Ипотечное кредитование

     Кредитный риск - это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту. Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений в области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики. 

     Существует  целый ряд показателей, определяющих надежность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается обязательный крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогам. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

     Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение  заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70 процентов. В Германии этот процент составляет 50-60 процентов, в США - 75 процентов. Остальные 25-40 процентов стоимости недвижимости - собственные средства заемщика (или доля собственного капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму первичного взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

     Доходы  заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно большую его часть. 
 
 

     В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 процентов и выше, с представлением также дополнительных гарантий. Более того, все кредиты, составляющие более 85-90 процентов стоимости заложенной недвижимости, обязательно дополнительно страхуются заемщиками (страхование кредитного долга). Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

     Цена  и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения  и снятия рисков, так как все  стандартные показатели кредита (размер, срок и ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости недвижимости - это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

     Правильная  оценка стоимости недвижимости - это  надежность кредита для всех участников инвестиционных жилищных рынков: государства, кредиторов, инвесторов, это минимизация  общих кредитных, страховых, оценочных, инвестиционных рисков, снятие многих рисков по всей цепочке финансовых посредников. Выявление реальной стоимости недвижимости необходимо при купле-продаже, кредитовании под залог имущества, страховании, налогообложении, рефинансировании кредита. Поэтому правильность оценки - один из основных факторов проводимой жилищной политики, это исключение многих рисков и стабильность рынка.

     В России существует явное завышение  цен на недвижимость. Чтобы решить эту проблему, необходимо серьезно подходить к выбору инвестиционной политики, реальных для нашей экономики инструментов. Этот вопрос напрямую связан с налогообложением (как сделок; так и налогов на недвижимость). Во всем мире он решается достаточно тяжело, без учета реальной рыночной стоимости недвижимости невозможна эффективная система налогообложения собственности. Для России это тоже будет большой проблемой по целому ряду факторов:

     - завышенная стоимость недвижимости  и небольшие доходы населения,

     - отсутствие многих организационных  решений вопросов налогообложения,

     - отсутствие опыта владения недвижимостью и исполнения своих обязанностей собственниками, в частности оплаты налогов собственниками приватизированного жилья и др.

     Искусственная приватизация, мгновенно решившая вопрос о частной собственности на жилье, является в определенной степени  формальной, так как доходы граждан не позволяют им быть до конца реальными собственниками жилища. Как политика в области ипотечных инструментов и технологий, так и политика в области цен на жилье должны быть подвержены периодической ревизии во избежание крупных сбоев в кредитно-финансовых схемах. Более того, эта политика должна быть опережающей

3.2. Проблемы ипотечного кредитования в России

     Разразившийся в сентябре 2008 г. финансовый кризис в первую очередь сказался на ипотечном  кредитовании. Многие банки аннулировали свои ипотечные программы. Банки, которые продолжали работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ: были увеличены процентные ставки, размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, кредитовались только объекты вторичного рынка недвижимости. Существенно снизились объемы жилищного строительства. Многие застройщики, особенно в регионах, оказались в крайне тяжелом положении. Множество заемщиков столкнулось с проблемой уменьшения доходов или полной их потерей в связи с сокращением на работе. Ипотечная задолженность оценивалась примерно в 1 трлн. руб. Серьезно пострадали заемщики, которые брали кредит в иностранной валюте с фиксированной ставкой или с плавающей ставкой в рублях: сумма ежемесячных платежей выросла почти в два раза. В этих ситуациях платежи по ипотеке оказались непосильными. Одним из вариантов решения проблемы являлось предоставление банками отсрочки по ипотечным платежам или реструктуризация задолженности клиента, попавшего в сложную финансовую ситуацию. Как правило, банки не заинтересованы в изъятии и продаже залога. Поэтому они готовы определить новую сумму, которую заемщик мог бы платить с учетом текущего годового дохода, и продлить срок кредита или предоставить отсрочку по погашению основного долга, получая какое-то время только проценты по кредиту. Другой вариант решения проблемы - это рефинансирование ипотеки в другом банке на более приемлемых условиях. Но на рынке существовало немного программ по перекредитованию ипотеки, и условия у них довольно жесткие.

