Обоснование выбора программы ипотечного кредитования

Результаты расчета позволяют считать заемщика кредитоспособным.

Применяя метод кредитного скоринга, необходимо заполнить специальную анкету. На созаемщиков (членов семьи заемщика) составляется анкета, но при этом не учитываются разделы 5 и 6.

Далее необходимо дать балльную оценку ответов, определить суммарный балл заемщика. Если набранная сумма баллов составила более 30, то заемщик считается кредитоспособным. Заполненная анкета заемщика приведена в приложении В. Заемщик набрал 34 балла, следовательно он кредитоспособен.

4.5 Принятие решения о выдаче кредита с уточнением условий кредитования

На основе произведенного анализа банком принято решение выдать ипотечный кредит Субботину А.А. т к заёмщик признан платёжеспособным. Все показатели необходимые для принятия решения находятся в норме. Недвижимость приобретаемая заёмщиком отвечает внутренним требованиям банка и принимается в качестве залога. Сумма кредита заявленная заёмщиком в размере 2970 тыс р одобрена банком, срок кредитования установлен на срок 15 лет. График погашения кредита принят в виде ежемесячных платежей. Вид платежа будет принят на основе расчётов следующего раздела.

 

5 РАСЧЁТ ГРАФИКА ПОГАШЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Погашение ипотечного кредита осуществляется двумя способами :

1. аннуитетными платежами;
2. дифференцированными платежами.

Аннуитетные платежи - способ погашения кредита, при котором совершаются равновеликие платежи через равновеликие промежутки времени. Специфика аннуитетных платежей заключается в том, что в первые годы погашения ипотечного кредита основные выплаты приходятся именно на погашение процентов по кредиту. С течением времени соотношение этих величин меняется, и проценты постепенно составляют меньшую часть, соответственно, сумма на погашение  основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается. Привлекательность способа погашения ипотечного кредита аннуитетными платежами заключаются в том, что в связи с неизменностью величины платежа по кредиту заёмщику удобнее планировать свой семейный бюджет [4].

Размер аннуитетного платежа вычисляется по формуле [4].

,                  ( 2)

где     П - ежемесячный платеж по ипотечному жилищному кредиту, тыс. р.;

К - сумма ипотечного жилищного кредита, тыс. р.;

i - ежемесячная процентная ставка по кредиту (в долях);

n - количество месяцев в сроке кредитования.

Дифференцированные платежи - способ погашения кредита, при котором  основная  сумма долга выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток кредита. Структура дифференцированного платежа состоит из двух частей: фиксированной на весь год суммы и  процента по кредиту.  При дифференцированном платеже размер общего платежа каждый месяц уменьшается, а погашение основного тела кредита равномерно распределено на весь срок кредитования.

 

Ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи (Приложение 2) и дифференцированные платежи (приложение 3). Для расчетов срок ипотечного кредита принят равным 15 лет. Ставка по ипотеке принята в размере 9,5% годовых.

На основании расчетов принято решения выбрать для погашения аннуитетные платежи, т к сумма к уплате в начальные и последующие периоды меньше чем в дифференцированной  схеме платежей. Это позволит снизить нагрузку на семейный бюджет. Одинаковый платёж на протяжении всего периода погашения ипотечного кредита позволяет спланировать расходы семейного бюджета.

Эффективная процентная ставка отражает полную стоимость кредита, вычисляется в процентах годовых. Эффективная процентная ставка - относительный показатель, характеризующий величину всех платежей за пользование кредитом, приходящихся на единицу кредитных средств.

Эффективная процентная ставка отражает условное распределение на весь кредитный период платежей заемщика по кредитному договору, размеры и сроки уплаты которых известны на момент его заключения кредитного договора (в том числе платежей в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора).

Расчетная величина эффективной процентной ставки предназначена для того, чтобы проинформировать заемщиков о полных (реальных) расходах по обслуживанию кредита и помочь им в корректном сравнении предложений разных банков или разных кредитных продуктов одного и того же банка [4].

В соответствии с указанием Банка России «О порядке расчета и доведения до заемщика - физического лица полной стоимости кредита» от 13.05.2008 г. № 2008-У в полную стоимость кредита включаются следующие платежи:

1) платежи заемщика по кредитному договору, связанные с заключением и исполнением кредитного договора, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения кредитного договора, в том числе:

• по погашению основной суммы долга по кредиту;
• по уплате процентов по кредиту;
• сборы (комиссии) за рассмотрение заявки по кредиту (оформление кредитного договора);
• комиссии за выдачу кредита;
• комиссия за открытие, ведение (обслуживание) счетов заемщика (если их открытие и ведение обусловлено заключением кредитного договора);
• комиссии за расчетное и операционное обслуживание;
• комиссии за выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт;

2) платежи заемщика в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора, в котором определены такие третьи лица. К указанным платежам относятся платежи по оценке, передаваемой в залог недвижимости, платежи по страхованию жизни заемщика, ответственности заемщика, предмета залога и другие платежи.

Эффективная процентная ставка по ипотечному кредиту рассчитывается по следующей формуле:

,       (3)  

где ЭПС - эффективная процентная ставка по ипотечному жилищному кредиту (полная стоимость ипотечного кредита), % годовых;

       К - сумма ипотечного жилищного кредита, тыс. р.;

      КВ₀ - сумма комиссионных вознаграждений банку-кредитору в момент выдачи ипотечного жилищного кредита, тыс. р.;

     КВ_t - величина комиссионного вознаграждения банку-кредитору за обслуживание ипотечного жилищного кредита в месяце t, тыс. р.;

    П_t  - платеж по ипотечному жилищному кредиту в месяце t, тыс. р.;

    n - количество месяцев в сроке кредитования[4].

