Ипотека

Информацию обо всех сформированных паевых инвестиционных фондах с ипотечным  покрытием и их основные характеристики можно найти в разделах «Ипотечные фонды» и «Аналитика».

В 2005 году на рынке появились  структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных  портфелей с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Таким образом, мы стали свидетелями формирования вторичного рынка ипотечных кредитов, на котором будут продаваться портфели с различными характеристиками, а главное, с различными уровнями доходности и риска. На сегодняшний день на этом рынке работают следующие организации: АИЖК, Совфинтрейд (дочерняя компания Газпромбанка), ВТБ, Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), АТТА Ипотека, КИТ Финанс, Русско-Американская ипотечная компания (RAM). Куплю–продажу портфелей ипотечных кредитов часто осуществляют банки-оригинаторы для целей структурирования сделок по рефинансированию.

Рынок ипотечных брокеров появился в России в 2004 году. Развитие этого бизнеса обусловлено возникновением и постоянным увеличением спроса на данные услуги. На сегодняшний день в стране существуют различные виды брокеров: создаваемые банками и  работающие в их интересах, а также  брокеры крупных риэлтерских  компаний и независимые ипотечные  брокеры, действующие в интересах  клиента. Отдельного закона об ипотечном  брокере пока не существует, но деятельность регламентируется законом об ипотеке  и Гражданским кодексом. В России работа ипотечного брокера включает в себя не только консультирование клиента и подбор банка, который  выдаст ипотечный кредит с учетом его доходов, расходов, социального  статуса и положения, но и сопровождение  при получении такого кредита: помощь при сборе документов, минимизация  временных затрат, а также при  желании оформление сделки купли-продажи. На тот день в России действовали  порядка 40 брокеров, крупнейшие из них созданы столичными банками и агентствами недвижимости.

РУСИПОТЕКА продолжала на системной основе собирать статистические данные по объемам и количеству выданных ипотечных кредитах ведущими банками  и региональными операторами. Данная информация постоянно пополняется  и, позволила объективно оценить  динамику развития и потенциал российского  рынка на сегодняшний день. Посмотреть сводную таблицу можно в разделе  Рейтинги.

Ипотечное кредитование весьма неплохо укоренилось в нашей  стране за предшествующие несколько  лет. Большинство людей уже не боятся брать огромную денежную сумму  в кредит на долгий срок. Это и  не удивительно, потому что, банки выдавали существенные суммы денег на долгий срок и под незначительные проценты.

Но в ходе экономического кризиса, ипотека в нашей стране понемногу умирала.

Из нескольких сотен банков, выдававших ипотечные кредиты на приобретение жилья, осталась незначительная часть! Проценты увеличились с 7-9 % до 22-24% годовых!

В итоге получить ипотечное  кредитование захотят и смогут только довольно обеспеченные люди. А таких  граждан у нас не так уж и  много. Формировать более выигрышные условия для заемщиков совершенно не выгодно банкам, а оформлять  ипотеку под невероятно высокие  процентные ставки, крайне не выгодно  клиенту. Так же, большая вероятность  того, что клиент будет не в состоянии  вовремя оплачивать процентные ставки по ипотеке.

Собственно из-за таких  непогашенных платежей ипотека в  нашей стране быстро умирала. Поскольку  ипотека подразумевала под собой  доступное жилье для всяких слоев  населения, а теперь ее могли взять  те, кто и так в ней не нуждался.  

2.2 Развитие ипотечного  кредитования в современной России  в после кризисный период

Рассматривая последние  тенденции развития ипотеки, мы можем  видеть оживление на ипотечном рынке  кредитования.

К концу лета 2010 года стало  ясно, что видимая либерализация  на ипотечном рынке имеет довольно четко очерченные границы. Главным  достижением стало снижение ставок по кредитам. Поскольку банковская ликвидность сейчас на пике, кредиторы  позволили себе умерить аппетиты.

Другим позитивным для  рынка результатом кризиса можно  назвать широкое распространение  плавающих ставок. Причем, горький  опыт кризиса заставил использовать их более цивилизованно, устанавливая ограничение на максимальный уровень  повышения, как это и принято  в Европе и США. В России банки, предлагавшие плавающие ставки до кризиса, не посчитали нужным учесть этот существенный момент. В результате клиенты, позарившиеся на возможность сэкономить на плате за кредит, да и сами банки получили массу проблем, когда изменяемая база ставок в конце 2008 - начале 2009 года увеличилась в разы из-за паники на финансовых рынках.

