Арендные отношения в рыночной экономике. Виды аренды и особенности арендой платы

  Государственное казенное имущество может передаваться в аренду субъектам инвестиционной деятельности, при условии, что использование этого имущества необходимо для реализации ими на территории инвестиционных проектов. Особенности определения размера арендной платы и ее внесения могут устанавливаться в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционной деятельности  при соблюдении одного или нескольких следующих условий:

1)     арендная плата за пользование государственным казенным имуществом подлежащая уплате инвестором в течение срока реализации инвестиционного проекта, превышает 20 % объема инвестиций, предусмотренного в инвестиционном проекте;

2)     реализация инвестором инвестиционного проекта, в котором предусмотрено вложение средств в объекты инвестиций, находящиеся в государственной собственности в объеме, превышающем сумму арендной  платы за пользование государственным казенным имуществом, подлежащую уплате в течение срока реализации инвестиционного проекта, более чем в десять раз;

3)     арендная плата за пользование государственным казенным имуществом, подлежащая уплате пользованием объекта капитальных вложений по договору финансовой аренды (лизинга) в течение срока действия этого договора, превышает 20 % платы по договору финансовой аренды (лизинга), подлежащей уплате в течение данного срока;

4)     арендная плата за пользование государственным казенным имуществом, подлежащая уплате получившей государственную гарантию кредитной организацией, предоставляющей кредиты инвесторам, в течение срока действия кредитного договора, для обеспечения гражданско-правовых обязательств по которому предоставлена эта государственная гарантия, превышает 20 % суммы процентов, подлежащей уплате кредитной организацией в течение срока действия соответствующего кредитного договора.

3.2. РАССМОТРЕНИЕ ЗАЯВЛЕНИЙ ОБ УСТОНОВЛЕНИИ ОСОБЕННОСТЕЙ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ЕЕ ВНЕСЕНИЯ

Установление определения особенностей размера арендной платы и ее внесения в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционной деятельности осуществляется на основании заявлений об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения, подаваемых субъектами инвестиционной деятельности, указанными в части второй пункта 1 статьи 22 настоящего Закона РФ, в уполномоченный орган по управлению государственным казенным имуществом. Заявление об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения подаются инвесторами, прошедшими отбор, осуществленный путем проведения конкурса на получение субъектами инвестиционной деятельности государственного казенного имущества в аренду, до заключения договора аренды этого имущества. Заявление об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения подаются субъектами инвестиционной деятельности, являющимися арендаторами государственного казенного имущества указанными в части второй пункта 1 статьи 22 настоящего Закона РФ, не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора аренды этого имущества.

В заявлениях об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения   наряду с другими сведениями указываются: 1) сведения о наличии одного или нескольких условий, предусмотренных в пункте 3 статьи 22 настоящего Закона РФ; 2) сведения о том, заинтересован ли субъект инвестиционной деятельности, подавший соответствующее заявление, в применении понижающих коэффициентов при определении величины арендной платы за пользование государственным казенным имуществом, предоставлении рассрочки по внесению арендной платы за пользование государственным казенным имуществом и предоставлении отсрочки по внесению арендной платы за пользование государственным казенным имуществом.

К заявлению об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения прилагаются документы, подтверждающие сведения, предусмотренные в подпункте 1 пункта 1 статьи 22 настоящего Закона РФ. Уполномоченный орган по управлению государственным казенным имуществом рассматривает заявление об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения в порядке и сроки, установленные Правительством.

По результатам рассмотрения заявлений об установлении особенностей определения размера арендной платы и (или) ее внесения уполномоченный орган по управлению государственным казенным имуществом принимает одно из следующих решений: 1) решение об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционной деятельности; 2) решение об отказе в установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционной деятельности.

Уполномоченный орган по управлению государственным казенным имуществом принимает решение об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционной деятельности либо об отказе в установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционной деятельности на основе заключений уполномоченного исполнительного органа государственной власти в сфере предоставления государственной поддержки субъектам инвестиционной деятельности, в которых должен содержаться вывод о наличии или отсутствие условий, предусмотренных в пункте 3 статьи 22 настоящего Закона РФ. В решении об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционной деятельности должны быть указаны в срок, в течение которого подлежат применению понижающие коэффициенты при определении величины арендной платы за пользование государственным казенным имуществом срок, на который предоставляется рассрочка по внесению арендной платы за пользование государственным казенным имуществом, и срок, на который предоставляется отсрочка по внесению арендной платы за пользование государственным казенным имуществом.

В случае если особенности определения размера арендной платы и ее внесения в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционный деятельности устанавливаются для инвесторов, заказчиков, являющихся субъектами инвестиционной деятельности, сроки, предусмотренные в части первой настоящего пункта, указанные в решении об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционной деятельности, не должны превышать срок реализации инвестиционного проекта.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Арендная плата – это вознаграждение, взимаемое арендодателем за сданное временное пользование имущество, помещение или землю. На федеральном уровне до настоящего времени не создан механизм государственного регулирования арендных отношений. Отсутствует единая методика установления базовых размеров арендной платы, находящиеся в государственной собственности. На практике могут применятся различные варианты моделей установления арендной платы, как на основе анализа рыночных ставок арендной платы, так и на основе прогнозирования ожидаемых доходов арендованного земельного участка.

