Ипотечное страхование в период кризиса

          Март оказался богат событиями на ипотечном рынке. Банк Москвы объявил о либерализации условий ипотечного кредитования, а, фактически, о своем возвращении на рынок ипотечного кредитования. Снижение ставок по ипотечным продуктам составило 2 - 3 процентных пункта, в зависимости от валюты кредита. ТрансКредитБанк существенно улучшил условия ипотечного кредитования сотрудников ОАО «Российские железные дороги». Процентные ставки по кредитам снижены на 1,5 - 3,5% в зависимости от вида недвижимости и размера первоначального взноса. При приобретении жилья на первичном или вторичном рынке под поручительство ОАО «РЖД», ЗАО «Желдорипотека» или НО «Фонд Жилсоципотека» они составляют 12,5 - 13,5 % годовых. Банк «МИА» объявил о снижении минимальной процентной ставки по кредиту «Классический» на приобретение жилья на вторичном рынке с 15,5% до 12% годовых при условии подтверждения доходов справкой по форме 2-НДФЛ. Объект кредитования - квартира на вторичном рынке в Москве или Подмосковье. Банк «Дельтакредит» ввел дифференциацию процентной ставки по программам ипотечного кредитования в зависимости от величины первоначального взноса. До этого момента ставка изменялась только в зависимости от сроков кредитования. Ставки с первоначальным взносом от 30% остались неизменными, при взносе от 50% ставки стали ниже, а при взносе от 25% - выше. Минимальная процентная ставка по кредитам в рублях снижена до 12,25%, по кредитам в долларах США - до 7,5%.

          Стабилизация на рынке жилья способствует изменению в отношении банков к первоначальному взносу по ипотеке, тенденция к снижению набирает силу. Выдавать ипотечные кредиты при первоначальном взносе меньше 30% согласны Райффайзенбанк, «ДельтаКредит» (25%), Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Газэнергопромбанк, Нордеа Банк, банк "Еврофинанс", Абсолют Банк, Московский Кредитный Банк, ЮниКредит Банк (20%). По специальной программе для молодых семей с детьми Сбербанк снизил размер первоначального взноса до 15%. Такая же минимальная величина первоначального взноса установлена по базовым ипотечным программам Россельхозбанка, Банка Москвы и РосЕвроБанка.

          Восстановление экономики и доходов населения делает банки менее требовательными по отношению к заемщикам. В последнее время все чаще встречается разрешение подтверждать доходы для оформления ипотечного кредита не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и по форме банка. Рассматривать и "серые" доходы готовы, например, ВТБ 24, банк "Возрождение", Банк Интеза, Россельхозбанк, Фора-Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА). В банке «Дельта-Кредит» используют западный подход: там готовы рассматривать заявку на кредит даже при отсутствии возможности целиком подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ при наличии положительной кредитной истории.

          Банки-партнеры АИЖК продолжают декларировать, что кредиты предоставляются только на приобретение жилья для собственного проживания. В то же время, практика показывает, что многие из них проявляют чисто формальный подход к этому вопросу.

  Изменения в страховании.

        Протест Федеральной антимонопольной службы (ФАС) о недопустимости обязательного условия предоставления ипотечного кредита в виде требования страховать жизнь и трудоспособность заемщика (личное страхование), а также риск утраты или ограничения/обременения права собственности на предмет залога (страхование титула), подкрепленный целым рядом судебных решений, вынудил банки разбить свои предложения на два варианта. В одном варианте достаточно застраховать лишь объект ипотеки, в соответствии с требованием законодательства, в другом - заемщик должен оформить комплексное ипотечное страхование, включающее в себя помимо страхования предмета ипотеки личное страхование и страхование титула.

         Впрочем, тенденцией 2009 года стал отказ многих банков от непременного требования застраховать титул. Все больше распространяются программы, где для получения кредита достаточно застраховать предмет ипотеки, жизнь и трудоспособность заемщика. В частности, стандарты АИЖК ни в одном варианте страхования титула не требуют. При отсутствии договора личного страхования процентная ставка по кредиту по стандартам АИЖК, повышается на 0,7 процентного пункта, по собственным программам банков ставка по кредиту в зависимости от варианта страхования может отличаться на 2 – 3 процентных пункта.

