Ипотечное кредитование

     Если  анализировать региональную структуру просроченной задолженности, можно легко выделить, на какого заемщика приходится наибольший удельный вес. Таким заемщиком является Центральный федеральный округ с суммой 12,8 млрд руб., или 59,8% объема просроченной задолженности по ипотечному жилищному кредитованию по Российской Федерации. Следует отметить, что по сравнению с концом 2008 г. указанная доля уменьшилась на 10%, в то время как доля просроченной задолженности заемщиков в остальных федеральных округах Российской Федерации выросла на 1 - 3%. Среди аналитиков мнения по данному вопросу разделяются. С одной стороны, данный факт можно объяснить вливаниями государственных средств в экономику страны, которые в первую очередь распределяются в Центральном округе. С другой - нежеланием заемщиков нести бремя кредита в условиях нестабильности в стране и в мире в целом. 

     Рассматривая  уменьшение объемов ипотечного жилищного  кредитования как во второй половине 2008 г., так и в 2009 г., можно выделить удорожание кредитных ресурсов, растущие риски вложении в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования кредитными организациями ранее выданных кредитов как основные факторы падения. Количество кредитных организаций, привлекающих рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования, сократилось за 2008 г. на 12,5% (с 233 до 204 единиц), а за первую половину 2009 г. количество таких кредитных организаций уменьшилось до 139 единиц. Следует отметить, что проводимая политика в области ипотечного кредитования и благоприятная мировая статистика позволили к началу 2010 г. увеличиться числу таких кредитных организаций до 167. Рефинансируемые ими ипотечные жилищные кредиты сократились за 2008 г. на 14,6% - со 115,9 до 99 млрд руб., а за 2009 г. еще почти в 3 раза - до 33,4 млрд руб. Хотя если в 2008 г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования, составляли всего 15,4% общего объема кредитов, предоставленных в 2008 г. кредитными организациями, то в первом полугодии 2009 г. в связи с отсутствием долгосрочного фондирования и ростом рисков банковских операций рефинансирование стало одной из обязательных составляющих привлечения денежных средств в ипотечное жилищное кредитование - его доля в предоставленных в первом полугодии 2009 г. ипотечных жилищных кредитах составила более 60%.

     Рассматривая  систему жилищного кредитования, сложно переоценить роль системы  рефинансирования. Это единственный способ увеличить оборачиваемость  капитала и диверсифицировать риски. Сумма проданных кредитными организациями  в 2008 г. кредитов составила 97 млрд руб., или 98% рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009 г. рефинансирование ипотечных кредитов осуществлялось только путем их продажи другим организациям.

     Дальнейшему снижению процентных ставок по ипотечным  кредитам препятствуют жесткие условия рефинансирования кредитных пулов. Решением этой задачи является смягчение требований АИЖК по выкупу пулов ипотечных кредитов у банка. Первым шагом такого смягчения стало уменьшение доли обеспечения кредита (вместо прежних 30 - 40% минимальным становится значение 20%). Это значит, что теперь банки смогут выдавать кредиты в 80% от стоимости недвижимости и при этом АИЖК будет их рефинансировать.

     В последнее время предприняты  активные действия по оживлению ипотечного сектора ввиду его значимости: как социальной, так и экономической. По данным информационных агентств, в июле 2010 г. главой Правительства Российской Федерации В. В. Путиным была подписана стратегия развития ипотечного кредитования до 2030 года.

     На  заседании президиума Правительства Российской Федерации вице-премьер А. Д. Жуков подчеркнул, что данная стратегия направлена на повышение доступности жилья. Одновременно им было отмечено, что за 5 месяцев 2010 г. было выдано 85 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 105 млрд руб. Таким образом, объемы ипотечных кредитов увеличились в 2,36 раза по сравнению с тем же периодом 2009 г. Одновременно снизились кредитные ставки по ипотеке: с 13,7 до 13,4% в рублях и с 12,7 до 11% в иностранной валюте. Он отметил, что сейчас на ипотечный рынок выходит все больше участников, хотя наибольшая доля до сих пор приходится на пять крупнейших банков страны. 
 
