Ипотечное кредитование Сбербанка

Группа риска	Ссудная задолженность, тыс. руб.	% риска	Риск, тыс. руб.
1	12976	1	129,76
2	3827	20	765,4
3	671	50	335,5
4	–	–	–
5	–	–	–
Итого:	17474		1230,66

 

Резервов, сформированных Банком, хватает на покрытие рисков по ипотечным кредитам.

Основным способом страхования  кредитного риска в Сбербанке  РФ остается проведение тщательного  андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются:

отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (payment-to-income ratio - PTI) - 25-35%;

отношение суммы кредита  к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio - LTV) - 50-85%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2 Пути оптимизации ипотечной деятельности Сбербанка РБ.

 

Несмотря на лидирующие позиции Сбербанка РФ, и его отделения в Республике Бурятия на рынке ипотечного кредитования РФ и его преимущества перед другими банками в методах и способах оценки суммарных активов существует ряд мер, направленных на оптимизацию его ипотечной деятельности.

Сбербанк России, являясь  лидером рынка розничных услуг  населению, не в полной мере использует возможности продажи пакетов  комплексных услуг всем категориям граждан. Слабо реализуются конкурентные преимущества (собственная расчетная  система, разветвленная сеть филиалов) и в работе Банка на рынке обслуживания юридических лиц. Отсутствие стратегии работы с определенными группами клиентов, разрозненность предоставляемых услуг и отсутствие разумного баланса между продажей стандартных видов услуг и индивидуальным обслуживанием, недостаточная гибкость тарифной политики и слабое развитие маркетинга не позволяют эффективно использовать имеющиеся возможности и требуют скорейшего пересмотра. Объемы оказываемых услуг не соответствуют месту Банка в банковской системе страны и должны быть существенно увеличены.

Имея значительные резервы  роста, Банк способен в короткие сроки  и без значительных затрат существенно  увеличить свою долю на сегменте рынка  ипотечного кредитования.

Сбербанк России обладает уникальными возможностями по одновременному продвижению набора услуг на всей территории России с меньшими затратами за счет консолидации расходов на внедрение новых технологий и проведение рекламных кампаний. Данное преимущество используется слабо, в Банке не сформирован системный подход к изучению проблем и потребностей клиента, отсутствуют отработанные программы тиражирования отдельных продуктов, единая служба маркетинга.

В настоящее время  в работе со средствами массовой информации усилия Банка в основном направлены на опровержение необъективной информации, а не на создание имиджа Банка и формирование предпочтений существующих и потенциальных клиентов. Необходимо существенно расширить информационный поток,  в том числе и об ипотечной Деятельности Банка, создаваемый в инициативном порядке, более активно использовать электронные средства массовой информации.

В деле ипотечного кредитования для привлечения клиентов из различных  общественных групп необходимо обеспечивать массовые потребности клиентуры. Повышение  эффективности продаж массовых услуг и продуктов предполагает:

стандартизацию и унификацию предлагаемых продуктов, включая комплекс организационных, информационных, финансовых и юридических процедур, объединенных единой технологией обслуживания клиента, в целях снижения трудозатрат и повышения качества обслуживания;

управление продуктовым  рядом, включая выделение перечня  базовых услуг и продуктов  универсального банка и замещение  неэффективных продуктов и услуг, не пользующихся устойчивым спросом;

проведение стандартной тарифной политики массовых продаж банковских продуктов и услуг.

Ценовая политика Банка  должна отражать  как региональные различия, так и особенности проводимых операций с основными категориями  клиентов. При проведении ипотечного кредитования Банк должен сохранять социально-ориентированную процентную политику. 

Необходимо продолжать кредитование владельцев государственных  жилищных сертификатов в рамках президентской  программы «Государственные жилищные сертификаты». Учитывая, что размер субсидий, предоставляемых в рамках указанной программы, не покрывает стоимости приобретаемого владельцами сертификатов жилья, предоставление кредитов на недостающую часть стоимости приобретаемого жилья позволит данной категории граждан решить проблему покупки жилья в выбранном для проживания регионе.

Работа персонала  непосредственно с клиентом является первостепенным фактором успешности рекламно-информационных мероприятий. С учетом вышесказанного большое внимание необходимо уделить  повышению уровня специалистов работающих непосредственно с клиентами в отделениях и филиалах банка.

Для уменьшения числа  «проблемных» кредитов и совершенствования  системы оценки рисков при оценке суммарных активов заемщика предлагается создание в структуре г.Улан-Удэ Банка Сбербанка РФ сервисерского отдела – отдела, занимающимся изучением и минимизацией рисков при предоставлении ипотечных кредитов и оценке суммарных активов заемщиков. Специалисты сервисерского отдела должны соответствовать следующим требованиям:

умение оперативно оценивать  состояние поступающих проблемных кредитов, выявлять активы, требующие немедленного внимания, разрабатывать планы действий и выделять необходимые ресурсы для работы с новыми активами;

эффективно управлять  потоком поступающих на обслуживание активов;

определять причины просрочки платежей и, по возможности, добиваться положительного денежного потока по обслуживанию кредитов;

иметь хорошо отлаженную методологию анализа портфеля кредитов, а также контроля за работой атторнея;

эффективно искать заемщиков, отсутствующих по месту жительства, и отслеживать эффективность методов поиска;

применять своевременные  превентивные меры по уменьшению убытков;