         Москоммерцбанк даже объявил о том, что готов пересмотреть свои требования по страхованию в отношении всех уже выданных кредитов. Он предоставляет заемщикам право отказаться от дальнейшего страхования риска утраты жизни и трудоспособности, а также от страхования титула, при условии увеличения процентной ставки по кредитному договору на 3% годовых.

3.3. Концепция развития системы ипотечного страхования в РФ.

      Агентство по ипотечному жилищному кредитованию нашло способ повысить доступность ипотеки для населения. За счет введения системы ипотечного страхования АИЖК рассчитывает добиться снижения размер первоначального взноса, который является одним из существенных факторов при заключении кредитного ипотечного договора. Такое страхование требуется при заключении договора ипотеки, но на размер первоначального взноса никак не влияет.

            АИЖК подготовило Концепцию развития системы ипотечного страхования, которая предусматривает введение страхования кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и недостаточности денежных средств от продажи заложенной недвижимости для погашения кредита. Этот вид страхования широко используется в зарубежной практике в качестве инструмента снижения размера первоначального взноса по ипотеке. Обычно такое страхование необходимо покупателям первого жилья например, молодым семьям, которые имеют стабильные доходы для выплат по кредиту, но не имеют накоплений для уплаты первого взноса. Мировой опыт показывает, что ипотечное страхование позволяет снизить первоначальный взнос до 10 проц. Перераспределение рисков между кредиторами и страховыми компаниями позволяет снижать процентные ставки по ипотечным кредитам, уменьшая совокупные (с учетом затрат на страхование) расходы заемщика, по сравнению с незастрахованными ипотечными кредитами.

          Действующее российское законодательство позволяет реализовать такое страхование в двух формах: за счет заемщика и за счет банка. В первом случае речь идет о страховании заемщиком своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. По закону об ипотеке страховая сумма по договору не должна превышать 20 % стоимости заложенного имущества, а премия уплачивается единовременно. Во втором варианте АИЖК предлагает использовать механизм страхования предпринимательских рисков. Для целей ипотечного страхования договором страхования предпринимательских рисков банка может быть предусмотрено, что страховым случаем, также как и в первом случае, является факт получения кредитором убытка от продажи заложенной недвижимости. При этом, для страхования предпринимательских рисков законодательство не устанавливает ограничения на размер страховой суммы, и, таким образом, она может быть установлена как на уровне 20 % от стоимости недвижимости, так и увеличена вплоть до 100 %от суммы неудовлетворенных требований банка к заемщику.

          Стоит отметить, что поскольку во втором случае страхователем по договору является сам банк, а страховой случай происходит по вине заемщика, то страховщик будет иметь право взыскать с гражданина выплаченную сумму. Правда, как признается в Концепции, юридические аспекты соответствующей процедуры для целей ипотечного страхования пока не отработаны.

          Естественно встает вопрос, почему же этих вариантов страхования нет сейчас на рынке, если законодательство позволяет их осуществлять. Согласно проведенному АИЖК опросу наиболее активных в области комплексного ипотечного страхования (имущество, личное и титульное страхование) страховых компаний, основными причинами такой ситуации являются: невостребованность данного страхового продукта со стороны кредиторов (Налоговый кодекс не позволяет относить эти затраты на расходы банков); недостаток статистических данных по обращению взыскания на заложенное имущество, его продажу и выселение заемщиков, не выполнивших условия кредитного договора; отсутствие единых стандартов страхования, а также возможности для перераспределения рисков, в том числе, перестрахования.

         Как отмечается в Концепции, в большинстве стран запуск программ ипотечного страхования осуществлялся государственными компаниями или фондами, что связано в первую очередь с более высокими рисками программ на начальной стадии – в период, когда еще не сформирован достаточный объем резервов, не накоплена статистика, и не отработаны стандартные процедуры и регламенты. В нашей стране институтом развития ипотечного рынка является АИЖК и, наверное, логично, что созданием такой страховой системы будет заниматься дочерняя страховая компания агентства. Основной задачей СК АИЖК будет являться предоставление потенциальным потребителям – заемщикам, кредиторам, а также страховым компаниям возможности использования ипотечного страхования. Для этого СК АИЖК будет разрабатывать и внедрять стандарты деятельности по ипотечному страхованию, обеспечивать методологическое и информационное развитие инфраструктуры рынка. СК АИЖК сможет предложить потенциальным потребителям оба продукта ипотечного страхования, что позволит соблюсти требования действующего регулирования в области защиты прав потребителей и создания условий для развития конкуренции. На создание страховщика АИЖК готово потратить 1,5 млрд. руб. из собственных средств. С целью минимизации конфликта интересов между АИЖК и СК АИЖК и обеспечения транспарентности планируется привлечение к управлению деятельностью СК АИЖК профессиональных участников банковского и страхового рынков путем включения их представителей в состав наблюдательного совета и комитетов СК АИЖК. Более того, профессиональным участникам может быть предложено участие в капитале СК АИЖК.