Что касается снижения первоначального  взноса, можно видеть, что пример двух лидирующих игроков в лице двух госбанков оказался не столь заразительным, как могло показаться вначале. В  конечном итоге очень немногие банки  решились опустить первоначальный взнос  меньше знаковой планки в 30% от стоимости  приобретаемого жилья. На это пошли  банки, которые стремятся увеличить  свою долю рынка любым способом.

Но и те, кто все же рискнул отойти от стандартов, в  большинстве своем снизили минимальную  величину первоначального взноса только до 20%. Это Абсолют Банк, АМТ Банк, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, банки "ДельтаКредит", "Еврофинанс", "ЖилФинанс" и "МИА", Нордеа Банк, банк "Открытие", Росбанк, Сбербанк, Связь-Банк, СМП Банк, ЮниКредит Банк. Ипотечные кредиты при первоначальном взносе от 15% предоставляют Газпромбанк и Райффайзенбанк.

До возврата к первоначальному  взносу в 10% от стоимости жилья или  того меньше - нулевого, на российском ипотечном рынке так и не дошло. Единичные заявки банков на выдачу кредитов с первоначальным взносом  за жилье в размере 10% чаще всего  являются либо ограниченными по сроку  акциями, как "В десятку!" Сбербанка, либо рассчитано на работников материнской  компании, как у ТрансКредитБанка, либо подразумевают дополнительное обеспечение по кредиту в виде дополнительного залога недвижимости, как у Абсолют Банка, или же в виде страхования ответственности заемщика по кредиту, внедряемой Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Из крупных банков минимальный первоначальный взнос при выдаче ипотечных кредитов на приобретение готового жилья в размере 10% от стоимости залога установил только Банк «Россия».

28 сентября АИЖК сообщило  о первых результатах своих  трудов по внедрению ипотечного  страхования: было рефинансировано  первые шесть ипотечных кредитов, первоначальный взнос по которым  снижен до 10% за счет страхования  ответственности заемщика по  погашению кредита. Ответственность  заемщика по рефинансированным  кредитам застрахована АльфаСтрахованием,  Россгосстрахом, ВСК и "Югорией". В дальнейшем договоры страхования ответственности заемщика будут переданы в перестрахование СК АИЖК.

Кстати, политика АИЖК как  раз наглядно иллюстрирует доминирующее настроение на рынке: еще в начале года ставки рефинансирования по программам АИЖК резко упали, но минимальный  размер первоначального взноса удерживается на уровне 30%. Это лишний раз подтверждает, что АИЖК служит "золотым стандартом" российского ипотечного рынка. Аналогичной  позиции придерживается пионер российской ипотеки и бессменный ипотечный  лидер среди коммерческих банков - банк "ДельтаКредит". Совпадение политики этих двух «китов» с основным трендом можно расценивать как свидетельство того, что отечественный рынок ипотеки хорошо усвоил уроки кризиса, хотя неискушенному наблюдателю может показаться, что ипотечные банки после кризисного ступора чересчур увлеклись погоней за клиентом.

Пример Сбербанка, и подхватившего  его начинание Россельхозбанка, отменивших комиссии за выдачу кредитов пока не слишком вдохновляет ипотечные банки. Их единственным последователем из крупных банков стал Банк Интеза, который 27 июля 2010 года отменил комиссию за предоставление ипотечного кредита.

Несмотря на бесспорный эффект данной меры она используется в единичных  случаях и в избирательном  порядке. Вполне возможно, что столь  эффективный инструмент стимулирования потенциальных заемщиков банки  держат про запас для проведения специальных акций, на случай, если необходимо быстро увеличить объем  продаж.

Одновременно со смягчением условий ипотечного кредитования банки  стремятся усилить сближение  с потребителем, создавая или возрождая  закрытые в кризис сети ипотечных  центров. Сбербанк объявил об открытии специализированных ипотечных центров, в которых клиенты могут получить информацию о кредитных программах банка, компаниях-партнерах, подобрать  жилье, рассчитать сумму платежей, оформить заявку на кредит. В Москве их количество планируется довести до 90.

Примеру Сбербанка последовали  Инвестрастбанк (ИТБ) и ЮниКредит Банк. Многие банки сохранили свои ипотечные центры еще с докризисных времен - Альфа-Банк, Банк Москвы, БСЖВ, банки "Возрождение" и "ДельтаКредит", Райффайзенбанк. ВТБ 24 в октябре открыл в Москве четвертый ипотечный центр, доведя их общее количество по всей стране до 18. Альфа-Банк в ноябре открыл в Москве сразу два центра ипотечного консультирования в дополнение к уже имеющемуся.