Расчеты эффективной процентной ставки выполнили в программе Microsoft Office Excel с помощью функции «Подбор параметра».

Сумму ипотечного жилищного кредита и платежи по ипотечному жилищному кредиту в месяце t приняли в соответствии с рассчитанным графиком погашения ипотечного кредита с выбранным способом погашения (аннуитетными или дифференцированными платежами).

Сумму комиссионных вознаграждений банку-кредитору в момент выдачи ипотечного жилищного кредита КВ₀ определили в табл. 1.

Комиссионное вознаграждение банку-кредитору за обслуживание ипотечного жилищного кредита в месяце t предусмотрели в зависимости условий ипотечной программы. При отсутствии требований со стороны банка-кредитора - принять равным нулю.

Для данного случая эффективная процентная ставка составила 9,82%, это больше номинальной ставки составляющей 9,5 %.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги данной курсовой работы, отметим конкретные результаты, полученные при выполнении всех разделов.

Ипотеку можно представить особым видом части возмездной сделки, который оформляется в виде отдельного договора и предметом которого является залог недвижимости или право на нее.

Оформление ипотеки - многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки, регистрации документов. На всех этапах покупки квартиры были задействованы следующие субъекты ипотечного рынка:

При выборе кредитного учреждения заемщик изучил информацию об ипотеке в банках г. Новосибирска. Наиболее выгодные условия для заемщика были представлены в Сбербанке России, так как в нем есть программа которая предлагает наиболее удовлетворяющие условия. Ставка по кредиту меньше чем в других банках,  составляет 9,5 % сумма кредита рассчитывалась индивидуально, для каждого заёмщика. Недвижимость, интересующая заёмщика, удовлетворяет требованиям банка.

Также на разных этапах оформления сделки были задействованы следующие субъекты ипотечного рынка:

1. продавец недвижимости - ООО «Энергомонтаж»;
2. оценщик - ООО «Юридический дом»;
3. страховая компания - «Росгосстрах»;
4. регистрирующий орган-Управление Федеральной службы государственной регистрации.

На первом этапе андеррайтинга при определении платежеспособности было выявлено, путём сопоставления доходов и расходов заёмщика. Соотношение составило 4,99, это больше чем 1,5 значит оценка положительна и он может претендовать на заявленную сумму кредита.

 

На втором этапе рассчитывались коэффициенты, определяющие кредитоспособность заемщика. По итогам расчетов, коэффициент П/Д составил 33%, коэффициент О/Д - 45%, коэффициент К/З - 90%.

На основании всех показателей кредитоспособности заемщик проходит на указанную сумму кредита, и банк может принять решение о выдачи ипотечного кредита.

В последнем разделе производился расчет платежей по аннуитетной и дифференцированной схемах (приведенных в приложении 1).

Для большинства клиентов по ипотеке на сегодняшний день выгоднее аннуитетная схема при условии отсутствия штрафных санкций и ограничений на размер сумм по досрочному погашению. По аннуитетному платежу заемщик может взять большую сумму, нежели по дифференцированному (ведь в первый месяц получается значительная сумма, которую может позволить себе не каждый заемщик).

Таким образом, исследовав рынок ипотечного кредитования в Новосибирске, а так же изучив методические рекомендации, можно сделать вывод, что условный заемщик Субботин А.А., пройдя процедуру андеррайтинга признана кредито- и платежеспособной. Это позволяет банку вынести положительное решение и предоставить кредит на требуемую сумму 2 млн. 970 тыс. р. под 9,5 % годовых на срок 15 лет. Принято решение, что кредит будет погашаться аннуитетными платежами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Об ипотеке (залоге недвижимости) : федеральный закон РФ от 20.06.98. / / КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].
2. О республиканской целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы» : указ президента РС (Я) от 16.02.2011 N 493 / / [Электронный ресурс]. - Якутские ведомости, 2011, № 11.
3. Гришаев, С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / С.П. Гришаев / / КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].
4. Лях А.Ф. Обоснование выбора программы ипотечного кредитования: метод. указания по выполнению курсовой работы по дисциплине «Ипотечное кредитование» для студентов специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)», специализация «Управление инвестициями»/ А.Ф. Лях. - Новосибирск: НГАСУ, 2011.- 41с.
5. Доклад на IV республиканском семинаре-совещании «Актуальные проблемы государственной защиты прав и свобод человека и гражданина в Республике Саха (Якутия)» 8 декабря 2006 г. [Электронный ресурс] - Режим доступа: http / / sakhagov.ykt.ru/main.asp?c=11237. - Загл. с экрана.
6. Косарева, Н.Б. Основы ипотечного кредитования / Н. Б. Косарева. - М. : Фонд институт экономики города, 2006. - 551 с.
7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон РФ от 21 июля 1997 № 122-ФЗ / / КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].
8. Смирнов, В.В. Ипотечное жилищное кредитование / В.В. Смирнов. - М. : Аудитор, 1999. - 112 с.
9. Постановление Правительства Республики Саха (Якутия) от 26 мая 2011 года № 220 / / КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].
10. Официальный сайт Сбербанка России / / www.sbrf.ru
11. ОАО «Республиканское ипотечное агентство» Наш ответ кризису - не снижать темпов Парламентская газета на дальнем востоке [Электронный ресурс] / Режим доступа: http: / / www.parldv.ru/index.php? mod=art_show&id_art=652. - Загл. с экрана.
12. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в российской федерации : постановление правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 / / КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].
13. Бизнес.Инвестиции.Право [Электронный ресурс] / Бизнес.Инвестиции.Право. - Режим доступа: http: / / www.bibliotekar.ru/finance-2/12.htm. - Загл. с экрана.
14. Прогноз развития жилищного строительства в России на 2010-2012 годы