Ипотечное страхование в период кризиса

Введение.

         В последние годы в России развивается такой вид кредитования, как ипотека. Данный процесс активно поддерживается государством. Действительно, приобретение собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

         Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Важное  место в системе ипотечного кредитования занимает процесс страхования. Заключение договора страхования является обязательным условием выдачи ипотечного кредита. Поскольку  ни один банк не выдаст ипотечный кредит, если жизнь заемщика и недвижимость (как залоговое имущество) не застрахованы. Сущность ипотечного страхования заключается  в том, что страховой полис  является гарантией обеспечения  выданного банком кредита.

         Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации стало в последнее время государственной программой, особенно распространено приобретении жилых помещений на «вторичном» рынке за счет кредитного ресурса с одновременным залогом (ипотекой) квартиры в банке-кредиторе.

Комплексное ипотечное страхование включает, как правило, три вида страхования: имущественное страхование, страхование  жизни заемщика и страхование  потери имущества в результате утраты права собственности, или, как его  часто называют, титульное страхование.

Ипотечное страхование в настоящее время  представляет собой страхование  коммерческих и финансовых рисков ипотечных  банков, которое рассматривается как инструмент снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам.

        Таким образом, изучение процесса ипотечного страхования представляется весьма актуальным на сегодняшний день. Такое изучение позволит усовершенствовать систему этого вида страхования, тем самым сделав более гибким предоставление ипотеки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Ипотечное страхование  в РФ.

1. Сущность и условия ипотечного страхования.

          Формальное начало системе ипотечного кредита в России было положено федеральным законом "Об ипотеке (о залоге недвижимости)", который вступил в силу 16 июля 1998 года. В августе 1998 года правительство Москвы принимает постановление "О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве". Однако стимулом для реализации первых практических шагов в этом направлении, как ни парадоксально, стал кризис, подорвавший рынок недвижимости. Первые договоры в рамках московской ипотечной программы года были заключены к началу лета 1999 года.

Суть  ипотечного кредитования проста: человек  решает купить квартиру в кредит, оплачивая  сразу лишь сравнительно небольшую  часть ее стоимости, как правило, около 30% рыночной стоимости квартиры. Остальные 70% платит банк, которому в  течение нескольких лет (от трех до десяти) покупатель возвращает эту  сумму с процентами.

         Согласно программе ипотечного кредитования в нашей стране, обязательным является лишь имущественное страхование объекта залога. Проще говоря, человек должен за свой счет застраховать приобретаемую им квартиру от гибели, уничтожения и повреждения. Кроме того, банк при выдаче кредита вправе дополнительно включить в договор ряд требований, связанных со страхованием. Как правило, кроме имущественного страхования, требуется заключение договора страхования жизни и трудоспособности, а также страхования гражданской ответственности, вытекающей из эксплуатации заложенной квартиры. Иногда в пакет требований могут включаться и другие виды страхования, обеспечивающие гарантию на случай непредвиденных расходов клиента, которые могут повлечь за собой приостановление или прекращение платежей по ипотечному кредиту. Так, от покупателя жилья могут потребовать заключить договор титульного страхования или страхования автогражданской ответственности.

          Взносы по ипотечному страхованию могут быть единовременными или периодическими. За рубежом принято привязывать их к платежам по кредиту. Более того, для удобства клиента страховые взносы зачастую включаются в банковский процент. Но на начальной стадии развития ипотечного кредитования такой вариант неприемлем из-за сложностей, связанных с обработкой документов и разделением финансовых потоков. Поэтому человек должен либо осуществлять страховые взносы ежегодно в течение срока действия ипотечного кредита, либо оплатить страховку сразу за весь период. В последнем случае общая сумма страхования будет меньше, однако придется единовременно выплатить от нескольких сот до нескольких тысяч долларов - в зависимости от размера кредита, суммы первоначального взноса заемщика, периода кредитования и других факторов.

         Давать ссуды под строительство жилья может любое кредитно-финансовое учреждение, однако массовость ипотечной программы можно обеспечить только за счет привлечения дополнительных финансовых ресурсов. Эту задачу в Москве должно решать специально созданное Московское ипотечное агентство (МИА). В его функции входит также регулирование всех отношений, возникающих в процессе ипотечного кредитования, включая выработку стандартов.

         И далеко не последним субъектом этих отношений является страховая компания. Ее функции в системе ипотеки не сводятся к какому-то конкретному виду страхования. Ипотечное страхование - комплексный вид, призванный максимально снизить все риски неплатежеспособности кредитора. Другими словами, задача страховщика состоит в минимизации рисков банка, связанных с прекращением клиентом выплат.

         К сожалению, по объективным причинам в России страхование на случай потери работы было предложено только лишь с середины 2009 года, которое за рубежом входит в стандартный пакет ипотечного страхования уже много лет. Как следствие, выдающий кредит банк диверсифицирует свои риски, не полагаясь исключительно на страховую компанию, равно как и страховая компания не может нести все риски, связанные с ипотечным кредитованием. В частности, кредитное учреждение заключает с клиентом договор залога приобретаемого при помощи ипотеки недвижимого имущества и требует у него множество документов, подтверждающих платежеспособность (в частности, справку о доходе). По мнению специалистов, именно ограничения на официально декларируемый доход позволяют отбирать людей не только с высоким, но и с наиболее стабильным заработком. 

