Ипотека

">2.1 Динамика развития ипотечного  кредитования в современной России в докризисный период

 

Отправной точкой развития ипотечного кредитования можно считать  принятие в 1998 году закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В период 1998 – 2003 гг. рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент – принятие концепции развития федеральной  системы ипотечного жилищного кредитования, которая была одобрена Президентом  РФ. Ипотека стала рассматриваться  в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального  проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». При  этом особый упор в концепции делался  на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

Кроме политических факторов развития ипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жизни в кредит» у населения. Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт  был признан открытием года. Объемы рынка достигли по различным оценкам  до 270 млрд. рублей и составили до 3% от ВВП страны. Подробнее о текущих тенденциях рынка ипотечного кредитования читайте в аналитических обзорах «Ипотечное кредитование и секьюритизация» в разделе «Аналитика рынка».

Секьюритизация (от англ. securities — «ценные бумаги») — финансовый термин, означающий одну из форм привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки (например, портфель ипотечных кредитов, автокредитов, лизинговые активы, коммерческая недвижимость, генерирующая стабильный рентный доход и т. д.).

Можно с уверенностью констатировать, что к настоящему времени создана  необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения  между субъектами, определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки-оригинаторы ипотечных кредитов. Стремительно развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования. Совершенствуется законодательная база: основные нормативные акты уже приняты, в стадии разработки находится законопроект, направленный на повышение эффективности механизма секьюритизации активов в России.

Рынок рефинансирования ипотечных  кредитов постепенно оформляется в  виде понятной системы для всех участников ипотечного бизнеса. На вторичном рынке  ипотечных кредитов кроме Федерального агентства активно участвуют ведущие коммерческие банки. Растут объемы секьюритизации ипотечных активов российскими банками, на сегодняшний день завершено две сделки секьюритизации по российскому законодательству. Далее мы подробнее рассмотрим деятельность основных участников рынка, состояние законодательной базы, систему рефинансирования ипотечных кредитов.

Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК) создано Правительством РФ 5 сентября 1997 года в форме ОАО  со 100% государственным капиталом. Агентство  является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового  кредитования на основе единых общефедеральных  стандартов. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение  ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким  кредитам на средства, привлекаемые путем  размещения облигаций Агентства  на фондовом рынке.

В то время (по состоянию  на 15 июня 2007г) общефедеральная система  рефинансирования по стандартам агентства  действовала на всей территории России. В Смоленской, Ивановской, Мурманской областях функционирование системы рефинансирования обеспечивается через Сервисного агента. АИЖК установлены договорные отношения с 34 страховыми компаниями.

Агентством аккредитованы 76 региональных операторов и 64 сервисных  агента, по федеральным стандартам ипотечные кредиты выдавало 132 организации  из 69 регионов РФ. Агентством рефинансировано 88 426 ипотечных кредитов на общую  сумму 58 млрд. 504 млн. рублей. С 1 июля 2007 года АИЖК в очередной раз снижает  процентные ставки по ипотечным кредитным  продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса процентная ставка по ипотечному кредиту составляет от 10,75% до 14% годовых в рублях.

За все время работы Агентство выпустило 9 серий рублевых облигаций на фондовой бирже ММВБ на сумму 24, 42 млрд. рублей. 8 февраля 2007 года АИЖК разместило на ММВБ девятый  выпуск облигаций на сумму 5,0 млрд. рублей. Этот выпуск является самым долгосрочным из выпусков Агентства, его дюрация составляет 5,9 лет. (Дюрация (англ. duration — длительность) — это средневзвешенный срок потока платежей, взвешенный по дисконтированной сумме. Иными словами — это точка равновесия сроков дисконтированных платежей. Дюрация является важнейшей характеристикой потока платежей, определяющая его чувствительность к изменению процентной ставки.) Ставка купонного дохода по итогам конкурса была установлена в размере 7,49% годовых. Спрос на аукционе превысил предложение 2,4 раза. В соответствии с Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, утвержденной Правительством РФ 30 июня 2005 года, на период до 2010 года предусмотрено предоставление государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям Агентства на общую сумму 124 млрд. рублей. На этот объем гарантий Агентство планирует разместить корпоративные облигации.

