Ипотека

Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что  проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи  обязаны освободить квартиру после  обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий:

·  квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

·  проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования  с оформлением договора купли-продажи  и трехстороннего договора с  участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний  день наиболее реалистичной. У неё  существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил  кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается кредитный договор  между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается договор купли-продажи  жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по договору залога в обеспечение кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил  кредит, то (в соответствии с условиями  договора залога) риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме  является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком  России, через выпуск банками  ипотечных облигаций.

Данная схема заключается  в следующем:

1.  Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

2.  Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

3.  На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;

4.  Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю.

Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут  включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.  

 

1.2 Сущность и  основные элементы системы ипотечного  жилищного кредитования

 

Формирование системы  ипотечного жилищного кредитования — одно из приоритетных направлений  современной государственной жилищной политики.

Исключительным свойством  ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора  распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его  от других видов долгосрочного кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества  и стабильность его цены, создает  банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных  опасений возврата ссуд заемщиками.

В странах с развитыми  рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы по различным признакам:

·  по объекту кредитования;

·  по способу обеспечения гарантии возврата ссуд;

·  по характеру рынка использования ипотечных облигаций;

·  по субъекту кредитования.

В зависимости от объекта  кредитования ипотечные кредиты  подразделяются на ссуды, например, для  приобретения земельных участков, под  нежилые строения несельскохозяйственного  назначения и др.

По способу обеспечения  гарантии возврата кредиты классифицируются в зависимости от степени обеспечения  их страхования и его организации. Так, в США различаются кредиты  с закладными листами — застрахованными  Федеральной жилищной администрацией, застрахованными Управлением по делам ветеранов, не застрахованными.

В зависимости от характера  рынка использования ипотечных  облигаций различаются ипотечные  листы первичного и вторичного рынков.

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья могут подразделяться на кредиты, предоставленные непосредственно  его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчиком. Последние  практикуются в тех случаях, когда  окончательный владелец здания в  период строительно-монтажных работ  еще неизвестен; если он не может  финансировать проект самостоятельно либо заинтересован только в получении  готового объекта.

В наибольшей степени ипотека  развита в США, Канаде, Великобритании, Франции, Швеции. Благодаря банковской ипотеке государственный и кооперативный  капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека является одним из основных каналов поступления  капиталовложений в сельскохозяйственное производство и другие отрасли экономики. Она позволяет предпринимателю  увеличить долю производительно  используемого свободного капитала, землевладельцам — финансировать  покупку дополнительных крупных  участков земли при высоком уровне цен на нее.

Кредит по ипотеке является самым долгосрочным: ссуды выдаются на 15—40 и более лет, что обусловливает  сравнительно низкие годовые проценты (1—5). Ипотечные ссуды имеют целевой  характер (на покупку земли, оборудования, на мелиорацию, строительство и т. д.) и предоставляются с рассрочкой платежей разной периодичности (ежемесячной, квартальной, ежегодной) при фиксированном  проценте за непогашенную часть задолженности.

Система ипотечного жилищного  кредитования, как любая другая система, представляет собой ряд взаимосвязанных  элементов. Элементам системы ипотечного жилищного кредитования, на мой взгляд можно считать: субъекты ипотечного жилищного кредитования; объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечение ипотечного жилищного кредитования; организационно – экономическую основу ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, систему ипотечного жилищного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных  жилищных кредитов, взаимодействующих  между собой на единой организационно – экономической основе.

Одним из основных элементов  системы ипотечного жилищного кредитования являются ее субъекты. К субъектам  ипотечного жилищного кредитования можно отнести:

·  Заемщик;

·  Кредитор;

·  Ипотечное Агентство;

·  Инвесторы;

·  Риэлторские компании;

·  Оценочная компания;

·  Страховая компания;

·  Государственный регистратор;

·  Нотариус;

·  Паспортные службы;

·  Органы опеки и попечительства.

