Арендные отношения в рыночной экономике. Виды аренды и особенности арендой платы

При этом плоды, продукции и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, является его собственностью.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору [10].

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязан сделать в пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является синаллагматическим.

1.2.СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.

СРОК АРЕНДЫ

В современном юридической литературе не редко можно встретить суждение о том, что существенным условие договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Приведем пример на этот счет, например, в одной из работ указывается: «… К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора».

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздерживаться от их совершения). Как отмечал Д.И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…».

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а так же возврату арендованного имущества по окончанию срока аренды.

Предметом договора аренды включает в себя два рода объектов. Объект первого рода должен служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в таких действий предоставляет во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон    действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся   объектом  аренды.

Вторая группа существенных условий, указание на  которые  содержится   непосредственно в тексте ГК  (п.1  ст.432), включает в себя условия,   необходимые для договора данного вида. Исходя из буквального   прочтения  нормы,  содержащейся   в  п.1  ст. 432  ГК,  к   существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п.4 ст.15 ФЗ «О лизинге» от 29.10.1998 договор лизинга должен содержать следующие существенные условия:

                        Точное описание предмета;

                        Объем передаваемых прав собственности;

                        Указание срока действия договора;

                        Наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга;

                        Перечень дополнительных услуг и т.д., если иное не предусмотрено договором.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок. Определенным договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор  аренды будет считаться прекращенным. На мой взгляд, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений.

По данному запросу следует рассмотреть разъяснения ВАС РФ. В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновлении, то он при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Указанное право арендатора на возобновление договора аренды должно быть защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным судам  необходимо принимать и производить дела по искам арендатора о защите их прав на преимущественное другими лицами право на возобновление договора. Если Арбитражный суд установит, что арендодатель уже заключил договор другими лицами право на возобновление договора.

С другим арендатором, следует привлечь последнего в качестве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований Арбитражный суд проводит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении. [6]

Следует также упомянуть о порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ, право по заключении договора аренды на новый срок. Лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно каждая из сторон может потребовать расторжение такого договора, предупредив котрагента не менее чем за три месяца.

1.3.ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ. РАСТОРЖЕНИЕ (ИЗМЕНЕНИЕ) ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Аренда представляет собой один из видов предпринимательской деятельности. В настоящее время многие предприятия имеют на балансе достаточно большое количество материальных ценностей, недвижимости, машин, механизмов, часть которых не используется постоянно в производственном процессе. С другой стороны, небольшие (особенно вновь создаваемые) предприятия, расширяющие свое производство, не могут приобрести дорогостоящее оборудование, помещения для производственной  и административной деятельности, транспортные средства. Следовательно, арендные взаимоотношения в такой ситуации могут быть выгодны как для арендодателя, так и для арендатора.

В аренду могут быть сданы здания, сооружения, помещения, объекты, оборудование, транспортные средства, земельные участки и другое имущество, которое в процессе использования не теряют своих натуральных свойств (т.е. так называемые непотребляемые вещи).

Суть арендных отношений заключается в том, что арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и использование за определенную плату имущество, которое является собственностью арендодателя как на протяжении своего срока действия договора аренды, так до и после его действия.

В Российском законодательстве различается два основных вида аренды:

      Краткосрочная, предполагающая возврат арендатором арендодателю арендованного имущества через определенный период времени;

      Долгосрочный или финансовая аренда (лизинг).

В практике западных фирм краткосрочная аренда (renting) производится на срок от одного дня до одного и представляет собой аренду машин, транспортных средств и других видов техники без прав их последующего приобретения арендатором. Среднесрочная аренда имущества производится на срок от одного года до трех лет и более.

Наконец, долгосрочная аренда имущества или лизинг представляется партнерами на срок от трех и более. Вместе с тем приведенные сроки представляют скорее элемент классического подхода к временному аспекту, характеризующим арендные отношения. На практике они во многом определяются содержанием и формой непосредственно самого договора, экономическими и правовыми условиями, в рамках которых действуют участники  арендных отношений.

Как отмечается в Гражданском Кодексе (гл. 34), в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения последним всей обусловленной договором выкупной цены.

Договором предусмотрены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Так, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт преданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. При этом арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключении договора аренды на новый срок. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Законодательством предусмотрены нормы, регулирующие возможность досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)    пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;

2)    существенно ухудшает имущество;

3)    более двух раз подрят по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)    не производит капитального ремонта в установленные договором сроки (в тех случаях когда в соответствии с договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора).

Отношения аренды являются двухсторонними, поэтому, любые изменения в стоимости предмета аренды должны отразиться на балансе обоих предприятий.

ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям.

Положения о способах, основаниях и порядке расторжении (изменении) договора в равной степени относятся к договору аренды; ст. 619 ГК лишь несколько конкретизирует основания расторжения договора  по требованию одной из сторон (арендодателя) применительно к договору аренды.

2. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

2.1. ПРОКАТ

Гражданский кодекс РФ специально урегулировал пять видов договоров аренды: 1)  договор  проката; 2)  договор   аренды   транспортных  средств;  3) договор  аренды  зданий и  сооружений; 4) договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды (лизинга).

К отдельным  видам договора аренды общие правила о договорах аренды применяются,  если иное  не установлено правилами ГК об этих  договорах (ст. 625 ГК).

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуются предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских  целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.