При выборе модели арендной платы необходимо учитывать степень развития рынка земли и недвижимости, в том числе рынка аренды. Следует иметь ввиду, что в отличие от западных стран, где сложился рынок аренды, в России можно говорить только о рынке недвижимости. Поэтому принимаемые модели установления арендной платы могут рассматриваться только как некоторое приближение к рыночной модели. Однако, в целом переход к механизму установления арендной платы на основе оценки рыночной стоимости земли позволит в перспективе реализовать рыночным моделям определения арендной платы за, в том числе и для государственных или муниципальных земель.

Серьезной проблемой при выборе адекватной модели арендной платы является наличие достоверной информации о предоставлении земельных участков в аренду, рыночных ставках арендной плат, реальных доходах арендаторов, в том числе при аренде земель, находящихся в частной собственности. Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кодекса и государственного учета объектов недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит в ближайшем будущем решить проблему создания единого информационного пространства для построения рыночных моделей арендной платы.

Основным условием выхода России из кризиса является активизация инвестиционных процессов, переход к устойчивому росту инвестиций при повышении эффективности их использования. В первую очередь для развития инвестиционной сферы надо создать благоприятную среду, прежде всего, для инвестиций частного сектора экономики. В настоящее время разработан комплекс нормативных документов, регулирующих инвестиционную деятельность в условиях рынка. Наряду с правовым регулированием формирования за счет прибыли и амортизационных отчислений, разрабатываются и внедряются новые подходы к стимулированию инвестиционной деятельности, в частности, лизинг и конкурсное размещение государственных средств в инвестиционные проекты. Но существенные изменения инвестиционной сфере возможны только на основе комплексного подхода, а не форсированного развития какого-либо одного из факторов активации инвестиционной деятельности. Однако успешному развитию лизинг в России препятствует ряд обстоятельств:

                        не хватает стартового капитала для организации лизинговых компаний, поскольку они должны приобрести оборудование (имущество) у производителя за полную стоимость и передать его лизингополучателю;

                        двойное обложение налогом на добавленную стоимость, который взимается за приобретенное лизингодателем оборудование (имущество). При этом его величина, равна как и выплаты процентов за взятый лизингодателем для покупки оборудования (имущества) кредит, переносится на лизинговые платежи. Согласно существующему порядку налог на добавленную стоимость дополнительно начисляется на лизинговые платежи, т.е. на один и тот же продукт он начисляется дважды (в проекте федерального закона о лизинге предусмотрено единожды);

                        отсутствие инфраструктуры лизингового рынка, развитой сети лизинговых компаний, консалтинговых фирм, которые обслуживали бы всех участником лизингового рынка;

                        недостаточное понимание сущности лизинга, его достоинств как у потенциальных лизингодателей, так и предпринимателей потенциальных лизингополучателей;

                        отсутствие системы информационного обеспечения лизинга, которая обеспечивала бы наличие постоянно восполняемой и доступной информации о предложениях лизинговых услуг;

                        отсутствие опытных кадров для лизинговых компаний.

Таким образом, система установления арендной платы не отвечает принципу рыночной экономики, в соответствии с которым арендуемый участок должен приносить собственнику доход при использовании его надлежащим образом, а применяемый к установлению базовых размеров арендной платы нормативный подход не позволяет определять размер арендной платы в зависимости от изменяющейся конъюнктуры, что и противоречит экономической сущности арендных отношений.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.      Абрютина М.С., Грачев А.В. «Анализ финансово-экономической деятельности предприятия» учебно-практическое пособие. – 5-е издание переработано и дополнено – М.: Издательство «Дело И Сервис», 2005.

2.      Балабанов И.Т. «Финансовый анализ и планирование хозяйствующего субъекта» - 6-е изд., доп. – М: «Финансы и статистика», 2005.

3.      Брейли Р., Майерс С. Учебник по теории и практики финансов в современной экономике. М.: МОЙ МИР, 2006.

4.      Ермишин П.Г. «Основы экономической теории» ГРИФ М.: 2006.

5.      Егорова Н.Е., Маренный М.А. «Малые предприятия: предпринимательские стратегии и кооперация». СПб: Питер, 2006.

6.      Калачева С. «Арендные сделки» М.: ПРИОР, 2005.

7.      Кайль А.Н. «Комментарий к части 4 Гражданского кодекса РФ». – М.: Юрайст-Изат, 2007.

8.      Морозова Ж.А. «Арендные Отношения» М.: МОЙ МИР, 2006.

9.      Морозова Ж.А. «Экономический анализ» - 11-е изд. М.: ГРИФ, 2006.

10. Морозова Ж.А. «Договор аренды: учет и налогообложение». М.: ГРИФ, 2006.

11. Паламарчук А. «Аренда и арендные отношения. Основные средства». М.: «Периодика», 2006.

12. Палий Р.Г., Суздальцева Л.П. «Технико-экономический анализ производственно-хозяйственной деятельности предприятий». М.: Машиностроение, 2006.

13. Попова Р.Г, Симонова И.Н., Доброседова И.И. «Финансы и предприятии» - СПб: Питер, 2006.

14. Райзберг Б., Лозовский Л., Стародубцева Е. «Современный экономический словарь» - СПб: Питер, 2006.

15. Савицкая Г.В. «экономический анализ» - 11-е изд. ГРИФ Министерства образования, М.: 2006.

31