель или, напротив, сельхозугодия могут быть выведены из оборота из-за нерационального ведения хозяйства, засоления или эрозии почвы; могут быть разведены новые залежи полезных ископаемых или выработаны старые месторождения.

Величина земельной ренты  определяется в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке  земельных участков, сдаваемых в  аренду. Спрос на землю показывает, какое количество земли арендаторы готовы взять в аренду при различных возможных уровнях платы за нее. Естественно, при высокой арендной плате количество сдаваемой в аренду земли будет меньше, чем при низкой. Кривая спроса на землю будет иметь отрицательный наклон. Пересечение кривых спроса и предложения характеризует рыночное равновесие и равновесную ренту. [15, с.356]

На рисунке "Равновесие на рынке земли" (рис. 1.4) точкой равновесия является точка Е.. Если рента превысит равновесную величину R0 и составит, например, R1 то объем спроса на услуги земли будет меньше существующего объема предложения. Некоторые землевладельцы не смогут сдать свои земельные участки, что вынудит их снизить величину ренты. Если же рента составит R2, то возросший спрос на услуги земли подтолкнет владельцев земельных участков к повышению платы.

Как уже говорилось, ведущую роль в определении величины ренты играет спрос на землю. Увеличение спроса на услуги земли ведет к росту рентных оценок. И наоборот. Повышение спроса на землю с D0 до D1, ведет к повышению ренты до R1. Падение спроса с D0 до D2 ведет к падению ренты до R2. Эти тенденции отражены на рисунке "Равновесие на рынке земли: изменение спроса и цены земли". (рис. 1.5) [5, с.255]

 

Ренту также можно рассматривать  как один из видов дохода на собственность.

Как вид дохода на собственность  земельная рента использовалась еще в античности. Но присваивать  ренту экономическими методами стало  возможно лишь в рыночной экономике. Здесь она выступает как добавочная прибыль, которая распределяется на две части: прибыль, присеваемую предпринимателем – арендатором земли, и ренту, достающуюся земельному собственнику.

Арендная плата равна  земельной ренте. Но, как правило, она превышает размеры ренты, поскольку в аренду сдается земельный  участок, на котором имеются сооружения, постройки, дороги и т.д.

И еще одна особенность. Арендатор, стремясь получить больше дохода от арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. После окончания срока договора аренды эти добавочные вложения капитала становятся достоянием собственника земли и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли – в краткосрочной аренде. [7, с.235]

Виды земельной ренты

Дифференциальная земельная рента (Марксистская концепция земельной ренты) – К. Маркс

Причиной возникновения  дифференциальной ренты является становление монополии хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чужого капитала.

В сельском хозяйстве при  прочих равных условиях плодородные  почвы приносят больше прибыли, и  все предприниматели пытаются направить  средства на обработку этих земель, но так как для удовлетворения спроса населения не хватает произведенной продукции только на плодородных почвах, необходимо производство и на неплодородных. Именно в этой связи, цена сельскохозяйственных продуктов регулируется издержками производства не менее плодородных или худших землях, вовлеченных в хозяйственный оборот.

Дифференциальная рента  I – это рента, которая возникает в связи с различием земель по плодородию и местоположению.

Однако добавочная прибыль  может возникать и на одинаковых по качеству землях как результат  инвестиций с целью улучшения  качества земли.

Дифференциальная рента  II – рента, которая возникает в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда.

Различия между  двумя формами дифференциальной ренты:

Во-первых, дифференциальная рента I возникает на основе ведения экстенсивного хозяйства, т.е. расширения обрабатываемой площади; тогда как дифференциальная рента II возникает только на основе интенсификации производства, или внедрения новой техники и технологии.

Во-вторых, дифференциальная рента I полностью присваивается собственником земли, а рента II – частично арендатором. [12, с.213]

В-третьих, дифференциальная рента I образуется на лучших и средних землях, а дифференциальная рента II и на худших землях. [7, стр.235]

Абсолютная  земельная рента (Марксистская концепция земельной ренты) – К. Маркс

Кроме монополии хозяйства  на земле существует монополия частной собственности на землю, которая, собственно, и является причиной становления абсолютной ренты.

Частная собственность на землю порождает абсолютную ренту  независимо от плодородия, местоположения и инвестиций в земельные участки.

Существование абсолютной ренты  приводит к удорожанию всей продукции  – как промышленной, так и сельскохозяйственной. И это неизбежно, так как ни один собственник земли не отдаст землю в бесплатное пользование. Какая бы ни была земля (хорошая или  плохая), но для собственника земли она является источником дохода. Поэтому, сдавая в землю в аренду, он составляет договор с арендатором на определенный период времени, в течение которого собственник земли будет обязательно получать абсолютную ренту. А чтобы эту ренту выплачивать, ее необходимо включать в постоянные издержки производства. Отсюда и рост цен. Реформа земельной собственности, проводимая в нашей стране, неизбежно приведет к возникновению абсолютной ренты, так как земля станет объектом частной собственности. [12, с. 211]

Монопольная рента

Кроме дифференциальной и  абсолютной ренты, имеет место монопольная рента. Она основывается на монопольной цене, по которой продается продукт редкого качества. Монопольно высокая цена редких сельскохозяйственных продуктов не зависит от их общественной цены производства. Она определяется способностью покупателя платить за такой продукт высокую цену. Монопольная рента, таким образом, есть избыток не только над общественной ценой производства, но и над ценой всех сельскохозяйственных продуктов. [7, с.234]

Как уже говорилось выше: чтобы получить больше дохода от арендуемой земли, арендатор делает дополнительные вложения капитала. Если при заключении нового договора арендная плата будет повышена, поскольку участок обладает теперь большим плодородием (искусственным), дифференциальную прибыль будет присваивать земельный собственник в виде дифференциальной ренты.

Присоединение дифференциальной ренты к абсолютной и увеличение за счет этого общего уровня ренты  данного типа участка можно графически отобразить как сдвиги кривой спроса вверх и вправо (рис. 1.5)

Чем выше производительность земли, тем при прочих равных условиях будет выше спрос на земли данного  качества и соответственно выше будет  проходить кривая спроса, выше будет  равновесный уровень ренты. [15, с. 357]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Российский земельный рынок
1. Состояние рынка земли в России (анализ 2010 г.)

Земельный рынок России уже  существует. Это один из очевидных  итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных  нормативных правовых актов и  аналогичных актов субъектов  Федерации устанавливают право  собственности физических и юридических  лиц на землю, дающее возможность  покупки и продажи земельных  участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

Цены за аренду государственных  земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить  круг факторов, от которых устойчиво  зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных  для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать  большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям. [10]