Обоснование выбора программы ипотечного кредитования

4) оценка кредитоспособности потенциального заемщика;

5) принятие решения о выдаче кредита с уточнением условий кредитования.

4.1 Проверка документов, квалифицирующих заемщика, и правоустанавливающих документов на предмет залога

Пакет документов необходимый для оформления ипотечного кредита: [9]

• копия паспорта Заемщика/Созаемщика (все страницы, включая чистые);
• копия свидетельства о заключении/расторжении брака;
• копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика/Созаемщика (с двух сторон);
• копия свидетельства о присвоении ИНН Заемщика/Созаемщика;
• копия трудовой книжки (заполненных страничек, заверенная Работодателем: печать, подпись, расшифровка подписи на каждой страничке копии, под последней записью «Работает по настоящее время» с датой);
• копии трудовых договоров по основному месту работы и совместительству + приказ о назначении (заверенные работодателем);
• копия военного билета Заемщика/Созаемщика (мужчинам до 27 лет) и водительского удостоверения (при наличии);
• оригинал Справки с места работы о размере дохода за предыдущий год и прошедшие месяцы текущего (выдается бухгалтерией работодателя) форма 2-НДФЛ;
• при наличии у заемщика таких доходов, как например, доходы от аренды, дивиденды, проценты, предоставляются документы, подтверждающие их фактическое получение за последние 12 месяцев. При этом данные виды доходов должны иметь постоянный, а не разовый характер;
• реквизиты организации;
• декларация Заемщика/Созаемщика (анкета банка);
• копия диплома/аттестата;
• документы, подтверждающие наличие в собственности имущества (при наличии);
• документы, подтверждающие кредитную историю.

4.2 Оценка платежеспособности потенциального заемщика

В данной курсовой работе под платежеспособностью заемщика понимается способность потенциального заемщика за счет личных доходов осуществлять текущие расходы, связанные с поддержанием жизнедеятельности заемщика и его семьи, а также связанные с уже имеющейся собственностью и/или уже возникшими обязательствами по заключенным ранее договорам.

В качестве источников получения дохода заемщика могут быть:

1) заработная плата по основному месту работы, включая  доход за сверхурочную работу и премии- 80 000р;

2) доход от работы по совместительству- 9 000р;

3) доход, полученный в форме комиссионного вознаграждения;

4) доход в виде дивидендов и процентов;

5) доход от сдачи в аренду собственности;

6) пенсионные выплаты;

7) стипендия;

8) алименты и пособия на детей - 160р.

9)       прочие доходы   - 13 840р.

Итого общий доход заёмщика  составил 103 000р.

При оценке платежеспособности банк-кредитор может интересоваться финансовым положением потенциального заемщика в прошлом и в настоящий момент. Оценить возможность изменения финансового положения заемщика в лучшую или худшую сторону для банка затруднительно, поскольку уровень доходов заемщика может измениться практически в любой момент. Это является отличительной особенностью российской практики оценки заемщика, обусловленной общей нестабильностью экономики.

Так как одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения, многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учете работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, например, справкой о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации.

Также в процессе оценки платежеспособности заемщика учитывается стабильность трудоустройства заемщика. В момент подачи заявления на ипотечный жилищный кредит это является важнейшим показателем способности заемщика его погасить. Тревожными сигналами являются: наличие перерывов в работе, превышающих месяц, в последние два года; частая смена места работы в последние два года; отсутствие карьерного роста, низкий уровень квалификации, отсутствие ее роста, возрастные параметры (предпенсионный, пенсионный возраст). 

В случае подачи заявления на получение жилищного ипотечного кредита заемщика, имеющего собственное дело, эксперт по андеррайтингу проводит оценку устойчивости и жизнеспособности бизнеса потенциального клиента, выявляя достоверность представленных финансовых отчетов. На основании данной проверки устанавливаются тенденции изменения доходов предприятия клиента, а также его личных доходов [4].

В качестве расходов заемщика могут быть учтены:

1) регулярные платежи, связанные с поддержанием жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание);

2) регулярные расходы заемщика, связанные с имеющейся у него собственностью (коммунальные платежи, расходы

по обеспечению безопасности, выплата налогов, страховые платежи);

3) расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби;

4) другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.

В данном случае за расходы заёмщика принимаются  в размере прожиточного минимума на взрослого трудоспособного человека равным 7110р и прожиточному минимуму на ребёнка равному  6410 р, и в совокупности составил  20 630 р. Платёжеспособность заёмщика определяется путём сопоставления доходов и расходов заёмщика. Соотношение составило 4,99, это больше чем 1,5 значит оценка положительна.

4.3 Оценка достаточности собственных денежных средств для оплаты единовременных расходов при оформлении ипотечной сделки.

Процесс получения ипотечного кредита предусматривает ряд обязательных действий заёмщика, которые влекут за собой определённые расходы.

Таблица 2 - Расчёт единовременных расходов заёмщика при оформлении ипотечной сделки

Наименование расходов заёмщика связанных с приобретением жилья и получением ипотечного кредита	Значение расходов, тыс р
1.Первоначальный взнос за приобретаемое жильё (принимается равным 10%)	330
2.Расходы связанные с выплатой комиссионного вознаграждения риэлтору (агентству недвижимости)	50
3.Расходы связанные с оценкой квартиры	3
4.Сбор банка кредитора, связанные с оформлением, предоставлением и обслуживанием кредита.	10
5.Расходы, связанные с регистрацией договора купли-продажи и  договора ипотеки	2
6. Расходы, связанные с комплексным ипотечным страхованием	3
7.Расходы, связанные с возможным ремонтом приобретаемой квартиры.	0
ИТОГО	398

Заёмщик располагает этой суммой.