При этом в Сбербанке решили не ограничиваться продвижением ипотеки  в собственных ипотечных центрах, и используют партнеров-риэлторов  для создания дополнительных точек  соприкосновения с клиентом.

Предоставлять кредиты клиентам партнеров-риэлторов на льготных условиях готово все большее количество банков. Чаще всего это снижение процентной ставки на 0,5 процентного пункта - такой  возможностью могут воспользоваться  клиенты агентства недвижимости Петелиной, компаний "ИНКОМ" и "МИЭЛЬ" в Райффайзенбанке, агентства недвижимости "Триумфальная арка" во Флексинвест Банке, компании "ИНКОМ" в БСЖВ и Юникредит Банке. Реже встречаются скидки на комиссию за выдачу кредита или бонусы другого рода.

Как иллюстрация сложившихся  на рынке настроений показателен  пример компании "МИЭЛЬ", которая  обещает своим клиентам преференции  от Абсолют Банка, БСЖВ, ВТБ24, банков "Открытие" и "Возрождение", ОТП-банка, Райффайзенбанка, Сбербанка, Транскапиталбанка, ЮниКредит Банка, и Флексинвест Банка.

Банк "ДельтаКредит" активно расширяет сеть дистрибьютеров, выдающих ипотечные кредиты по его программам, которая к августу составляла 40 партнерских организаций в 50 регионах страны. Этой весной банк был сделан «ход конем», обеспечивший контакт с потребителем через одну из самых больших в стране розничных банковских сетей - принадлежащей Росбанку. По соглашению о сотрудничестве, подписанным "ДельтаКредит" и родственным ему Росбанком (оба являются "дочками" банковской группы "Societe Generale" в России), Росбанк выступает сервисным агентом по выдаче и сопровождению ипотечных кредитов по программам "ДельтаКредит".

Помимо этого было объявлено, что "ДельтаКредит" выступит ипотечной платформой для всех российских банков группы "Societe Generale", в которую помимо "ДельтаКредит" и Росбанка входят Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), и банк "Русфинанс". Первым результатом стало обновление линейки ипотечных кредитов Росбанка с 15 сентября 2010 года с переходом на предложение продуктов из линейки "ДельтаКредит" с незначительными отличиями в величине процентных ставок и максимальной суммы кредита.

Помимо количественного  увеличения точек соприкосновения  с потребителем, банки повышают и  лояльность по отношению к заемщикам. ВТБ24 расширил круг потенциальных заемщиков  за счет покупателей гаражей и  предпринимателей, включив в линейку  своих ипотечных продуктов специальные  предложения «Гаражная ипотека» и «Реальные доходы», которая  позволяет получить кредит на основании  не только официально подтвержденных поступлений, но и суммы реальных доходов индивидуального предпринимателя. Аналитический центр Русипотеки оценивает потенциал обеих программ очень высоко, поскольку дефицит гаражей в России превосходит дефицит жилья, а предпринимателей в подавляющем большинстве банков по сей день расценивают как ненадежных заемщиков и потому выдают ипотечные кредиты с большой неохотой и на очень невыгодных условиях. Однако практический эффект от новых программ ВТБ24 будет зависеть от грамотности их реализации.

Сбербанк и Юникредит Банк повышают доступность своих ипотечных кредитов, разрешив учитывать в качестве первоначального взноса по ипотеке стоимость принадлежащего заемщику объекта недвижимости, который реализуется одновременно с приобретением кредитуемого объекта. Они же подчеркивают свою готовность кредитовать сложные альтернативные сделки - приобретение жилья в рамках сделок купли-продажи нескольких объектов недвижимости, по которым производятся взаимосвязанные расчеты.

Кроме того, Сбербанк включил  в сферу своего влияния участников жилищно-накопительных кооперативов - кредит на приобретение квартиры на этапе  строительства теперь можно получить не только при наличии договора долевого участия, но и договора паенакопления. К перечню объектов ипотечного кредитования добавились машиноместа и доли в жилье. В рамках программы "Кредит на недвижимость" предусмотрена возможность расчета максимального размера кредита с учетом суммарного актива (ликвидное имущество, принадлежащее заемщику и его супругу). А еще максимальные суммы кредитов подросли на 5 - 10% в зависимости от программы кредитования. Настолько радикальных шагов навстречу заемщику банки до кризиса не предпринимали. И возникают опасения, сумеет ли Сбербанк удержать приемлемый уровень риска по ипотечным кредитам при таком настрое.