          Как же планируется построить работу дочернего страховщика АИЖК. Для минимизации издержек она не будет открывать филиалы или отделения во всех регионах РФ. Основная деятельность СК АИЖК будет сосредоточена в области предоставления для страховых компаний услуг по входящему перестрахованию, разработке и внедрению типовой документации, отладке бизнес-процессов и ИТ технологий, организации процесса обучения персонала страховых компаний. Вместе с тем механизм перестрахования предполагает возможность для перестраховщика работать по различным договорам страхования, используемым страховщиками, что позволит СК АИЖК расширить круг контрагентов и региональное покрытие. Схема перестрахования позволяет страховым компаниям разрабатывать на основе публичного тарифного руководства собственные страховые тарифы, что повысит конкуренцию, в то же время СК АИЖК сможет ограничить проблему демпинга установлением нижней границы тарифа, исходя из оценки принимаемых рисков. С другой стороны АИЖК не отрицает, что если на услуги дочернего страховщика будет спрос непосредственно по ипотечному страхованию, то эти услуги смогут предоставлять через партнеров по агентским договорам.

          Стоит отметить, что концепция носит достаточно глобальный характер и рассматривает практически весь комплекс проблем, который влияет на ипотеку. Так, например, АИЖК отмечает, что во многих странах часто стоимость страховки заемщика за невозврат кредита включается в тело ипотечного кредита. Однако российское законодательство этого делать не позволяет и поэтому до внесения поправок в законодательство эта проблема может быть решена путем предоставления банком второго (необеспеченного ипотекой) кредиты, срок, процентная ставка и способ погашения которого может совпадать с основным ипотечным кредитом. С учетом нынешних реалий риски банков могут значительно увеличиваться при выдаче ипотечных кредитов в моногородах с единичными градообразующими предприятиями. В случае возникновения финансовых затруднений и массового увольнения сотрудников кредиторы могут столкнуться с социальной проблемой выселения некредитоспособных заемщиков. АИЖК предлагает рассмотреть возможность введения дополнительного вида страхования – страхование от риска временной потери дохода. Закон "О занятости населения " предусматривает возможность страхования граждан на случай потери работы, однако порядок, периодичность и условия такого страхования не определены, что длительное время сдерживало развитие данного направления. Под влиянием кризиса, увеличивающего вероятность потери работы, резко вырос спрос на данный вид страхования. Начиная с середины 2009 г, ряд страховых компаний предложил потребителям страхование от потери работы. Страховое возмещение выплачивается только в случае увольнения или сокращения с постоянного места работы по инициативе работодателя, а также при его ликвидации или банкротстве. Страховая компания выплачивает страхователю сумму ежемесячного дохода в течение определенного времени (от 6 месяцев до 1 года).

Стоит отметить, что АИЖК планирует в  конце 2009 г – начале 2010 г провести основную работу по созданию страховщика (в том числе получить лицензию Росстрахнадзора), провести работу с Банком России в плане изменения нормативов для банков, которые будут выдавать застрахованные кредиты, а также с рядом министерств и ведомств для принятия дополнительной нормативной базы. Ожидается, что первые сделки по ипотечному страхованию пройдут во 2-м квартале 2010 г. 

3.3. Проблемы ипотечного страхования. Пути их разрешения.  

         Несмотря на то, что ипотечное страхование и отдельные его виды (страхование жизни и трудоспособности заемщика кредита, страхование залогового имущества, титульное страхование) — это новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотечного страхования. Проблем и нерешенных вопросов еще очень много, но можно констатировать тот факт, что на данном сегменте рынка появились как потребители данных страховых продуктов, так и структуры, готовые продавать эти продукты, то есть осуществлять защиту от ипотечных рисков. В настоящее время в России применяется как тройственная система ипотечного страхования (комплексное ипотечное страхование), так и отдельные ее виды.