 
 
 
 

     Стратегия развития ипотечного кредитования до 2030 г. предусматривает привлечение  в ипотеку долгосрочных финансовых ресурсов, в том числе пенсионных накоплений и резервов страховых организаций, а также других средств институциональных инвесторов. Одновременно предполагается, что доля сделок с использованием ипотеки на рынке жилья должна вырасти с 12 до 50%, средний уровень кредитной ставки должен снизиться до размера инфляции плюс 2 - 3%, а средний срок ипотечного кредита увеличиться с 16,5 до 30 лет к 2020 г. Также ожидается продолжение снижения ставок по ипотечным кредитам.

2.2. Тенденции ипотечного  рынка в 2011 году

     В I полугодии 2011 года банки наперебой предлагали новые продукты и услуги, поражая всех своей «щедростью». В Сбербанке стартовала акция «888», в рамках которой была установлена рекордно низкая процентная ставка - 8% в рублях, кредит выдается на 8 лет, заявка рассматривается за 8 дней. Банк «Московское Ипотечное Агентство» таже вывел на рынок уникальную услугу: ипотечный кредит по программе «Выкуп комнат и долей». Кредит предоставляется владельцам доли или комнаты, которые хотят выкупить квартиру целиком и стать её единственным собственником. Алтайэнергобанк и Росевробанк представили программы с первоначальным взносом 0%. Сейчас без первоначального взноса можно купить квартиры в жилых комплексах Бутово Парк, Солнцево-Парк и Катюшки, процентная ставка – от 14% в рублях на период строительства.

     «На рынке ипотеки I полугодие 2011 года было на редкость богатым  на события, - говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. - В течение  полугода банки словно соревновались  друг с другом, стараясь опередить других и сделать ипотеку самой доступной. Они снижали процентные ставки и размер первоначального взноса, увеличивали сроки и размеры кредита, отменяли единовременные комиссии за его выдачу. На рынок вышли новые банковские продукты и услуги, по всем регионам России выросли объемы ипотечного кредитования, и сократилась доля просроченных кредитов. Однако если изучить рынок глубже, то можно заметить, что всё далеко не так радужно, как кажется на первый взгляд. Например, по данным АИЖК, доля просроченных кредитов снижается. Но на самом деле это всего лишь игра цифр, просрочек вовсе не стало меньше - просто суммарный объем выдаваемых кредитов быстро растет, и на этом фоне доля просроченных кредитов сокращается. К тому же, по данным АИЖК среди «плохих» кредитов на 0,5% увеличилась доля с просрочкой от 91 до 180 дней и на 1,3% - доля с просрочкой свыше 180 дней».

     Банки наперебой  рекламируют новые программы  по низким ставкам и привлекательным  условиям, но на деле получить их могут  далеко не все желающие. Например, нашумевшая программа Сбербанка «888» распространяется только на клиентов, готовых получить кредит сроком не более 8 лет. К тому же для получения заманчивой процентной ставки нужно заплатить 50% и более от стоимости квартиры - людей с такими «способностями» не так много.

     «Таким образом, шквал  позитивных новостей на деле оказывается  лишь маркетинговым инструментом продвижения  новых программ и услуг на рынок», - продолжает Роман Строилов.

     При этом есть все  основания полагать, что очень скоро данный тренд изменится. Не стоит забывать, что Центробанк с января по июнь уже дважды увеличивал ставку рефинансирования: в феврале показатель поднялся с 7,75% до 8%, а в апреле - до 8,25%. До этого периода в течение почти двух лет ставка рефинансирования только снижалась, опустившись с 13% до 7,75%.

