• Жилой дом или многоквартирный дом, в котором находится квартира, являющаяся предметом ипотеки, должны соответствовать следующим требованиям:

      - не находиться в аварийном состоянии;

      - не состоять на учете по  постановке на капитальный ремонт;

      - иметь железобетонный, каменный  или кирпичный фундамент.

     • Стоимость предмета ипотеки должна подтверждаться отчетом об оценке, произведенной оценщиком;

     • Предмет ипотеки должен быть застрахован от риска утраты или повреждения в пользу Залогодержателя в течение всего срока погашения ипотечного кредита.

     Расчет  кредита

     Дата  подачи заявки – 1 февраля 2010 года.

     Процентная  ставка по кредиту – 11%

     Запрашиваемая сумма кредита – 800 000 руб.

     Срок  кредита – 360 мес. (при условии  достижения заемщиком 65 лет)

     Определение максимального размера кредита:

      (см. формулу 2.3.)

     Для дальнейшего анализа сумма кредита  будет равна – 800 000 руб.

     Итого при расчете кредитных платежей за 360 месяцев:

     Сумма основного долга – 800 000 руб.

     Сумма процентов –1 942 691,38 руб.

     Общая сумма, выплаченная в банк– 2 786 691,38руб. (см. табл.2.15.)

     Как правило, банки ипотечного кредитования предлагают несколько ипотечных  программ - собственные программы кредитования готового и строящегося жилья, федеральную программу, соответствующую стандартам АИЖК, а также программу рефинансирования ипотечного кредита, полученного в другом банке. При выборе банка и кредитной программы следует обращать внимание на следующие показатели:

     • валюта кредита;

     • минимальная - максимальная сумма кредита;

     •  размер первоначального взноса;

     • срок кредитования;

     • процентная ставка;

     • максимальный возраст заемщика на дату погашения кредита;

     • способ погашения кредита;

     • условие досрочного погашения кредита;

     • обеспечение кредита;

     • пакет обязательных страховых услуг;

     • стоимость услуг банка (открытие счета, рассмотрение заявки, дополнительные услуги);

     Большинство ипотечных программ предполагают выдачу и обслуживание кредита в рублях, исключение составляют программы Сбербанка РФ, кредиты по которым предоставляются в рублях РФ, долларах США и евро. В НБД – банке и АИЖК кредиты предоставляются только в рублях РФ (табл. 2.12.). В Сбербанке РФ минимальная сумма кредита составляет 15 000 рублей (эквивалент в иностранной валюте), а по программе АИЖК – 300 000 рублей. Максимальный размер ипотечного кредита (до 85%) предоставляет Сбербанк РФ по программе "Молодая семья", от 30 до 70% в НБД – банке и до 70%  стоимости кредитуемого объекта недвижимости предоставляет АИЖК. Преимуществом Сбербанка РФ является то, что размер первоначального взноса составляет от 15% стоимости объекта недвижимости (для семьи с ребенком) и от 20% стоимости объекта недвижимости (для семьи без детей). Тогда как в НБД – банке и АИЖК первоначальный взнос составляет от 30% стоимости объекта недвижимости. Сроки погашения кредита в Сбербанке РФ, НБД – банке и АИЖК одинаковые – до 30 лет. Весьма низкую процентную ставку, по сравнению с остальными банками, предлагает АИЖК, всего 11% годовых, в НБД – банке процентная ставка  - 12% годовых. Ипотечная программа Сбербанка РФ предусматривает процентную ставку в размере 16,25% годовых, однако Сбербанк РФ предоставляет возможность снижения годовой процентной ставки с 16,25% до 14,75%, то есть перерасчета графика платежей, после государственной регистрации ипотеки.

     Банки/Условия  предоставления кредитов Ипотечная программа  Сбербанка РФ «Молодая семья» Ипотечная программа  НБД - банка Ипотечная программа АИЖК «Стандартный ипотечный кредит»

     Кредит  предоставляется на цели Приобретения и строительства объектов недвижимости, под которыми в целях настоящего Порядка понимаются: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; земельный участок с построенным / строящимся жилым домом или приобретаемый с целью строительства на нем жилого дома, расположенные на территории Российской Федерации. Приобретение квартиры на первичном и вторичном рынке жилья, а также на строительство коттеджа.

           Приобретение квартир  и домов на первичном и вторичном  рынках, а также погашение ранее  предоставленного ипотечного кредита  на приобретение или строительство  жилого помещения

     Валюта  кредита Рубли РФ, доллары США или евро Рубли РФ Рубли РФ

     Минимальная сумма кредита 15 000 рублей/эквивалент в иностранной валюте от 30 до 70% стоимости кредитуемого объекта недвижимости 300 000 руб.

     Максимальная  сумма кредита До 85% стоимости кредитуемого объекта недвижимости  До 70% стоимости кредитуемого объекта недвижимости

     Первоначальный  взнос  - от 15% стоимости объекта недвижимости – для семьи с ребенком;

     - от 20% стоимости объекта недвижимости  – для семьи, не имеющей  детей. От 30% стоимости объекта недвижимости От 30% стоимости объекта недвижимости

     Срок  кредита До 30 лет До 30 лет До 30 лет

     Процентная  ставка - 16,25%;

     - после государственной регистрации ипотеки – 14,75% 12% 11%

     Срок  возврата кредита в Сбербанке  РФ наступает до исполнения заемщику 75 лет, в НБД Банке и в АИЖК – до наступления 65 лет   Погашение кредита в Сбербанке РФ осуществляется дифференцированными платежами, а в НБД – банке и АИЖК – аннуитетными платежами. В Сбербанке РФ досрочное погашение кредита возможно в любой период пользования кредитом, тогда как в НБД – банке и АИЖК только по истечении шести месяцев со дня выдачи кредита. Обеспечением кредита в Сбербанке РФ, НБД – банке и АИЖК является залог кредитуемого объекта недвижимости + поручительства третьих лиц (при необходимости).

