Ипотечное кредитование Сбербанка

 

Сбербанк РФ использует следующие виды жилищного кредитования:

Молодая семья - Для улучшения жилищных условий граждане, желающие воспользоваться ипотечным кредитом "Молодая семья" должны удовлетворять ряду требований Сбербанка, а именно:

Хотя бы один из супругов должен быть моложе 35 лет (если например жене уже исполнилось 35 лет и мужу столько же, то кредит не дадут)

Брак должен быть официально зарегистрированным и подтверждённым. Либо на кредит может рассчитывать неполная семья, то есть одинокий родитель, которому ещё нет 35 лет с ребёнком

У мужа должны быть решены вопросы со службой в армии (например, если ещё не служил и в обозримом  будущем есть вероятность призыва  в армию, то Сбербанк, очевидно, откажет в кредите "молодая семья".

Условия ипотечного кредита "молодая семья" Сбербанка России предоставляют возможность стать со-заёмщиками супруга и даже родителей брачной пары (как одного, так и обоих). При определении суммы кредита учитываются доходы супругов, как с основного места работы, так и другие доходы. А у родителей-созаёмщиков учитывается доход только с основного места дохода (либо размер пенсии).

Кредит на недвижимость – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения;

Ипотечный кредит – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого объекта недвижимости;

Кредит «Ипотечный +» – кредит на приобретение, строительство объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России. Кредит «Ипотечный +» предоставляется уполномоченными филиалами Сбербанка России, только по месту нахождения приобретаемого/ строящегося объекта недвижимости.

По Ипотечному кредиту  «Ипотечный+» в качестве дополнительного обеспечения обязательно оформляются поручительства членов семьи заемщика/созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которые будут зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся Объекте недвижимости. Кредит «Ипотечный +» предоставляется в безналичном порядке с последующим перечислением кредитных средств по распоряжению заемщика/созаемщика на расчетный счет Застройщика.

Таблица 2.2

Срок	Первоначальный взнос	до регистрации ипотеки  объекта недвижимости	после регистрации ипотеки  объекта недвижимости
до 10 лет	15-30%	15,75%	14,25%
	30-50%	15,50%	14,00%
	от 50%	15%	13,5%
10-20 лет	15-30%	16%	14,5%
	30-50%	15,75%	14,25%
	от 50%	15,25%	13,75%
20-30 лет	15-30%	16,25%	14,75%
	30-50%	16%	14,5%
	от 50%	15,5%	14%

 

Жилищные кредиты в  Сбербанке РФ могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте 21 года, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход.

Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет.

Жилищные кредиты можно  оформить в филиале Сбербанка  России:

По месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков,

По месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) – работодателя заемщика/одного из созаемщиков, при условии оформления ипотеки, в силу закона приобретаемого/строящегося объекта недвижимости;

По месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости.

Максимальный размер кредита для каждого заемщика/созаемщиков  определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.

В расчет платежеспособности заемщика/созаемщика дополнительно  к его доходу по основному месту  работы могут быть приняты следующие дополнительные виды доходов:

доходы, получаемые им по другим местам работы;

доходы, получаемые им от занятий частной практикой, либо от иных источников доходов, разрешенных законодательством;

доходы супруги(а) заемщика;

сумма пенсии, досрочно назначенная  по старости или за выслугу лет и получаемая заемщиком/созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет – для женщин, 60 лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

Для получения кредита  заемщик предоставляет в Банк:

заявление-анкету;

паспорт Заемщика, его  Поручителя и/или Залогодателя (предъявляются);

документы, подтверждающие финансовое состояние Заемщика и  его Поручителя:

для работающих - справку предприятия, на котором работает Заемщик и его Поручитель за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ или справку по форме Банка за аналогичный период.

