Общие теоретические подходы к обеспечению банковского кредита

Залог – это способ обеспечения  обязательства, при котором залогодержатель  приобретает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного  имущества, преимущественно перед  другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными законом. Поэтому  обеспеченные залогом требования удовлетворяются  после полного взыскания долгов первой и второй очереди. Залог представляет собой дополнительное право, являясь  лишь способом обеспечения основного  требования. Для банка основным требованием  при кредитовании должно быть обеспечение  своевременности и полноты возврата кредита.

Залог обладает рядом преимуществ: во-первых, договор залога имущества  обеспечивает наличие и сохранность  этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции; во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами; в-третьих, реальная опасность потерять имущество (а предметом залога является, как правило, особо ценное, быстроликвидное имущество) является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.

Размер обеспечения основного  обязательства передаваемым в залог  имуществом должен определяться договором. Если же договор залога соответствующего условия не содержит, считается, что  залог обеспечивает требование залогодержателя  в том объеме, какой оно имеет  к моменту удовлетворения. Таким  образом, в объем требований кредитора, погашаемых за счет выручки от продажи  заложенного имущества, помимо собственно суммы долга должны включаться суммы, составляющие проценты, неустойку (штраф, пени), возмещение убытков, образовавшихся в связи с неисполнением должником  своего обязательства, а также дополнительные расходы залогодержателя, нанесенные им в связи обращением взыскания  на заложенное имущество.

В договоре следует отражать:

- наименование и реквизиты  сторон;

- существо, размеры и срок  обеспечиваемого требования банка;

- вид и форму обеспечения  предмета залога (вплоть до отдельных  идентификационных признаков: марка,  номер, цвет и пр.) и его оценку;

- ссылки на документы,  подтверждающие полномочия сторон, права собственности на закладываемое  имущество;

- порядок контроля банка  за сохранностью обеспечения;

- ответственность сторон;

- механизм разрешения  споров.

Договор о залоге заключается  только в письменной форме, простой  либо нотариально удостоверенной. При  заключении договора залога очень важно  соблюсти его форму, а при необходимости  и процедуру регистрации. Их нарушение  влечет за собой недействительность договора.

Нотариальное удостоверение  договора залога необходимо в случаях:

- залога объектов недвижимости ;

- если договор залога  заключен в обеспечение обязательств  по договору, который должен быть  нотариально удостоверен;

- по требованию одной  из сторон.

Кроме того, договор залога объектов недвижимости требует дополнительной государственной регистрации в  бюро технической инвентаризации (БТИ), земельных комитетах, судовых регистрах, ГИБДД и других соответствующих  органах.

При принятии конкретного  имущества в залог следует  учитывать следующие моменты:

Предметом залога не могут  быть требования, носящий личный характер, а также иные требования, залог  которых запрещен законом (например, передача в залог имущества, находящегося на праве оперативного управления).

Предметом залога может быть всякое имущество, которое залогодатель вправе отчуждать, т.е. все, что может  быть продано, заложено или отчуждено  другим законным способом. Имущество, передаваемое в залог, должно быть четко  обозначено и выделено из остального имущества залогодателя. Залог имущества, находящегося в совместной (общей) собственности, требует согласия всех других собственников. Но в случае реализации своей доли одним собственником остальные  собственники имеют право на приобретение этой доли³.

Взыскание на предмет залога осуществляется по решению суда или  третейского суда, если иное не установлено  законом.

Поэтому недопустимо в  соответствии с Законом РФ «О залоге», чтобы в случаях невыполнения обязательств должником, кредитор обращал  заложенное имущество в свою собственность  без решения суда. Залог не является способом приобретения права собственности, а лишь удовлетворения требований кредита  из стоимости заложенного имущества.

Различают несколько разновидностей залога одним из которых является залог имущества клиента.

Залог имущества клиента  является одной из распространенных форм обеспечения возвратности банковского  кредита. Залог имущества оформляется  договором о залоге, подписанным  двумя сторонами и подтверждающим право кредитора при неисполнении платежного обязательства заемщиком  получить преимущественное удовлетворение претензий из стоимости заложенного  имущества.

Залоговый механизм возникает  в момент рассмотрения кредитной  заявки как условие заключения кредитного договора. Он сопровождает весь период пользования кредита.

В России правовая основа залогового механизма определена Законом «О залоге», в соответствии с которым:

а) право собственности на заложенное имущество принадлежит заемщику;

б) владение заемщиком заложенным имуществом может быть непосредственное и опосредствованное;

в) залог может сопровождаться правом пользования предметами залога в соответствии с его назначением.

Предметом залога могут выступать  вещи, ценные бумаги, иное имущество  и имущественные права. В то же время это имущество для отнесения  его к объекту залога должно отвечать двум критериям: приемлемости и достаточности.

В зависимости от материально-вещественного  содержания предметы залога подразделяются на следующие группы:

1. Залог имущества клиента:  ипотека, ценных бумаг, валютных  ценностей и т.д.

2. Залог имущественных  прав: автора на вознаграждение, арендатора и т.д.

Наиболее реальной формой возвратности кредита гарантией  обладает заклад. Остальные виды залога имеют условные гарантии возврата кредита. Поэтому в практике иностранных  коммерческих банков эти виды залога применяются по отношению к клиентам, положительно себя зарекомендовавшим.

Кредитование совокупного  или укрупненного объекта может  потребовать использование смешанного залога, включающего товары на складе, ценные бумаги, векселя. В этом случае требования к составным элементам смешанного залога остаются теми же, что и описанные выше. Максимальная сумма кредита не должна была превышать 75% общей стоимости принятого в залог совокупного обеспечения.