     Банки/Условия  предоставления кредитов Ипотечная программа  Сбербанка РФ «Молодая семья» Ипотечная программа  НБД - банка Ипотечная программа АИЖК «Стандартный ипотечный кредит»

     Минимальный возраст заемщика 21 год 18 лет 18 лет

     Срок  возврата кредита наступает до исполнения заемщику 75 лет 65 лет 65 лет

     Способ  погашения кредита дифференцированными платежами аннуитетными платежами аннуитетными платежами

     Срок  рассмотрения кредитной заявки В течение 18 рабочих дней со дня представления полного пакета документов В течение 18 рабочих дней со дня представления полного пакета документов В течение 18 рабочих дней со дня представления полного пакета документов

     Условия досрочного погашения кредита В любой период пользования кредитом Только по истечении шести месяцев со дня выдачи кредита. Только по истечении шести месяцев со дня выдачи кредита.

     Обеспечение кредита  Под залог кредитуемого объекта недвижимости + поручительства третьих лиц (при необходимости) Под залог кредитуемого объекта недвижимости + поручительства третьих лиц (при необходимости) Под залог кредитуемого объекта недвижимости + поручительства третьих лиц (при необходимости)

     Выбирая ипотечную программу, не стоит ориентироваться  только на сумму первоначального  взноса и минимальную процентную ставку. И то, и другое может оказаться  несколько больше.

     Как правило, каждый год необходимо будет платить некую сумму (обычно около 5 000 рублей) за страхование залога от рисков утраты, повреждения в пользу банка в течение всего срока действия кредитного договора.

     Также оплата услуг по оценке объекта недвижимости (около 3 000 рублей), расходы, связанные с оформлением объекта залога или иного имущества (государственная регистрация ипотеки – 2 000 рублей).

     Например, к 12% годовых, заявленными НБД –  банком, добавляются еще расходы  заемщика на комиссию за выдачу кредита, составляющие 2,7% от суммы кредита по договору (табл. 2.14.). В некоторых банках этот расход уже заложен в процентную ставку по кредиту. Страхование заемщика (созаемщиков) в НБД – банке не требуется. Необходимость оплаты в НБД - банке услуги «Денежный перевод» при переводе суммы кредита на счет заемщика. Ипотечная программа  АИЖК, процентная ставка по которой составляет 12% годовых, также предполагает расходы заемщика на комиссию за выдачу кредита, составляющие 3% от суммы кредита по договору. Также необходима оплата за андеррайтинг (5 000 рублей). Страхование заемщика (созаемщиков) для данной ипотечной программы является обязательным условием. Преимуществом Сбербанка РФ является то, что отсутствует комиссия за выдачу кредита и отсутствует необходимость страхования заемщика (созаемщиков).¹¹                                                                                

ІІІ.Проблемы и перспективы ипотечного кредитования на современном этапе

3.1. Характеристика кредитных рисков

                        Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рискам. Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками недополучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие - пограничными, комплексными с другими рисками и непосредственно или косвенно влияют друг на друга. Для ипотечного кредитования особо важными являются несколько видов рисков, включая риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск смежный риску ликвидности), кредитный риск.

     Риск  процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в  основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов, как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологий сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам. Таким образом, ставки по выданным кредитам-активам являются постоянными, "связанными", притом на очень большие сроки, а пассивы банка остаются слабо привязанными, в основном, в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия. Риск процентной ставки включает не только изменение процентных ставок, но также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами).

     Риск  процентной ставки можно рассматривать  как часть риска неликвидности (ликвидности). Это взаимозависимые  риски. Риски особенно возрастают при большом потенциале негативной амортизации, при применении рискованных ставок в больших объемах, большой доле объемов с долгосрочными кредитами или, наоборот, большом объеме кратковременных депозитов. Таким образом, даже при смене краткосрочных депозитов на среднесрочные риск процентной ставки будет уменьшаться. Необходимо учитывать влияние самой процентной ставки на кредитный риск. Кредитор не может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так как при определенном рубеже ставка эта будет непосильна для заемщика. Кредитором должно быть правильно выбрано оптимальное соотношение уровня риска, учитывающего все риски и их влияние друг на друга, и ожидаемого дохода. Сама зависимость между доходом и риском обычно обратно пропорциональная. 
 
 
 

     Решение проблемы надежности ипотечных кредитов путем уменьшения процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам также невозможно, так  как в таком случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. Здесь должны быть найдены иные пути, включая работу с максимальными ставками по депозитам и минимальными ставками по кредитам, минимизация всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, создания новых эффективных технологий, объединения этих технологий в целях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования. При этом важную роль начинает играть объединение мелких банков в крупные. Естественно, что процентная ставка по кредиту регулируется рынком (предложением заемных средств и их спросом), а также прибылью банка. Однако жесткие непосильные кредитные условия могут резко ограничить доступность кредитов, а также увеличить кредитные риски. Поэтому многие страны применяли и применяют политику регулирования государством финансовой системы (особенно необходимые в отдельные экономические периоды), устанавливали своего рода "потолки" ростовщичества. В США Федеральное правительство избегало прямо устанавливать "потолки" ставки ссудного процента по закладным, однако многие штаты сами устанавливают верхний предел процентной ставки, которая может быть применена кредитором. Установка кредитным институтом ставки выше принятой попадает под нарушение закона и штрафные санкции.