1.2.  Организация ипотечного страхования: тенденции и проблемы.

          В развитии ипотеки принимают участие самые разные организации: Госдума, Правительство, банки, предоставляющие ипотечные кредиты, страховые компании, страхующие ипотечные риски. И все они сталкиваются с самыми разными трудностями. О том, какие проблемы приходится решать страховщикам в ходе реализации программы ипотечного страхования.

     В настоящее время на рынке применяются  два подхода к организации  ипотечного страхования.

     Первый  подход предполагает, что договоры страхования при ипотечном кредитовании заключаются двумя страховщиками: в части страхования жизни  и здоровья заемщика кредита - через  специализированную страховую компанию по жизни, в части имущественного страхования - через страховую компанию, реализующую имущественные виды страхования.

     При использовании второго подхода  договоры страхования заключаются  одним страховщиком по всем видам  страхования, то есть осуществляется комплексное  страхование.

     В первом варианте, при заключении договора страхования двумя страховщиками, возникают определенные неудобства, прежде всего для заемщика кредита (страхователя), связанные с увеличением объема оформляемых документов. Кроме того, данный вариант требует выстраивания отлаженной схемы взаимодействия двух страховых компаний для оперативного оформления договоров и урегулирования страховых случаев.

     Во  втором варианте проблем с технологией  продаж нет, так как реализация его  проводится силами одного страховщика. Однако, согласно Закону об организации  страхового дела в РФ, совмещение страхования  жизни и имущественных видов  страхования возможно лишь до 1 июля 2007 года.  

         В настоящее время на рынке ипотечного страхования наблюдается тенденция необоснованной минимизации страховых тарифов. В целях обеспечения потребительской привлекательности ипотечного продукта банки отбирают для работы страховые компании, предлагающие полисы по минимальным ценам.

     Страхование по экономически необоснованным тарифам  может привести к снижению финансовой устойчивости страховой компании и  как следствие к возможному невыполнению обязательств при наступлении страховых  случаев.

     Тарифы  страхования жизни базируются на статистических данных о смертности населения и зависят от многих факторов: пола, возраста заемщика, периода  страхования, порядка уплаты взносов. Поэтому договоры страхования жизни  требуют проведения индивидуального  андеррайтинга для каждого заемщика. Индивидуальные тарифы страхования  жизни, как правило, в среднем  выше групповых, особенно для возрастной группы тех, кому 40 и более лет (в  первую очередь это касается мужчин).

     Для страховых компаний, имеющих большой  портфель договоров страхования  жизни заемщика кредита, может оказаться  целесообразным применение усредненных  тарифов, общих для определенных возрастных групп заемщиков. При  условии согласования данного способа  тарификации с Федеральной службой  страхового надзора страховая компания могла бы таким образом упростить  процедуру андеррайтинга и ускорить оформление страхового полиса.

Вопрос  о выгодоприобретателе.

     В ходе реализации ипотечных программ достаточно часто встает вопрос о  выгодоприобретателе по договору страхования  имущества, заложенного в обеспечение  ипотечного кредита. К сожалению, банки  и ряд страховых компаний придерживаются разной точки зрения на этот счет.

     Так, юридические службы ряда банков и  страховых компаний считают, что  имущественные интересы, связанные  с риском гибели или повреждения  имущества в соответствии со статьями 211 и 929 ГК РФ, несет собственник (то есть физическое лицо, а не банк), если иное не предусмотрено законом или  договором. В связи с отсутствием  имущественного интереса в данном случае банк не может быть назначен выгодоприобретателем. При этом в соответствии со статьей 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель (банк) имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному  ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение  заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным  законом. Таким образом, защита интересов  банка достигается даже без назначения его выгодоприобретателем по договору страхования.

     Другая  точка зрения: если у заемщика есть обязательства перед банком в  обеспечении кредита (то есть квартира, купленная по ипотечной схеме), то до погашения кредита выгодоприобретателем является банк, а не заемщик кредита. Данная позиция достаточно распространена и является обязательным требованием  ряда банков при заключении договоров  ипотечного страхования. Отсутствие единого подхода к данному вопросу приводит к спорам и тормозит процесс развития ипотечного страхования. Для упрощения взаимодействия банков и страховых компаний необходимо четко и ясно определить - кто является выгодоприобретателем по договору страхования имущества, заложенного в обеспечение кредита при ипотечных сделках.

     Обращает  на себя внимание инициатива Агентства  ипотечного жилищного кредитования, совместно с Национальной страховой  гильдией предложившего разработать  правила страхования при ипотечных  сделках единого стандарта для  страховых компаний, реализующих  программу ипотечного страхования, которые предусматривают одинаковые правила страхования и формы  страховой документации. Это, несомненно, будет способствовать унификации страхового продукта и позволит всем участникам ипотечного рынка проще и эффективней  строить взаимовыгодные отношения  в этой сфере бизнеса.