Ипотечное страхование в период кризиса

Кроме всего прочего, проблемы с ипотекой в США, начались с ростом ставки рефинансирования ФРС, что соответственно и привело  к росту процентных ставок по плавающим  ипотечным кредитам. Российские же события, разворачиваются совершенно иначе. Как отмечают представители  инвестиционной компании "АТОН", ставка рефинансирования, у нас не повысилась, а наоборот, значительно  снизилась. Если в США, в течение  четырех лет она выросла с 1% до 5,25%, то в России, за тот же срок она снизилась на целых 20%. К тому же, процентная ставка по кредитованию, у нас в основном используется фиксированная. Процентные ставки по новым  ипотечным программам также не сильно выросли. 
 

Наиболее  важным вопросом для отечественных  банков, является создание замкнутого круга между выдачей кредитов и получением финансирования. Те, кто  сильно зацикливались на покупателях, столкнулись со снижением объема покупок, а те, кто излишне сильно надеялся на финансирование со стороны  финансовых структур США, пострадали от кризиса ликвидности. 
 

Именно  кризис ликвидности многих российских банков, подтолкнул их на продажу своих  портфелей ипотечного кредитования на самых невыгодных для них условиях. Как считает Дмитирий Ромаев, мелкие и региональные банки не только будут  продавать свои портфели ипотечного кредитования, но и даже отказываться от их обслуживания, которое позволяло  бы им получать комиссионные.

Всё это  может привести к отказу ряда региональных банков, от своих программ по ипотеке. Некоторым, придется отказаться от так  называемой экспресс-оценки платежеспособности клиента и от программ, которые  предусматривали бы предоставление необеспеченных кредитов. Таким образом, у мелких и региональных финансовых структур, остается только вариант  с инвестированием со стороны  АИЖК (Агентство по Ипотечному Жилищному  Кредитованию) и со стороны лишь немногих "частников". При этом условия, диктуемые АИЖК, зачастую не соответствуют рыночным реалиям. Все  дело в том, что мелкие банки не имеют доступа к международным  межбанковским кредитам, а на кредитование со стороны ЦБ РФ, им не достает необходимых  для обеспечения ценных бумаг. Следуя из такой ситуации, многие эксперты предполагают сворачивание ипотечной  программы многими региональными  банками. Сколько их будет, 5% или 50%, эксперты пока ответить не могут. Но такой  массовый уход участников ипотечного рынка был бы опасен, если бы ипотечный  рынок был развит примерно в такой  же степени как в США. 

2.3. Оптимизация затрат на ипотечное страхование в условиях кризиса.

          В нынешних условиях, когда финансовый кризис ударил по карманам многих россиян, у значительного числа ипотечных заемщиков закономерно возникает вопрос: «А стоит ли вообще страховаться? Так ли необходима ипотечная страховка?»

          Согласно федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 24.06.1997 №102-ФЗ (в редакции 30.12.2008 года), заемщик обязан застраховать лишь имущество, заложенное по договору об ипотеке. Статья 31 «Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита» указанного закона гласит: «При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы этого обязательства». Также в законе подчеркивается, что заемщик в праве застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. И все. Фактически это означает, что заемщик обязан обеспечить страховой защитой лишь конструктивные элементы приобретаемой квартиры от повреждения и ущерба.

         В то же время российская практика ипотечного кредитования и страхования уже давно знакома с таким понятием как «комплексное ипотечное страхование», которое, помимо страхования предмета залога, включает в себя и дополнительные страховки - страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование риска утраты права собственности на объект недвижимости (так называемое «титульное» страхование). О необходимости  подобной страховки у каждой кредитной организации есть свои представления. Например, Сбербанк России всегда настаивал на том, чтобы ипотечные заемщики оплачивали только страховку объекта залога, другие кредитные организации предлагали несколько программ, в которых в зависимости от количества приобретенных страховых полисов клиенту выставлялись разные процентные ставки. К примеру, по такой схеме в настоящий момент работают все партнеры Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В качестве примера, можно привести Абсолют Банк, который предлагает как новым, так и действующим клиентам программы жилищного ипотечного кредитования на вторичном рынке недвижимости, в соответствии с которыми титульное страхование, а также страхование жизни и здоровья заемщика не является обязательным условием для получения кредита. Размер и срок кредита при этом не зависят от факта наличия или отсутствия страховки по данным видам рисков. Третьи кредитные организации (в основном коммерческие банки) выдавали кредиты только в том случае, если клиенты соглашались с условием обязательного комплексного ипотечного страхования.