4.4 Оценка кредитоспособности потенциального заемщика

В данной курсовой работе под кредитоспособностью понимается способность заёмщика выполнять взятые на себя обязательства по кредитному договору - способность погасить основной долг и проценты по кредиту в установленные договором сроки.

Существует два основных инструмента определения кредитоспособности заёмщика, применяющихся как отдельно, так и в сочетании с друг другом:

- система экспертных оценок (субъективное заключение экспертов или кредитных инспекторов);

- кредитный скоринг (бальная система оценки заёмщика).

Система экспертных оценок подразумевает индивидуальный подход к рассмотрению заявки заёмщика. Производится анализ личности заёмщика, его социального семейного и служебного положения, источников доходов заёмщика. Окончательное решение принимается коллегиально.

Кредитный скоринг - формальный инструмент, используемый для оценки соответствия заёмщика критериям банка кредитора. Кредитный скоринг - система оценки  кредитоспособности лица, основанная на численных статистических методах. Скоринг заключается в присвоении баллов ответам по заполненной заёмщиком анкете, разработанной андеррайтерами. Данные анкеты подтверждаются документально. Чем выше количество баллов, тем выше надёжность заёмщика. Кредитный скоринг является  упрощённой системой оценки заёмщика, что позволяет снизить требования к квалификации кредитного инспектора, занятого рассмотрением заявок на кредит, и увеличить скорость их рассмотрения[4].

В данной работе используются оба метода, рассмотрим каждый подробнее.

Применяя метод экспертных оценок используются коэффициенты, определяющие кредитоспособность заёмщика.  (табл. 4.1).

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 4.1 -Коэффициенты, определяющие кредитоспособность заемщика

 

Коэффициент	Способ расчета коэффициента	Допустимые значения и пояснения
Коэффициент П/Д (КП/Д)	Отношение суммы ежемесячного платежа по жилищному ипотечному кредиту к среднемесячному доходу заемщика	КП/Д  Ј 40 % (расходы заемщика по погашению кредита и уплате процентов по кредиту не должны превышать 40 % от среднемесячного дохода заемщика)
Коэффициент О/Д (КО/Д)	Отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика, возникших с получением жилищного ипотечного кредита, к среднемесячному доходу заемщика.	КО/Д Ј 60 % (размер обязательств заемщика, возникших с получением жилищного ипотечного кредита, не должен превышать 60 % от среднемесячного дохода заемщика)
Коэффициент К/З (КК/З)	Отношение суммы жилищного ипотечного кре-дита к рыночной стоимости закладываемого объекта жилой недвижимости	КК/З Ј 80% (размер кредита должен быть не больше 80 % рыночной стоимости залога (жилой недвижимости))

Коэффициенты, приведенные в табл. 2, разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Набор показателей позволяет стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т.п.). Вышеприведенные коэффициенты могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка, размеров средней оплаты труда и др.

- Коэффициент П/Д - отношение суммы ежемесячного платежа по жилищному ипотечному кредиту к среднемесячному доходу заёмщика. Расходы заёмщика по погашению кредита и уплате процентов по кредиту не должно превышать 40% от среднемесячного дохода  заёмщика.  Для расчета нужна величина ежемесячного платежа, рассчитываемая по формуле

П= К* (i/(1 - 1/(1+i)ⁿ)) = 34419 р (1)

П - ежемесячный платёж по ипотечному жилищному кредиту, ты ср;

К - сумма ипотечного кредита, тыс р;

1. Ежемесячная процентная ставка по кредиту  (в долях);

n- количество месяцев в сроке кредитования;

таким образом сумма ипотечного кредита  3300- 330= 2970 тыс р;

Процентная ставка исходя из условий ипотечной программы 9,5%.

Срок кредитования принимается равным 15 лет. Суммарный ежемесячный доход заёмщика составляет 103 000р.

К п/д=  34419/103000*100%= 33% < 40% (условие выполнено)

- Коэффициент О/Д - Отношение общей суммы ежемесячных обязательств заёмщика, возникших с получением жилищного ипотечного кредита, к среднемесячному доходу заёмщика. Размер обязательств заёмщика, возникших  с получением жилищного ипотечного кредита, не должен превышать 60%от среднемесячного дохода  заёмщика.

Ко/д=(34419+80*108,8+34419/12+1200/12)/103000*100= 45% < 60% (условие  выполняется);

- Коэффициент  К/З-  Отношение суммы жилищного ипотечного кредита к рыночной стоимости закладываемого объекта  жилой недвижимости. Размер кредита не должен превышать 90% рыночной стоимости залога (жилой недвижимости).

Кк/з=2970000/103000*100%=90% =90% (условие выполняется)

 

Результат расчета коэффициентов приведен в таблице .

Таблица 4.2 - Результат расчета коэффициентов кредитоспособности заемщика

Коэффициент	Значение коэффициента	Выполнение условия
Коэффициент П/Д  (КП/Д)	33%	выполняется
Коэффициент О/Д (КО/Д)	45%	выполняется
Коэффициент К/З (КК/З)	90%	выполняется