     Еще одна показательная  новость: в марте 2011 года Центробанк разработал поправки к инструкции N 110 "Об обязательных нормативах банков. Рабочая версия поправок предписывает установить повышенный коэффициент риска 1,5 для крупных ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20%. Если поправки будут приняты, то это резко снизит объемы элитной ипотеки. «Все эти обстоятельства дают основания предполагать, что период всеобщей эйфории на рынке ипотеки скоро закончится, на смену посткризисному восстановлению рынка придет период стабилизации: процентные ставки перестанут снижаться, а по результатам II полугодия 2011 года повысятся в среднем до 12,5%», -

     Кроме того, продолжается вымывание из российской банковской системы некогда сильных игроков рынка ипотеки, таких как Альфа Банк. На текущий момент мы наблюдаем конкуренцию лишь между АИЖК, Сбербанком, и ВТБ24. Причем с переменным успехом то АИЖК, то Сбербанк заявляют о новых рекордах, ВТБ24 также держит темп но, как правило, с отставанием на пару месяцев. Буквально на этой неделе АИЖК сообщило о новом снижении ставок - до 7,9% в рублях.

2.3. Сравнительный анализ ипотечных программ (на примере  НБД – Банка и АИЖК)

     Кредит  НБД - Банка  предоставляется исключительно на приобретение квартиры на первичном и вторичном рынке жилья, а также на строительство коттеджа.

     Кредит  предоставляется гражданам РФ в  возрасте от 18 до 65 лет, имеющие стабильный доход, при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения заемщику 65 лет. Кредит предоставляется и погашается в рублях.

     Максимальная  сумма кредита определяется исходя из платежеспособности заемщика (суммарной  платежеспособности созаемщиков), представленного  обеспечения и покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимости, а также с учетом кредитной истории каждого из заемщиков/созаемщиков в банке и их благонадежности. Сумма кредита рассчитывается из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита должны быть не более 45% от совокупного дохода заемщиков. Количество заемщиков – до 3-х человек, в том числе не состоящих в родственных отношениях.⁶

           Обязательным условием предоставления кредита является участие  в программе обоих супругов (либо брачный договор).

     Размер  кредита – от 30 до 70% от стоимости жилья.

     Процентная  ставка -10-12% годовых.

     Порядок оформления кредита

     Для получения кредита заемщик предоставляет  в банк следующие документы:

     • Паспорт (все страницы);

     • Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования;

     • Индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН);

     • Документы об образовании (аттестаты, дипломы и т.д.);

     • Военный билет (все заполненные страницы

     • Трудовая книжка (на каждой странице печать организации, надпись: «копия верна», подпись; на последней странице надпись: «работает по настоящее время», подпись);

     • Справка с основной работы о доходах за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ;

     • Резюме организации-работодателя (по форме, установленной Банком),

     • Свидетельство о браке, брачный контракт;

     • Свидетельство о рождении детей, паспорт для несовершеннолетних с 14 лет;

     • Трудовой контракт с дополнительной работы (с отметкой о занятости на день заверения);

     • Справка с дополнительной работы о доходах за последние 6 месяцев (форма 2-НДФЛ + резюме организации);

     Порядок погашения кредита

     Погашение основного долга и уплата процентов  осуществляются аннуитетными платежами. В течение срока погашения  кредита порядок погашения не меняется.

     Единые  аннуитетные платежи (с момента  предоставления банком данной услуги) в погашение задолженности по кредиту, состоящие из основного долга и процентов, осуществляются ежемесячно в день, соответствующий дню получения кредита, начиная с месяца, следующего за месяцем получения кредита. Проценты уплачиваются ежемесячно в составе единого аннуитетного платежа.

     Досрочное погашение основного долга разрешается  только по истечении шести месяцев  со дня выдачи кредита.

     Срок  рассмотрения вопроса о предоставлении кредита

     § В течение 18 рабочих дней со дня представления полного пакета документов.

     Расчет  кредита

     Дата  подачи заявки – 1 февраля 2010 года.

     Процентная  ставка по кредиту – 12%

     Запрашиваемая сумма кредита – 800 000 руб.

     Срок  кредита – 360 мес. (при условии  достижения заемщиком 65 лет)

     Определение максимального размера кредита:

      (см. формулу 2.3.)

     Для дальнейшего анализа сумма кредита будет равна – 800 000 руб.

     Итого при расчете кредитных платежей за 360 месяцев: