Ипотечное кредитование Сбербанка

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Рынок ипотечного  кредитования РФ.

В 1987 году государственные  капитальные вложения в жилищное строительство составили более 80%, а средства населения лишь 14,6% (включая  индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными  вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

В период реформ 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.

В настоящее время, в  результате перехода в частную собственность 42% подлежащего приватизации жилья, 55% всего жилищного фонда в  России находится в частной собственности. Такой интенсивный процесс приватизации создал базу для развития рынка жилья. По оценкам специалистов, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлечены 1,5-2% квартир, находящихся в частной собственности.

Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Жилье, по своей природе, является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Создание условий для размещения долгосрочных жилищных кредитов является привлекательной альтернативой, поскольку позволяет существенно ускорить процесс приобретения жилья населением, вынужденным в настоящее время откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме.

К данному моменту  заложена законодательная база для  функционирования системы ипотечного кредитования. В настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

«Об ипотеке (залоге недвижимости)».

«Закон об акционерных  обществах».

«О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним».

«Гражданский кодекс РФ».

«Налоговый кодекс РФ».

«Жилищный кодекс РФ».

В октябре 2003 года Государственная  Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ипотечных ценных бумаг.

Рынок ипотечного кредитования в 2011 году продолжает восстановление –  по итогам первого полугодия 2011 года населению предоставлено 195,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 268,6 млрд. рублей, что в 1,8 раз превышает выдачу аналогичного периода 2010 года в количественном выражении и более, чем в 2 раза – в денежном. За июнь 2011года выдано 42 841 кредитов на общую сумму 58,5 млрд. рублей, что в 1,8 раза превышает выдачу аналогичного периода 2010 года в количественном выражении и в 1,9 раза – в денежном.

По итогам первого полугодия 2011 года средний размер кредита составил 1,37 млн. рублей, что выше уровня 2010 года (1,24 млн. рублей). Если говорить о рынке недвижимости в целом, то главной тенденцией в первом полугодии 2011 года является существенный рост

(36%) оборотов рынка,  происходивший на фоне увеличения  доли ипотечных сделок. Так, за первое полугодие 2011 года в сделках с недвижимостью зарегистрировано 1,7 млн. объектов по сравнению с 1,25 млн. в соответствующем периоде 2010 года, причем доля ипотечных объектов существенно возросла и составила 16,3%, по сравнению с 13,9% годом ранее.

Можно говорить о том, что первое полугодие 2011 года стало  рекордным, поскольку даже в докризисном первом полугодии 2008 года оборот рынка недвижимости не превысил 1,3 млн. объектов. Важно отметить, что структура рынка в 2008 и 2011 годах существенно отличается. Если в 2008 году значительную роль играл инвестиционный спрос в т.ч. на

дорогостоящие объекты, и средний размер кредита составлял почти 2 млн. рублей, то в 2010‐2011 году за ипотечными кредитами обращались преимущественно для улучшения имеющихся жилищных условий (включая альтернативные сделки) в сегменте эконом‐класса, чем и объясняется более низкий средний размер кредита, наряду с наблюдавшейся

в этот период ценовой  стагнацией. Процентные ставки по ипотечным кредитам, выданным в июне, немного снизились относительно предыдущего месяца – до 12,1% (в мае значение ставки составило 12,2%), но

данное колебание нельзя считать значимым. Отметим, что ставки по рублевым кредитам в июне 2009 года достигали 14,8%, а год назад – 13,3% годовых. Дальнейшая динамика ипотечных  ставок будет зависеть, в том числе от поведения крупнейших игроков ипотечного рынка в условиях снижения ставок по программам АИЖК. По данным на 01.07.2011 средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях,

накопленным итогом с  начала года, снизилась на 0,1 п.п. и  составила 12,2%. Следует отметить, что  третий месяц ставка остается ниже исторического минимума, зафиксированного в первом квартале 2008 года (12,4%). Текущий уровень существенно ниже, чем в первом полугодии 2010 года (13,5%) и первом полугодии 2009 года (14,6%).