Международная практика выработала по этому поводу следующие принципиальные положения:

1. Большинство предметов  залога оцениваются по рыночной  стоимости.

2. Принятое обеспечение  должно регулярно переоцениваться  с тем, чтобы покрыть кредитный  риск в любое время.

3. Оценку стоимости предметов  залога должны производить специалисты  соответствующей квалификации.

4. Подлинность и ценность  произведений искусства, антиквариата и т.д. должны быть подтверждены.

5. В случае использования  в качестве залога товарно-материальных  ценностей стоимость его должна  включать расходы на проведение  периодических оценок залогового  обеспечения, особенно если к  ним привлечены независимые эксперты.

6. При оценке залога  следует обратить особое внимание  на правильное определение ликвидационной  стоимости и затрат на реализацию  имущества.

Таким образом, различные  формы залога обладают неодинаковой степенью обеспеченности возврата кредита. Главным из которых, является возвратность банковского кредита при залоге –это достаточность.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2 ОБЕСПЕЧЕНИЕ КРЕДИТА В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА И ЕГО ПОСЛЕДСТВИЯ

Залогу, как одному из видов  обеспечения денежных обязательств клиента, в практике российских банков уделяется недостаточно внимания. Кредитные организации больше делают акцент на анализе финансового состояния заёмщика, подробно рассматривают финансовые потоки, анализируют выручку клиента, как основной и первоначальный источник погашения выданного кредита , а так же как один из главных факторов банковским требованиям.

Возможно именно по этой причине банковские организации после начала мирового финансового кризиса понесли огромные убытки. Зачастую в обеспечение обязательств в качестве залога предприятия предлагали неликвидное имущество начиная от товаров в обороте и заканчивая недвижимостью с неузаконенными перепланировками. Это вариант носит статус формального залога и при обращении взыскания на такой предмет залога арбитражным судом будет отказано. А договор ипотеки можно будет легко оспорить, опираясь на несоответствие фактической планировки объекта недвижимости с планировкой указанной в кадастровом паспорте, переданным в банк для оформления залога.

У российских кредитных организаций  появились проблемы – что делать с разрастающимся объемом просроченной задолженности и как её покрывать? Многие банки отражают в своих  показателях убытки. Надо отметь что. Что главной причиной убытков  становятся не возрастающий невозврат кредитных средств, а начисленные многомиллиардные резервы. Так как в данной ситуации погашение задолженности из первоначального источника (выручки заёмщика) невозможно, остаётся второй источник – залог (поручительство, по сути, очень слабое обеспечение).

 Реализовать залоговое  имущество очень сложно. Сложность  заключается в нескольких факторах:

• Отсутствие в большинстве случаев в кредитных договорах пункта о внесудебном порядке обращения взыскания на залог,что значительно замедляет процесс реализации имущества;
• Коррупционного характере взыскания путем наложения ареста судебными приставами-исполнителями:
• Длительности процесса реализации имущества на открытых торгах через процедуру банкротства.

В залоговой сделке оценка предлагаемого в залог имущества. Здесь практика российских банков разная. Одни определяют рыночную стоимость  залога на основании собственных  методик; другие принимают во внимание отчет об определение рыночной стоимости имущества, рассчитанной независимым оценщиком, который аккредитован в одной из саморегулируемых организаций и деятельность которой застрахована в соответствии с Федеральным законом от 28.7.1998 № 135-ФЗ «ОБ оценочной деятельности в Российской Федерации».

Некоторые банки при определении  стоимости залога в большинстве  случаев исходят не из соответствия текущим рыночным условиям, а из возможности реализации имущества  в будущем. Так же они занижают стоимость имущества, применяя коэффициент  дисконтирования . С другой стороны некоторые банки специально завышают стоимость залога, для более быстрого наращивания кредитного портфеля. В этом случае даже при дисконте такой объект продать будет проблематично. Цену залога приходится снижать, что влечет неполное покрытие долга.

Принятый залог в большей  степени влияет на финансовый результат  кредитной организации.  И речь идет не только о покрытии долга  заёмщика путем реализации  заложенного  имущества. Согласно п. 64 Положения  Банка России от 26.03.2004 № 254-П, при  наличии обеспечения по суде в виде залога, относящегося ко второй категории качества, ответственные подразделения банка производят оценку справедливой стоимости залога не реже 1 раза в квартал. Как правило справедливая стоимость залога принимается равной его залоговой стоимости. И тут возникает один нюанс. Определяя справедливую стоимость на основании залоговой и заведомо зная, что она завышена, банки тем самым занижают создаваемый резерв по суде, и в случае реализации залога им приходится занижать продажную стоимость, доначисляя резерв и увеличивая расходы за короткий отчетный период.

С развитием рынка уступки  прав требования в России стали появляться площадки  по продаже долговых обязательств. Самые  известные среди них  Группа компаний «Русская долговая корпорация», «Магазин долгов»,пож\д управление компании «Система –Галс Инвест», Открытый рынок строительных инвестиций(ОРСИ) и т.д.

Общий объем обязательств выставленных на продажу российскими девелоперами в системе ОРСИ составляет 6 млрд. руб. Кроме того впервые на открытые торги выставлены инвестконтракты и площадки, принадлежащие должникам. На торгах ОРСИ продаются объекты компаний «Авгур» и «С.Холдинг». Самым дорогим лотом является переуступка банковского долгового займа корпорации «Главстрой». Сумма обязательств составляет 1  млрд. руб., но на продажу лот выставлен с 50% дисконтом всего за 500млн.руб.