     В связи с вышесказанным государство предприняло реальные шаги для помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Оказанием помощи заемщикам в период кризиса занимается «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), которое представлено практически во всех регионах России своими региональными операторами и сервисными агентами. Дополнительно было создано «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). АРИЖК занимается реструктуризацией «плохих» ипотечных долгов, выплачивает компенсации банкам-кредиторам. Реструктуризация ипотечного кредита с участием АИЖК предполагает изменение графика ежемесячных платежей для заемщика, которое позволит ему осуществлять обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей платежеспособности. То есть в течение периода помощи (максимум 12 месяцев) заемщик вносит в счет погашения кредита посильные для себя платежи. По окончании периода помощи возможны два варианта расчетов с кредитором: либо увеличение срока кредитования, либо увеличение размера ежемесячных платежей. Реструктуризация ипотечного кредита может так же предусматривать изменение валюты, процентной ставки по ипотечному кредиту и освобождение от уплаты штрафных санкций, наложенных после снижения совокупного дохода заемщика и его семьи. Однако не все заемщики имеют право пользоваться такой помощью. Поддержкой АИЖК или АРИЖК можно воспользоваться, при соблюдении определённых условий.¹²

     Период  спада на рынке недвижимости наблюдался и в первой половине 2009 г. Однако к осени рынок стал оживляться. В октябре 2009 г. в Москве было зарегистрировано на 20% больше сделок купли-продажи квартир, чем в сентябре (5540 против 4430), свидетельствуют данные управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Москве.

     Это почти столько же, что и в октябре 2008 г. — тогда было зарегистрировано 5681 сделок. На 20% по сравнению с сентябрем выросло и количество ипотечных сделок — до 795. А доля ипотеки в общем объеме покупки жилья составила 14,4%. До кризиса одним из основных двигателей спроса на квартиры была ипотека: на нее приходилось 15-16% сделок с недвижимостью. Для сравнения: в I и II кварталах 2009 г. доля сделок с недвижимостью с участием ипотеки составила лишь около 8%, в III квартале — 12%.

     Рост  ипотечного кредитования в III квартале 2009г. объясняется значительным снижением цен, на фоне даже небольшого снижения ипотечных ставок. Если в первом полугодии 2009 г. заявки на получение кредитов в ряде регионов упали в 10 раз, то к концу года количество обращений и выданных кредитов выросло. В III квартале 2009 года «Сбербанк» выдал на 53% больше кредитов, чем в I квартале (35 026 против 16 497).

     Активное  увеличение числа сделок купли-продажи  с привлечением ипотеки, начавшееся с конца III квартала 2009 года, от месяца к месяцу продолжается и в 2010 году. За I и II кварталы 2010 года рост составил порядка 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля ипотечных сделок в Москве уже превысила докризисный уровень. По данным Росреестра, в Москве в апреле 2010-го зафиксирован пятикратный рост количества сделок по ипотечным кредитам по сравнению с апрелем прошлого года (или 11% к предыдущему месяцу). В результате было зарегистрировано более 2000 таких сделок.

     Динамика  предоставленных ипотечных кредитов за рассматриваемый период представлена на рис. 1. Снизились и ставки по кредитам по всей России. И если в кризис они доходили до 25% годовых в рублях и выше, то теперь средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 13,6%.

     Оживлению на рынке ипотечного кредитования способствовало несколько факторов: улучшение экономической ситуации, действия столичных властей, которые были направлены на снижение ставки по ипотеке. С апреля 2009-го Центробанк 13 раз снижал ставку рефинансирования — до рекордных 8% годовых. Во многом под влиянием этого фактора с начала года наблюдалось планомерное снижение и процентных ставок по ипотечным кредитам. В начале марта 2010 г. Совет Федерации снизил первоначальный взнос для получения ипотеки до 20% от стоимости жилья. Принятие нового закона помогло увеличить число потенциальных заемщиков более чем вдвое.