          От условий кредитования, установленных банком, и зависит ответ на вопрос, можно ли оптимизировать траты на страхование, и если можно, то каким образом. Поэтому участники рынка ипотечного кредитования рекомендуют действующим заемщикам внимательно ознакомиться с содержанием заключенного ими кредитного договора. «Нужно помнить, что страховая компания не имеет право отменить страхование жизни и титула только по желанию страхователя: все условия прописаны в кредитном договоре, который заключается между банком и заемщиком. В то же время если от банка поступит предложение об отмене какого-либо вида страхования, тогда страховщик идет на уступку клиенту.

         В то же время  страхователь, попавший в тяжелую финансовую ситуацию, все же имеет право обратиться в страховую компанию с просьбой о временном послаблении, где он получит варианты решений своей проблемы, оптимизирующие затраты на страхование в трудный период. Однако, как показывает практика, здесь не существует универсальных правил, по которым страховщики работают с проблемными страхователями, все зависит от индивидуальных особенностей  заемщика. И все же, большинство страховых компаний в настоящее время предлагает своим действующим клиентам различные варианты минимизации расходов и скидок. К примеру, клиентам предоставляется рассрочка при оплате годовой страховой премии.

         Также заемщик, у которого в кредитном договоре прописано обязательное комплексное ипотечное страхование, может обратиться с просьбой о решении проблемы в индивидуальном порядке в свой банк. В Альфа-Банке действует программа рефинансирования проблемных ипотечных кредитов, которая предусматривает возможность оплаты заемщиком страховой премии из кредитных средств. В любом случае, при урегулировании данных вопросов банк рассматривает любые варианты взаимодействия с заемщиком для выхода из проблемной ситуации.

          И банкиры, и страховщики в то же время подчеркивают, что прежде чем отказаться от страхования своих жизни и здоровья, а также риска утраты собственности (титула) страхователю необходимо здраво взвесить все «за» и «против». Заемщикам, не желающим покупать комплексную ипотечную страховку, но намеревающимся все же защитить себя от некоторых рисков, страховые компании напоминают о программах страхования от несчастных случаев. В связи с появлением кредитных продуктов ставка по которым зависит от наличия или отсутствия полиса страхования жизни и здоровья заемщика мы прогнозируется рост спроса на страхование от несчастного случая. Во многих случаях клиенту будет дешевле приобрести такой полис, чем платить повышенную ставку. Кроме того, таким образом, не только банк, но и заемщик существенно снижает свои риски.  Несчастный случай может привести к длительной нетрудоспособности, инвалидности, или даже гибели. В результате родственники могут не справиться с кредитными обязательствами и оказаться в буквальном смысле на улице. А полис страхования от несчастного случая, позволяет заемщику в случае травмы или потери трудоспособности не только расплатиться с банком, но и получить средства на лечение.

           Таким образом, существует несколько способов оптимизации расходов на ипотечное страхование. При выборе банка-кредитора необходимо попросить менеджера банка конкретно указать, какие страховые полисы придется оформить и какова их приблизительная стоимость. Также необходимо узнать, в каких страховых компаниях это можно сделать и какова общая стоимость всех страховок. А затем уже можно оценить целесообразность кредитования в том или ином банке.

          Требованием банка при ипотечном кредитовании является обязательное приобретение заемщиком полиса страхования предмета ипотеки. Каждый банк сам определяет перечень рисков, от которых необходимо застраховаться: как правило, это пожар, стихийные бедствия и противоправные действия третьих лиц. С целью экономии можно страховать объект ипотеки только от тех рисков, которые банк считает обязательными.  

Глава 3. Современное состояние и тенденции ипотечного страхования в РФ. Проблемы и пути их решения.

3.1. Современное состояние ипотечного страхования в РФ.

  Основные участники ипотечного рынка.

          В 2009 году 76% от общего количества выдаваемых кредитов приходилось всего на 7 банков: Сбербанк (55%), ВТБ 24 (10%), Транскредитбанк (4%), банк "ДельтаКредит" (2%), Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), «Московское ипотечное агентство», Росбанк. Оставшиеся 24% от общего количества выданных кредитов преимущественно была выдана банками - партнерами АИЖК (см. Приложение 1).