Лица, в указанный период времени принятые на новое место работы в порядке перевода, предоставляют справки по форме 2-НДФЛ с настоящего и предыдущего места работы;

Если доход подтверждается справкой (справками) по форме 2-НДФЛ, а также в случае реорганизации в течение последних 6 месяцев предприятия, на котором работает заемщик и его поручитель, дополнительно предоставляется выписка из трудовой книжки или копия трудовой книжки, заверенная предприятием;

для пенсионеров – справку о размере назначенной пенсии из отделения Пенсионного Фонда РФ и/или другого государственного органа, выплачивающего пенсию, по используемым ими формам.

Для граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, либо частной практикой, либо имеющих иной источник доходов, разрешенный законодательством:

свидетельство ПБОЮЛ  о регистрации в Едином государственной реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) или лицензию частного нотариуса, или удостоверение адвоката (предъявляются);

подлинник (предъявляется) или нотариально удостоверенную копию разрешения (лицензии) на занятие  отдельными видами деятельности, если они подлежат лицензированию в соответствии с действующим законодательством;

налоговую декларацию (для ПБОЮЛ, уплачивающих налоги в соответствии с главой 26.1 «Система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (Единый сельскохозяйственный налог)», главой 26.2 НК РФ «Упрощенная система налогообложения», главой 26.3 НК РФ «Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности» и физических лиц, уплачивающих налоги в соответствии с главой 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц»);

справку по форме 2 НДФЛ (для физических лиц, уплату налогов за которых осуществляют налоговые агенты);

книгу учета доходов  и расходов (для ПБОЮЛ, уплачивающих налоги в соответствии с главой 26.2 НК РФ);

документы по предоставляемому залогу;

при необходимости кредитный  инспектор может запросить иные документы.

документы по кредитуемому Объекту  недвижимости в зависимости от цели кредитования.

Заемщик/созаемщики могут предоставить в Банк документы по кредитуемому объекту недвижимости в течение 3 месяцев с даты регистрации банком заявления-анкеты. В этом случае банк рассчитает максимально возможный размер кредита исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков при условии, что впоследствии (после предоставления указанных выше документов) сумма кредита может быть скорректирована с учетом стоимости объекта недвижимости (работ по его реконструкции, ремонту, отделке).

3. УЛУЧШЕНИЕ ОЦЕНКИ АКТИВОВ ЗАЕМЩИКА СБЕРБАНКА РБ.

3.1 Анализ суммарных активов заемщиков Сбербанка РБ.

 

К суммарному активу относятся  принадлежащие на праве собственности  заемщику, созаемщикам:

Квартиры и индивидуальные жилые дома в которых никто  не зарегистрирован;

дачи;

земельные участки;

нежилые помещения (используемые под офисы, склады, торговые точки);

помещения для кратковременного проживания (гостиницы, мотели)

автомобили и иные транспортные средства;

эмиссионные и неэмиссионные  ценные бумаги.

Оценочная стоимость  ценных бумаг может устанавливаться в зависимости от вида ценных бумаг в соответствии с Регламентом, на основании экспертного заключения специализированного подразделения Банка, а также на основании заключения независимого оценщика.

Оценочная стоимость  драгоценных металлов определяется экспертным путем подразделением, осуществляющим валютные и неторговые операции.

Оценочная стоимость  объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств, товарно-материальных ценностей понимается как наиболее вероятная цена, за которую имущество может быть продано на конкурентном и открытом рынке, и может устанавливаться на основании заключения независимого оценщика, имеющего право на проведение оценки.

Ипотечный кредит с учетом суммарного актива предоставляется  на приобретение заемщиком/созаемщиками у продавца следующих объектов недвижимости: квартир, земельных участков, индивидуальных жилых домов (в т.ч. коттеджного типа).

Оценочная стоимость  суммарного актива должна составлять не менее 30 000 000 рублей или эквивалента  этой суммы в иностранной валюте.

При включении в суммарный  актив:

квартиры, индивидуального  жилого дома (в т.ч. коттеджного типа), дачи, нежилого помещения – оценочная  стоимость каждой (ого) должна быть не менее 1 000 000 рублей;

автомобиля и иных транспортных средств – оценочная стоимость каждого должна быть не менее 600 000 рублей при сроке эксплуатации каждого не более 3-х лет.