     Помимо  ставки рефинансирования на ипотечный  рынок влияет еще один показатель — доступность заемных средств  для «Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию», которое выступает  основным покупателем выданных ипотечных кредитов. В текущем году на поддержку ипотеки федеральный бюджет выделил 250 миллиардов рублей.

     С 1 июня 2010 г. российские кредитные институты, получившие целевую поддержку от Внешэкономбанка (ВЭБ) на стимулирование ипотеки, приступают к предоставлению ипотечных кредитов на льготных условиях. Из пенсионных активов ВЭБ мобилизовано 40 млрд. рублей, предназначенных для развития деятельности АИЖК. Благодаря принятому закону, сокращающему ставку субординированного кредита для АИЖК с 9,5 до 6,5%, Агентство сможет предоставлять займы банкам-партнерам на 2 года уже не под 11%, а под 8% годовых, что позволит им, в свою очередь, сократить ставку ипотечного кредитования до 11%. Еще 150 млрд. рублей ВЭБ потратит на выкуп у банков с госучастием ипотечных ценных бумаг, таким образом предоставив партнерам возможность рефинансировать ипотеку. За счет этой меры партнеры ВЭБ смогут снизить ипотечную ставку по своим кредитам до тех же 11%. Более того, как было объявлено на заседании правления ВЭБ в феврале 2010 г., в среднесрочной перспективе ставка может снизиться и до 6%.

     При помощи такой двойной поддержки  правительство рассчитывает одновременно поддержать банковскую систему и  вывести из застоя строительную отрасль.¹³

     АИЖК  развивает новую программу по стимулированию кредитования застройщиков и ипотечных покупателей новостроек. Например, в Волгограде, где до недавнего времени ипотечные кредиты на новостройки выдавали только два банка — «Сбербанк» и «ВТБ-24» (в среднем ипотечные ставки варьируются от 10% до 16%), с апреля стартовала новая программа АИЖК. Она предполагает рефинансирование ипотечных кредитов взамен снижения банками ставки кредитов (до 11% в этом году и до 6% в перспективе) на любом этапе строительства

     В результате деятельности АИЖК около 65% заемщиков смогли за год восстановить платежеспособность и начать выплачивать кредиты, по которым была проведена первичная реструктуризация. 11% заемщиков банков, с которыми работает АИЖК, имеют проблемы с обслуживанием кредита. Из них треть сумели самостоятельно найти источники финансирования для восстановления платежеспособности, остальные две трети нуждаются в помощи, которую оказывает АИЖК. Значительную часть заемщиков, столкнувшихся с трудностями в обслуживании кредита, — 27% — составляют уволенные сотрудники компаний. Однако все еще сохраняется потребность в поддержке заемщиков также и в связи с неустойчивостью макроэкономических влияний. Те заемщики, которые могли бы восстановить доход, на данный момент зарабатывают на 30% меньше, чем когда подписывали договор по ипотеке в банке. После окончания периода помощи по реструктуризации платеж по ипотечному кредиту может составить 70% их дохода. Многие эксперты выступают за продление сроков реструктуризации с одного года до двух тем заемщикам, кто в этом нуждается и имеет четкие намерения погашать кредит. По мнению экспертов, финансовая возможность продлить сроки реструктуризации у АРИЖК есть. Изначально уставный капитал АРИЖК составлял 5 млрд. руб., что, учитывая объем поддержки на одного заемщика в 320 тыс. руб., позволяет реструктуризировать до 100 тыс. Повторная реструктуризация требует больших вложений (около 1,6 млн. руб. на заемщика), но позволяет создать условия, позволяющие заемщику надежным образом ликвидировать причины потери доходов. Однако при необходимости агентство может быстро увеличить свой капитал: в АРИЖК есть специальный резерв для этих целей в размере 25 млрд. руб.