Обоснование выбора программы ипотечного кредитования

Наиболее удобным является сочетание классификации по юридической силе и по органу, принявшему нормативно-правовой акт. Наивысшей силой в гражданском праве обладает Гражданский кодекс Российской Федерации, но в залоговых отношениях даже он уступает место Федеральному закону «Об ипотеке».

В настоящее время Закон «Об ипотеке» является основным источником залогового права России, его значение трудно переоценить. Им подробно регламентируются вопросы установления залога, права и обязанности сторон залогового отношения, процедура обращения, взыскания и реализации заложенного имущества, другие существенные вопросы. Законом введен институт закладной.

Первая глава Федерального закона содержит основные положения об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом. При этом определено, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) [5].

Возвращаясь к вопросу о юридической силе Закона «Об ипотеке», важно отметить, что этот закон не отменяет соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященные залогу, вместе с тем нормы Закона «Об ипотеке» имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и ГК РФ. Так, в 1 п. 2 ст. 79 Закона «Об ипотеке» установлено, что со дня введения его в действие нормы Закона о залоге подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону «Об ипотеке». Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона «Об ипотеке», ГК РФ и других правовых актов. В 2 той же статьи указано, что эти акты применяются в части, не противоречащей Закону «Об ипотеке».

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Эти и другие положения о государственной регистрации ипотеки содержатся в четвертой главе Закона [5].

Ипотекой, согласно ГК РФ, называется залог недвижимого имущества. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации [6].

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В заключение можно сделать следующий вывод о том, что появление и развитие в России нового вида социально и экономически значимых отношений требует их законодательного закрепления с учетом их специфики. Формирование нормативно-правовой базы должно быть, в первую очередь, целесообразным, продуманным и эффективным процессом, а результаты законотворчества, то есть законы, понятными, живыми и работающими. Таким образом, при создании законодательной базы по ипотеке должны учитываться различные аспекты в этой сфере, а именно:

• научная разработанность;
• практический опыт России и зарубежных стран;
• состояние экономики и социальной сферы.

 

 

2 ОБЗОР ПРОГРАММ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Изучена специфика ипотечного кредитования жилой недвижимости. В связи с этим рассмотрены предложения участников рынка ипотечного жилищного кредитования. Под программой  ипотечного кредитования понимается предложение банков и кредитных организаций о предоставлении ипотечного кредита  на определённых условиях. Ипотечные программы различают в зависимости  от :

- вид жилой недвижимости (квартира, комната, жилой дом);

-вид рынка недвижимости (первичный, вторичный);

-перечень требований к потенциальному заемщику;

-максимальная и минимальная величина ипотечного кредита;

-валюта кредита;

-минимальный  первоначальный взнос за приобретаемую недвижимость;

-вид платежа по кредиту;

-плата за рассмотрение заявки[4];

Обзор программ ипотечного жилищного кредитования в Новосибирской области представлен в приложении 1 данной курсовой работы.

Заемщик может воспользоваться некоторыми целевыми программами, реализуемыми в Новосибирской области.  Данные программы способствуют развитию рынку ипотечного жилищного кредитования.

На основе рассмотрения и сравнения ипотечных программ, было выявлено, что наиболее подходящую программу для заёмщика предлагает Сбербанк. Программа «Молодая семья» предлагает наиболее удовлетворяющие условия. Ставка по кредиту меньше чем в других банках,  составляет 9,5 % сумма кредита рассчитывается индивидуально, для каждого заёмщика. Недвижимость, интересующая заёмщика, удовлетворяет требованиям банка.

 

3 УЧАСТНИКИ  И ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛКИ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ ЖИЛЬЯ

Рассмотрим конкретную ситуацию взятия ипотечного кредита в Банке Жилищного Финансирования Города Новосибирска. Для этого необходимо вкратце описать заёмщика  и рассмотреть процесс получения ипотечного кредита с его позиции.

В качестве заёмщика выступает молодая семья, состоящая из двух родителей и одного ребёнка, не имеющая собственной жилплощади.

Заёмщик: Субботин Андрей Александрович 26 лет;12.04.1986г. Индивидуальный предприниматель, заработок составляет 80 000р. Состоит в браке с Субботиной Ириной Александровной. 10.02.1992. 20 год. Домохозяйка, ухаживает за ребёнком Субботиным Сергеем Андреевичем 19.10.2011г рождения.

Заёмщик планирует приобрести недвижимость с использованием кредитных средств. Недвижимость представляет собой  3-х комнатную квартиру по адресу г.Новосибирск , Октябрьский район, ул. Кирова 108.  Общей площадью 96 кв.м. оценённой оценщиком в 3 300 000р.

Рисунок 1 - Схема взаимодействия заемщика с участниками

ипотечной сделки

Таким образом, основными участниками ипотечной сделки являются:

Заемщик - физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга [8].

Созаемщик - это лицо, доходы которого учитываются банком при расчете размера ипотечного кредита. В зависимости от требований ипотечного банка, созаемщиком может стать либо только супруг, либо только родственник, либо вообще любое лицо [8].