Одновременно с общим  снижением процентных ставок АИЖК практически сравняло стоимость кредитов с низким первоначальным взносом от 10 до 30% (стандартно они более дорогие) и менее рискованных кредитов с взносом от 30% и выше. Например, по стандартному продукту Агентства при наличии личного страхования процентная ставка по кредитам как с 10%, так и с 39%‐взносом начинается от 10,5%. А по продукту «Новостройка» максимальная ставка не может превышать 11% даже при минимальном первоначальном взносе и максимальном 30‐летнем сроке кредитования. Единственное условие для кредитов с низким первоначальным взносом ‐ заключение договора страхования ответственности заемщика, защищающего кредитора и заемщика от риска изменения цен на жилье. К настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части. Но в российском ипотечном кредитовании существует также и ряд проблем.

Согласно данным Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в 3-м квартале 2011 года доля выданных ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом выросла на 40%. Впрочем, уже в следующем году эта тенденция может смениться на обратную.

Количество банков, выдающих «дешёвые» кредиты с ипотечным  страхованием, так же выросло –  до 72-х. Кроме того, в АИЖК отмечают общий подъём в сегменте ипотечного кредитования, и на этом фоне – увеличение числа застрахованных кредитов.

Впрочем, уже с начала 2012-го года ситуация может кардинально  измениться. Как считают эксперты, принятый Госдумой закон «О залоге»  вынудит многие банки свернуть программы  ипотеки с низким уровнем первоначального  платежа.

Дело в том, что закон вносит изменения в полномочия банка в случае невозврата кредита заёмщиком. Если раньше, кроме залоговой квартиры, банк мог требовать от неплательщика дополнительных платежей (так как рыночная стоимость квартиры, как правило, не покрывала сумму задолженности полностью), то теперь после передачи квартиры в собственность банка и при невозможности её продать "задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается". Проще говоря, с заёмщика снимается обязанность выплачивать весь кредит полностью, и банк может серьёзно «погореть», особенно если цены на заложенную недвижимость упадут более чем на 10%.

  Между тем, уже сейчас на рынке отмечается ценовой спад – например, средняя стоимость квартир по итогам ноября упала на 1,4% и составила 38 788 руб. за кв. м. Более того, по мнению аналитиков центра «ИРН», в следующем году не стоит ожидать хоть сколько-то заметного всплеска цен: рынок будет ещё долго «приходить в себя» после кризиса 2008-2009 гг.

На сегодняшний день средние ставки по выдаваемым кредитам - между 12% и 13% годовых. А ведь стоимость  недвижимости, как правило, растёт при  снижении ипотечных ставок - потому что увеличивается число желающих получить кредит, следовательно, растет и денежная масса. При неизменном размере предложения жилья рост денежной массы приводит к росту цен, - констатирует эксперт. Сейчас же подобных предпосылок для удорожания квадратных метров на российском рынке явно не наблюдается.

Всё это говорит в  пользу того, что для банков последствия принятия закона «О залоге» могут оказаться самыми неприятными. Чтобы максимально оградить себя от убытков, у кредиторов остаётся два выхода: поднимать ставки по ипотеке (что «отрубит» как минимум треть потенциальных клиентов) либо «сворачивать» программы кредитования с низким уровнем первоначального взноса. По статистике, при нулевом взносе вероятность невозврата в 4 раза выше, чем при взносе в 30% от стоимости жилья. При этом, даже если банку удастся продать залоговую недвижимость, его убытки будут в 8-9 раз больше, чем в случае с кредитом с высоким первоначальным взносом.

Тем не менее, авторы закона верят, что положительный эффект будет весомее отрицательного. Гендиректор  Агентства по реструктуризации ипотечных  жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков также оценил последствия принятия закона исключительно позитивно. По данным ЦБ, общая сумма долгов по ипотеке на первое полугодие 2011-го составляла 850 млн. руб., из них 50 502 млн. руб. - с просрочкой более 6 месяцев, то есть квалифицируются как безнадёжные. Именно таким должникам (их около 4%) принятый закон должен помочь не остаться без гроша в кармане и не попасть в долговую яму практически навечно. Как известно, «безнадёжная ипотека» нередко доводила россиян не только до нищеты, но и до суицида.