Как видно, на рынке ипотечных  жилищных кредитов действует доста точно большое количество участников. Такое число частников рынка является одной из особенностей ипотечного жилищного кредитования, которая обусловлена спецификой обеспечения, предоставляемого по кредитам.

Определяющим звеном рынка  ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования - один из фундаментальных  элементов системы ипотечного жилищного  кредитования. Объектами ипотечного кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и  реконструкция жилья; приобретение жилья.

В зависимости от объекта  кредитования ипотечные жилищные кредиты  могут быть трёх видов: кредиты на приобретение жилья, кредиты на приобретение земли под жилищное строительство, кредиты на строительство и реконструкцию  жилья.

Неотъемлемым элементом  системы ипотечного жилищного кредитования является обеспечение кредита.

Согласно принятому в  международной практике разделению кредитов по критерию обеспеченности ипотечные жилищные кредиты всегда относятся к группе обеспеченных кредитов.

Ипотечные кредиты всегда обеспечиваются залогом недвижимости - ипотекой, ипотечные жилищные кредиты - залогом жилой недвижимости. Основным и чаще всего единственным обеспечением при данной форме кредитования является залог жилого помещения, приобретаемого на кредитные средства.

Субъекты кредитования, объект кредитования и обеспечение являются фундаментальными элементами современной  системы ипотечного жилищного кредитования. В силу их важности к ним предъявляются  некоторые требования, в соответствии с которыми кредитование осуществляется на определенных условиях. Так заемщик, как субъект ипотечного жилищного  кредитования, чтобы получить кредит, должен обладать достаточной кредитоспособностью - не всякий, обратившийся за кредитом, становится заемщиком. В то же время  не каждый банк может предоставлять  ипотечные жилищные кредиты, а только тот, который располагает достаточными долгосрочными кредитными ресурсами  и необходимыми кадрами и т. д.

К объекту ипотечного жилищного  кредитования также предъявляется  требование - это должно быть приобретение жилья в собственность (не аренда и т. п.). Обеспечение по ипотечному жилищному кредиту должно отвечать требованиям качества и полноты. Соблюдение требований к фундаментальным  элементам является одним из условий  кредитования.

К принципам кредитования, в том числе и ипотечного жилищного, относятся: возвратность, срочность  кредитования; целевой характер, обеспеченность, кредита; платность банковских ссуд, дифференцированный характер кредитования. Рассмотрим подробнее каждый из данных принципов.

Для рынка ипотечного кредитования свойственны ряд рисков:

·  Риск изменения процентных ставок;

·  Рыночный риск;

·  Риск изменения валютного курса;

·  Риск неплатежа;

·  Риск ликвидности;

·  Риск утраты трудоспособности;

·  Риск досрочного погашения кредита;

·  Имущественные риски.

Помимо фундаментальных  элементов в систему ипотечного жилищного кредитования входит организационно-экономическая  основа, которая включает в себя этапы кредитования, как определенную последовательность обязательных процедур, а также саму технологию кредитного процесса, т. е. кредитную документацию, порядок выдачи и погашения ссуды, а также процедуру контроля в  процессе обслуживания кредита.

Среди этапов ипотечного кредитования условно можно выделить несколько  основных: предварительная квалификация клиента (пояснение условий кредитования); сбор и обработка информации о  потенциальном заемщике; оценка вероятности  погашение кредита и оценка рисков банка; принятие решения по кредиту заключение кредитной сделки; обслуживание кредита.

Рассмотрение экономических  основ системы ипотечного жилищного  кредитования дает возможность, выделить следующие ее особенности: система  имеет расширенный состав субъектов (участников рынка); объектом является приобретение жилья: ипотечные жилищные кредиты всегда обеспечены жилой недвижимостью; ипотечное жилищное кредитование требует выполнения ряда специфических условий - размер первоначального взноса, доля платежей по кредиту в доходе заемщика и т. п.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Ипотека  в современной России