проводить полностью  автоматизированный анализ текущей  чистой стоимости ипотечного кредита  на основе последнего финансового отчета заемщика и последнего акта оценки недвижимости, разрабатывать оптимальную стратегию урегулирования задолженности;

иметь эффективную дублированную  систему мер по уменьшению размера  убытка, сочетающихся с мерами по предотвращению срыва сроков обращения взыскания на недвижимость;

обеспечивать подготовку документации, в достаточной мере обосновывающей стратегию и решения, касающиеся взыскания задолженности;

иметь достаточно эффективные  средства контроля за процессами принятия и утверждения принимаемых решений;

соблюдать формализованные  выверенные процедуры продажи объектов недвижимости.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Миссия Банка –  обеспечивать потребность каждого  клиента в том числе частного, корпоративного и государственного, на всей территории обслуживания в  банковских услугах высокого качества и надежности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережения вкладов населения и их инвестирования в реальный сектор, содействия развитию экономики России.

Лозунг Банка –  быть «домашним» для частного вкладчика, респектабельным в глазах корпоративного клиента, опорой и помощником для государства.

В своей деятельности Банк использует три специализированные ипотечные программы. Показатели ипотечного кредитования имеют тенденцию к  росту. Основной проблемой Банка является рост просроченной кредиторской задолженности. Это свидетельствует о некоторых проблемах Банка в области формирования условий ипотечного кредитования и мер взыскания за неисполнение условий договора.

Ключевым фактором успеха Банка в достижении поставленных целей является качественное изменение системы взаимоотношений с клиентами. Предстоит серьезное совершенствование системы управления рисками. Для этого предлагается создание в организационной структуре Банка сервисерского отдела.

Для успешной реализации запланированных мероприятий необходимо проведение комплексного финансирования включающего как средства для  долгосрочного инвестирования в  развитие инфраструктуры, так и вложения в текущие затраты.

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

 

В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков - участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10-11% в валюте и до 12-14% в рублях, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ВТБ, ДельтаКредит, Райффайзен. Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент – АИЖК. В законодательстве планируются ряд либеральных поправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом – в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения.

Рынок растет в два  раза, но объемов финансирования недостаточно. Однако, по данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Standard & Poor`s, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП крайне низкая и составляет менее 1% против 5% в странах Центральной Европы и 34% в странах Евросоюза. В настоящее время ипотечными кредитами, по оценкам экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Правительство планирует увеличить эту долю до 5% ВВП к 2011 году.

Региональные программы  ипотечного кредитования являются нерыночными  и полностью зависят от дотаций из бюджета. В последнее время заметно увеличение числа региональных банков, занимающихся ипотечным кредитованием, хотя по-прежнему на этом рынке по понятным причинам лидирует Москва (63,3% от общего объема ипотечного кредитования). Всего в России в настоящее время действуют 64 региональные ипотечные программы.

В качестве базовых процентных ставок на рынке ипотеки можно  принимать ставки в размере 11%-12% в валюте и 14-16% в рублях. Именно такие ставки указывают участники ипотечного рынка в своих основных кредитных продуктах. Эти ставки в два-три раза превышают общемировой уровень.

- Валюта кредита: ориентир  – доллар США

Объем выданных кредитов в рублях растет, но главной валютой  остается доллар. В последнее время  участники рынка стали более активно выдавать кредиты в национальной валюте.

- Срок кредита: тенденция  к удлинению

Средним сроком кредита  на рынке является 10 лет, максимальный срок – 27 лет. В России за последний  год наметилась тенденция к удлинению  ипотечных кредитов.

- Первоначальный взнос: тенденция к снижению

Средний размер авансового платежа – 15-30% от стоимости жилья  в зависимости от конкретных характеристик  заемщика и объекта кредитования. В России авансовый платеж постепенно снижается с 30-40% в 2002 году до 10-15% в 2011году. Уровень авансового платежа отражает степень доверия банка к ситуации на рынке недвижимости, оценке стоимости объекта кредитования и прочих рисков заемщика. В настоящий момент банки определили для себя средний аванс на уровне от 15% до 30% в зависимости от конкретных характеристик заемщика и квартиры.

- Досрочное погашение: отсутствие штрафных санкции.

- Обеспечение: основной  вид – залог приобретаемого  жилья

Основным видом обеспечения  остается залог приобретаемого жилья. Все прочие виды являются дополнением к основному обеспечению и используются при необходимости. В обеспечение все банки принимают приобретаемое жилье и дополнительно просят поручительства нескольких лиц (от одного до четырех), с уровнем доходов, сопоставимых с доходами заемщика.

- Рынок: вторичный  – менее рискованный

Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку.

- Дополнительные расходы: 4-7,5% от стоимости объекта

Сумма дополнительных расходов будет снижаться по мере унификации процедур и принятия законодательных актов, регламентирующих нотариальное оформление сделок купли-продажи недвижимости.

- Оценка заемщика: справка  по форме 2 НДФЛ

Лояльность банков к  своим клиентам повышается. Банки  стали более гибкими в вопросе  оценки платежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов можно представлять выписки с текущего счета в банке, гарантийные письма с места работы.

- Портрет заемщика: приоритет  – молодым

Большую часть клиентов ипотечных банков – молодые специалисты  в возрасте от 25 до 35 лет. Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте от 25 до 35 лет с зарплатой от 24 до 100 тысяч рублей в месяц.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной  базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Основными ориентирами  Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2010 г. должны стать: создание правовой основы рынка жилья; увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека; увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.; увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза – с 9,5% до 30,5%.