Продавцами жилья могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе и подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы. В рассматриваемом случае объект недвижимости приобретается у строительной организации.

Ипотечные кредиторы - юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы обслуживают ипотечные кредиты в течение всего срока действия договора [8].

Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства. Согласно законодательству об ипотеке, оценка жилья - это обязательное мероприятие при оформлении ипотеки. Заинтересованы в оценке прежде всего банки-кредиторы: им необходима уверенность в том, что предмет залога (жилье) может быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита на ее приобретение. Обычно банк имеет одного-двух партнеров-оценщиков и заемщики ипотечного кредита должны пользоваться именно их услугами [8].

Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют государственную регистрацию прав на объект недвижимости и сделок с нею, а также ведение ЕГРП на недвижимость. Законодательно установлен срок регистрации договоров купли-продажи жилья, приобретенного по ипотеке, в объеме 5 дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав. Срок регистрации ипотеки земельных участков, зданий и сооружений - до 15 рабочих дней.

Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости, а также при необходимости - жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру. Они бывают как государственные (муниципальные), так и лицензированные негосударственные. Компания позволяет застраховать:

• риск гибели, утраты или повреждения недвижимого имущества (предмета залога);
• риск смерти, потери трудоспособности;
• риск потери объекта залога в результате прекращения права собственности на недвижимое имущество;
• ответственность заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору.

Страховая сумма равна сумме задолженности по договору ипотечного кредитования и ежегодно понижается по мере погашения ссудной задолженности. Величина тарифа рассчитывается в зависимости от ипотечной программы кредитора (банка) и сведений, содержащихся в заявлении и документах. Страховые взносы уплачиваются ежегодно в течение срока действия договора ипотечного страхования. Срок действия договора страхования соответствует сроку кредитного договора. Договор страхования прекращается после окончательного погашения заемщиком ссудной задолженности.

Для оформления ипотеки в каком-либо банке необходимо собрать все документы, удостоверяющие личность и подтверждающие платежеспособность заемщика. После оценки характеристик заемщика банк выносит свой положительный ответ и выдаёт на руки подтверждающий документ. Этот документ может потребоваться, когда будет найден покупаемый объект недвижимости и продавец попросит сведения о том, что банк действительно одобрил кредит. На поиски жилья, как правило, даётся 3-4 месяца, по истечении этого срока одобрение теряет силу. И вот жильё найдено, теперь продавец должен предоставить в банк заемщика-покупателя все документы по квартире: свидетельство о праве собственности, копию лицевого счёта, копию паспорта или нотариально заверенной доверенности, если продаётся квартира по доверенности. Со своей стороны кредитная организация проверяет юридическую чистоту недвижимости и назначает день сделки [1].

Следующей ступенью в процедуре выдачи ипотечного кредита будет оценка этой квартиры оценочной компанией: жильё фотографируют и рассчитывают её среднерыночную стоимость. В день сделки покупатель и продавец встречаются в офисе банка и подписывают все документы: кредитный договор между заемщиком и кредитором, договор купли-продажи между покупателем и продавцом. Эти документы подаются на регистрацию в государственные органы юстиции. Спустя несколько дней заемщик получает свидетельство о праве собственности на данное жильё с пометкой о залоге и представляет его в банк вместе с уже оформленной страховкой[3]. 

Только после этого кредитная организация перечисляет деньги на счёт продавца либо в присутствии третьих лиц вручает ему наличность. Как правило, заемщику на руки наличные деньги не предоставляются. После выдачи таким путём кредита наступает и сам кредитный период.

 

4 АНДЕРРАЙТИНГ ЗАЁМЩИКА

Это всесторонний анализ вероятности погашения кредита. 

Андеррайтинг -- процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.

Возраст заемщика также является важным фактором, влияющим на длительность ипотеки, срок кредитования может составлять от месяца до 40 лет: к моменту выхода на пенсию кредит должен быть полностью погашен. Окончательное положительное или отрицательное решение о предоставлении ипотечного кредита банк принимает по результатам анализа сведений, содержащихся в основном и дополнительном пакетах документов, предоставляемых потенциальным заемщиком.

Процедура андеррайтинга предполагает изучение платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика по методике, принятой в конкретном банке. Результатом такой процедуры является либо принятие положительного решения по кредитной заявке претендента, либо отказ в кредитовании. Впрочем, банк может принять и компромиссное решение, то есть дать согласие на получение клиентом кредита, но не в той сумме и/или не на тех условиях, на которые рассчитывал заявитель.

В рамках данной работы рассматривается процедура андеррайтинга, осуществляемая по следующим этапам:

1) проверка документов, квалифицирующих заемщика, и правоустанавливающих документов на предмет залога;

2) оценка платежеспособности потенциального заемщика;

3) оценка достаточности собственных денежных средств для оплаты единовременных расходов при оформлении ипотечной сделки;