По данным Центробанка  на 01.04.07 в России насчитывалось 673 кредитных  организации, предоставляющих кредиты  на покупку жилья, из них 499 кредитных  организаций предоставляли ипотечные  жилищные кредиты. В 2006-2007 гг. число  участников ипотечного рынка увеличивается  не так стремительно, как это было ранее. Можно сказать, что в большинстве  своем кредитные организации  определились с принципиальным вопросом, стоит ли развивать ипотечный  бизнес. Последними из крупных банков на рынок ипотечного кредитования вышли  Альфа-банк в сентябре прошлого года и Кредит Европа Банк (бывший Финансбанк) в марте 2007 года. Объем ипотечного рынка в 2006 году составил порядка 13,3 млрд. долларов, это значительный рост по сравнению с 3,9 млрд. долл. в 2005 году. Общий объем задолженности по ипотечным кредитам на 01.04.07 составил 289,3 млрд. рублей. В первом квартале 2007 года было выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму 82 315,6 млн. рублей, из них 61 940 млн. рублей в национальной валюте и 20 375,6 млн. рублей в иностранной валюте.

Если говорить о региональном аспекте развития рынка ипотечного кредитования, регионами – лидерами по объему выдачи ипотечных кредитов в первом квартале 2007 года стали: Москва (12,7 млрд. руб), Тюменская область (5,6 млрд. руб), Санкт-Петербург (5,5 млрд. руб), Московская область (5,2 млрд. руб), Ханты-Мансийский АО (3,1 млрд. руб), Новосибирская область (3,1 млрд. руб), Свердловская область (2,7 млрд. руб), Челябинская область (2,7 млрд. руб), Алтайский край (2,4 млрд. руб), Красноярский край (2,4 млрд. руб), Самарская область (2,4 млрд. руб).

На рынке успешно работали специализированные ипотечные банки: Городской ипотечный банк, Русский  ипотечный банк, Московское ипотечное  агентство, банки с иностранным  капиталом: Райффайзенбанк Австрия, Банк Сосьете Женераль Восток, Айсиайсиай банк и другие. Изменение в расстановке сил на рынке ипотечного кредитования будет связанно в дальнейшем не с количественным ростом числа участников (число участников номинально начало уменьшаться в 2007 году), а в активной экспансии иностранных банков на российский рынок, покупок мелких банков более крупными, отечественными и западными, активным ростом присутствия столичных и иностранных банков в регионах. Среди последних сделок в банковском секторе необходимо отметить покупку группой Societe Generale 20% пакета акций Росбанка, приобретение Городского ипотечного банка инвестиционным гигантом Morgan Stanley, покупку венгерским банком ОТР Инвестсбербанка. Райффайзенбанк приобрел российский Импэксбанк, Commerzbank – 15,3% Промсвязьбанка, Nordea – 75% Оргрэсбанка, UniCredit владеет Международным Московским банком.

Важная тенденция - широкое  распространение новых продуктов  в сфере ипотечного кредитования в 2007 году. Например, кредитование загородной недвижимости, различные варианты ипотечных  кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Получили развитие ипотечные продукты с плавающей ставкой, подробную аналитику по которым можно найти в разделе «Публикации». Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам.

Наиболее востребованным являлись ипотечный кредит на приобретение готового жилья. Такое положение  обусловлено, прежде всего, структурой рынка недвижимости, на котором преобладают  готовые квартиры над новостройками. Как следствие количество сделок на вторичном рынке жилой недвижимости превышает количество сделок на первичном. Вместе с тем по мере роста темпов жилищного строительства, совершенствования программ ипотечного кредитования строящегося жилья, в течение 2007г. наблюдается снижение доли кредитов предоставляемых на цели приобретения вторичного жилья, за счет увеличения кредитования новостроек. Также отмечается рост популярности кредитов на цели рефинансирования и нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости.

Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же динамично  меняются. Появились долгосрочные кредиты  сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос  при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в нередких случаях и  до 0%. Процентные ставки по ипотечным  кредитам стали более лояльными  и снизились по отношению к 2006 году в среднем на 1%. Значительно  сократился процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки  рассмотрения заявления на ипотечный  кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных  сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.

Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение  ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Рост доли ипотечного кредитования в  ВВП составил всего порядка 1-2%, таким  образом, в 2007 году Россия продолжает сильно отставать от развитых стран и  стран Восточной Европы. С одной  стороны, сохраняется потенциал  для дальнейшего роста, с другой – становится понятно, что текущий  рост объемов кредитования был вызван общеэкономическим ростом, повышением доходов населения, но не является отражением качественных улучшений жилищных условий.

Стоит отметить, что согласно Концепции рефинансирования ипотечных  жилищных кредитов АИЖК, были запланированы  целевые показатели, согласно которым  годовой объем выданных ипотечных  кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем  рынка ипотеки в 2006 году превысил запланированные показатели Концепции  в 2 раза. Объем выданных ипотечных  кредитов в 2006 году превышает аналогичный  показатель 2005 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2005 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. и превысил запланированные на 2005 год показатели всего на 1 млрд. руб.

В 2006 году продолжился рост денежных доходов населения. За 10 месяцев 2006 года реальные денежные доходы выросли  по сравнению с январем-октябрем 2005 года на 11,5%, в том числе реальная заработная плата - на 13,2%. При этом инфляция в 2006 году составила 9%, доходы среднестатистического  гражданина незначительно обогнали рост цен. По различным оценкам, в 2006 году доля сделок с использованием ипотеки составила 6-7 % от общего числа  сделок купли-продажи. В Москве доля сделок с ипотекой находилась на уровне 8%, в Московской области – 3%. Наибольший процент сделок с использованием ипотеки был зафиксирован в Тюменской области, Ханты-мансийском и Ямало-Ненецком АО: доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости в первом полугодии 2006 года равнялась 25%. В числе лидеров также Алтайский край, где доля сделок с ипотекой оказалось равной 24%, Брянская область, Удмуртия и республика Саха – чуть более 15%, Башкортостан – 14%, Кубань – 7 %. Меньше всего сделок купли-продажи с использованием ипотеки прошло в Северной Осетии – Алании, Ставропольском крае, Смоленской области – порядка 0,1-0,2% от общего числа.

Существенной проблемой  развития ипотеки в России в 2007 году является достаточно низкий уровень  доходов граждан по сравнению  со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходов населения  в в 2007 году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами. За 2006 год цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 80-100 %. В некоторых городах достигнут более чем двойной ценовой рост. Средняя цена готового жилья в российских городах-миллионниках на конец 2006 года составила 1390 $/кв. м.

Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую  недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили  круг людей, имеющих возможность  взять кредит в достаточном размере  и купить интересующее их жилье. Отчасти  такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. В 2006 году многие банки в крупных российских городах  фактически конкурировали за небольшое  число платежеспособных клиентов. Тенденция  стабилизации цен в 2007 году внушает  некоторый оптимизм в дальнейшем решении проблемы расширения платежеспособного  спроса на ипотечные продукты.

Ознакомиться более подробно с данными по объемам ипотечного кредитования, итогами работы ведущих  операторов рынка, а также макроэкономической и статистической информацией можно  в разделах «Рейтинги» и «Аналитика».

Процесс рефинансирования ипотечных  кредитов банками воплощается в  создании широкого спектра финансовых инструментов. Если говорить о ценных бумагах, в основе выпуска которых  лежат российские ипотечные активы, на текущую дату осуществлено 6 сделок трансграничной секьюритизации, 2 сделки секьюритизации в соответствии с российским Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» и более 20 выпусков корпоративных облигаций и еврооблигаций, в основе обеспечения которых так или иначе находятся портфели ипотечных кредитов. Кроме того, осуществлено более 10 сделок трансграничной секьюритизации российских не ипотечных активов: будущих потоков платежей, прав требований, портфелей автокредитов и потребительских кредитов.