Кроме того, по мнению представителей АРИЖК, закон будет работать только в тех регионах, где цены на жильё  упали существенно. В остальных  же надеяться на «долговые льготы»  в случае невозврата кредита заёмщикам  не стоит.

Тенденция к росту ипотечного рынка после кризиса присутствует, но она выражена очень слабо, поэтому говорить о том, что сейчас ситуация «устаканилась» и нас ждет рост ипотеки, конечно, нельзя, - говорит замдекана факультета прикладной экономики и коммерции МГИМО Михаил Столбов. – Да, стратегия развития ипотеки до 2030 года у нас принята, вот только, как обычно, главные вопросы касаются деталей: как это все реализовать, пока никаких конкретных и работоспособных механизмов нет. В некоторых регионах, правда, тестируется модель поддержки ипотеки через ссудо-сберегательные институты. То есть, прежде чем получить деньги в формате ипотечного кредита, будущий заемщик вносит определенный объем средств - 30-40% от требуемой суммы - как депозит, что-то накапливает и уже, потом, продемонстрировав серьезность своих намерений и платежеспособность, может получить полную ссуду. Возможно, такая модель и сработала бы в России, но пока это всего лишь экономический эксперимент. Пока сложно говорить, что такая модель будет распространена на всю страну и нас ожидает «бумирующий» рост жилищного кредитования. Поэтому выглядит это всё, мягко говоря, не очень радужно.

Препятствиями, сдерживающими  развитие ипотечного кредитования, банкиры  называют медленные темпы строительства  жилья и высокую динамику роста стоимости недвижимости. По данным Федеральной службы государственной статистики, на одного жителя России в 2009 году приходилось 20,8 кв. метров жилищного фонда против 16,4 кв. метров в 1990 году. За последние два года эта величина фактически не изменилась, что свидетельствует об ограниченном предложении жилых площадей.

Условия ипотечного кредитования в РФ примерно следующие.

кредит выдается на срок от 3 лет до 30 лет;

сумма кредита – до 95 % от стоимости приобретаемого жилья;

процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях – от 9.5 % годовых, в валюте – от 7 % (определяется индивидуально);

предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;

оплата заемщиком из собственных средств в размере  от 5 % до 40 % от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);

погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в  течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного  долга и не превышают 30-50 % среднего ежемесячного дохода заемщика;

предоставление заемщиком  документов, позволяющих оценить  его кредитоспособность (справки  о доходах, составе семьи, документы  об образовании, трудовом стаже, копию  паспорта и т. д.).

Большинство кредитных  организаций определяют сумму ипотечного кредита исходя из платежеспособности и кредитной истории заемщика. Так лицам с сомнительной платежеспособностью предоставляют минимальный размер ипотечного кредита, либо вовсе отказывают в кредитовании. Платежеспособные кандидаты могут претендовать на максимальную сумму ипотечного кредита, которая колеблется до 30 млн.рублей.

Большинство кредитных  организаций не предоставляют сумму, достаточную для покупки недвижимости. Как представляется, это один из способов убедиться в платежеспособности заемщика и уменьшить банковские риски. Именно поэтому большинство выдаваемых банками ипотечных кредитов не покрывают полную стоимость жилья.

Таким образом, среднестатистический кредит покрывает порядка 65-80 % приобретаемого жилья. Однако существует ряд исключений, связанных с социальным статусом заемщика. К примеру, различные программы стимулирования роста рождаемости предоставляют льготные условия для молодых семей, позволяющие получить кредит объемом 95 % от стоимости жилья, а также списать 25 % от стоимости кредита при каждом рожденном ребенке.

Минимальный срок погашения  кредита в Российской ипотечной  практике – 1 год, максимальный – 30 лет. Как представляется, кредитное учреждение заинтересованно в длительном сроке  погашения кредита в связи с максимизацией прибылей за счет расширенного процента. В случае если заемщик имеет возможность отдать кредит досрочно, банк может применить штрафные санкции за преждевременное погашение кредита.