         В регионах доля Сбербанка и ВТБ 24 превышает средний показатель. Например, Уральским банком Сбербанка и ВТБ 24 в первом полугодии 2009 года было выдано более 70% ипотечных кредитов в Свердловской, Челябинской, Курганской областях и Башкирии. Учитывая, что многие крупные банки в прошлом году сокращали филиальные сети и закрывали офисы в регионах, можно предположить, что абсолютное доминирование двух госбанков по удельному весу выданных ипотечных кредитов на региональных рынках сохранится, по меньшей мере, до конца года.

          К весне 2010 года часть былых ипотечных активистов снова вступила в игру. На рынок вернулись банки «Возрождение» и «Уралсиб», Альфа-банк, Банк Москвы. ТрансКредитБанк с начала 2010 года перестал ограничивать круг заемщиков работниками ОАО «РЖД», но выдает кредиты только на приобретение квартир на этапе строительства у фонда "Жилсоципотека" и компании "Желдорипотека" и по согласованию с банком. При этом выбор объектов не слишком богатый.

          Растет количество партнеров АИЖК из числа федеральных банков, и еще быстрее - региональных. Сегодня в их число входят Банк «ЖилФинанс», Городской Ипотечный Банк, банки "Возрождение" и "Евротраст", Банк ИТБ, Связь банк, ЮниКредит Банк и ряд других.

         Однако немало бывших игроков по-прежнему числится в числе выбывших: банки "БНП Париба", «Глобэкс», «ГПБ-Ипотека», «КИТ Финанс», «Союз» и "Хоум Кредит", ДжиИ Мани банк, МДМ Банк, Московский банк реконструкции и развития (МБРР), НОМОС-банк, Первый Чешско-Российский банк, Промсвязьбанк, Собинбанк, Юниаструм Банк.

         Банк "КИТ Финанс" фактически прекратил жилищное кредитование, сохранив единственное предложение по ипотеке для покупателей заложенного в банке жилья, выставленного на продажу несостоятельными заемщиками. Аналогичную позицию заняли Собинбанк и банк "Хоум Кредит".  

Изменение политики ипотечных  банков.

 В  первом квартале 2010 года подтвердились самые оптимистичные прогнозы в отношении российского ипотечного рынка. Объем кредитов, выданных за февраль – март, вырос приблизительно в четыре раза по сравнению с объемом выдачи за февраль – март 2009 года. Некоторые банки уже начали экспансию в стремлении усилить свое положение на рынке, или вернуть позиции, на которых они находились в 2009 году.

          В первую очередь это Сбербанк, который планирует вести борьбу за клиентов через специализированные ипотечные центры. Планируется, что только в Москве будет работать до 90 таких центров. Банк «ДельтаКредит», с прошлого года возглавивший список ипотечных лидеров среди коммерческих банков, подписал соглашение о сотрудничестве с Росбанком, по которому Росбанк будет предлагать своим клиентам ипотечные кредиты по программам «ДельтаКредит». Условия кредитования и требования к заемщикам аналогичны тем, которые доступны в «ДельтаКредит» на текущий момент. До конца апреля 2010 года сотрудничество отрабатывается в пилотном режиме в Москве. Затем действие соглашения будет распространено на остальные филиалы Росбанка. Московский Кредитный Банк, Абсолют Банк, Газпромбанк, Нордеа Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА) привлекают внимание к себе низкими ставками и мягкими условиями кредитования.

          Улучшение ситуации на рынках капитала сделало возможным повсеместное снижение ставок среди сколько-нибудь серьезных игроков рынка. С января 2010 года ставки по ипотеке снизил Россельхозбанк - до 15%. В феврале ставки по ипотеке снизили Райффайзенбанк, Абсолют Банк и Альфа-банк, Нордеа Банк, банк «Возрождение». ЮниКредит Банк "бросил пробный шар": в рамках акции, действующей с 8 февраля по 31 марта, объявил о снижении ставок по ипотеке - минимальное значение по кредитам с фиксированной ставкой на приобретение квартир на вторичном рынке в рублях снизилось до 14%, в долларах США и евро - до 10,5% (см. Приложение 2).