Максимальный размер кредита определяется без учета  платежеспособности заемщика/созаемщиков  и не должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65% покупной стоимости объекта недвижимости.

К обеспечению ипотечного кредита и кредита «Ипотечный+»  с учетом суммарного актива предъявляются  требования аналогичные ипотечному кредиту и кредиту «Ипотечный+»  соответственно.

Залог приобретаемого объекта недвижимости при предоставлении ипотечного кредита с учетом суммарного актива оформляется только ипотекой в силу закона.

Для получения кредита  заемщик/созаемщики предоставляют  в Банк:

заявление-анкету;

стандартный пакет документов;

документы по кредитуемому объекту недвижимости в зависимости от цели кредитования;

свидетельство о браке/брачный  контракт (предъявляется);

свидетельство(а) о расторжении  брака(ов) (предъявляется);

свидетельство(а) о рождении ребенка (детей) (предъявляется);

документы, подтверждающие право собственности Заемщика/Созаемщиков  на включенное в суммарный актив  имущество, а также его стоимость.

На основании оценки суммарных активов заемщика ипотечные  кредиты Сбербанка РБ разделяются  по группам риска (таблица 3.1).

 

Таблица 3.1Категории риска и размер расчётного резерва

Категория качества	Наименование	Размер расчетного резерва  в процентах от суммы основного  долга по ссуде
1 категория (высшая) –отсутствие  кредитного риска	Стандартные	0%
2 категория – умеренный  кредитный риск	Нестандартные	От 1% до 20%
3 категория – значительный  кредитный риск	Сомнительные	От 21% до 50%
4 категория – высокий  кредитный риск	Проблемные	От 51% до 100%
5 категория (низшая) –  отсутствует вероятность возврата  ссуды в силу неспособности или отказа заемщика выполнять обязательства по ссуде, что обусловливает полное обесценение ссуды.	безнадежные	100%

 

Наиболее высоки кредитные  риски, как для заемщиков, так  и для кредиторов при ипотечном кредитовании являются следующие:

кредитный риск – риск несвоевременной уплаты или неуплаты вообще долговых обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это означает, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с неплатежеспособностью заемщика.

риск изменения процентных ставок является следствием инфляции. Для кредитора подобное изменение может отразиться на снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию и несбалансированности активов и пассивов.

риск ликвидности является риском кредитора. Риск ликвидности возникает тогда, когда при наступлении времени исполнения своих долговых обещаний у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты своих обязательств.

рыночный риск может возникнуть при резком падении цен на недвижимость. Для заемщика это негативный фактор, т.к., приобретая в кредит квартиру, он рассчитывает, что переплата за квадратные метры будет небольшой.

риску изменения валютного курса подвергаются заемщики. Это происходит из-за того, что на российском ипотечном рынке валютные обязательства по кредитам иногда рассчитываются в долларовом или в евро эквиваленте, а доходы заемщика, как правило, имеют рублевый номинал.

риск утраты трудоспособности касается только заемщика. При подобном развитии событий, заемщик перестает получать доход и, соответственно, погашать кредит.

имущественные риски – это риски, имеющие непосредственное отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты собственности на объект залога.

Чтобы избежать рисков при  кредитовании нужно в обязательном порядке страховать хотя бы основные виды рисков, тем самым перекладывая часть бремени на страховщика. Также  необходимо тщательно рассматривать  объект или субъект кредитования.

Таблица 3.1Расчет совокупного риска кредитного портфеля Банка

на 01.01.2010 г.

Группа риска	Ссудная задолженность, тыс. руб.	% риска	Риск, тыс. руб.
1	12347	1	123,47
2	3556	20	711,2
3	429	50	214,5
4	–	–	–
5	–	–	–
Итого:	16332		1049,17

 

Таблица 3.2 Расчет совокупного риска кредитного портфеля банка

на 01.01.2010г.