Учет основных средств при аренде (на примере ОАО «Саранский приборостроительный завод»)

       Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям договора, при отсутствии которых он считается незаключенным.

       «Договор  аренды заключается на срок, определенный договором.

       Если  срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

       В этом случае каждая из сторон вправе в  любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону  за один месяц, а при аренде недвижимого  имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок» (ст. 610 ГК РФ).

       Гражданское законодательство предъявляет ряд  требований к форме и порядку  регистрации договоров аренды.

       Письменная  форма необходима для договора:

• заключаемого на срок более года;
• если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (независимо от срока договора).

       В случае, если иное не установлено законом, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ).

       При этом ст. 131 ГК РФ определяет, что «порядок государственной регистрации и  основания отказа в регистрации  устанавливаются … законом о  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним». Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 19997 г. № 122-ФЗ, предусматривающий государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества, вступил в силу с 31 января 1998 года.

       К договору аренды транспортного средства (как с экипажем, так и без экипажа) не применяются правила государственной регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 ГК РФ (ст. 633 и 643).

       Согласно  п. 2 ст. 651 ГК РФ «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

         «Договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации» (п. 2 ст. 658).

       Согласно  ст. 8 ГК РФ «права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают  с момента регистрации соответствующих  прав на него, если иное не установлено  законом».

       Гражданский кодекс формулирует и условия  признания сделки ничтожной, в частности, «несоблюдение … в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной» (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

       В отношении момента заключения договора необходимо обратить  внимание на п. 3 ст. 433, согласно которому: «договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».

       Обращаем  внимание на рекомендации, выработанные Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, по вопросу государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.

       Согласно  информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53:

       «1. Статья 1 Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

       Согласно  части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений».

       2. Принимая во внимание то, что  нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие – либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

       В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор  аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

       Договор аренды имущества, предусматривающий  переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества.

       Согласно  ст. 615 ГК РФ арендатор вправе (с согласия арендодателя и если иное не установлено  ГК РФ, другим законом или иными  правовыми актами):

• сдавать имущество в субаренду (к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами; договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды),
• передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу,
• предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование,
• отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

       За пользование имуществом арендатор обязан вносить арендную плату (в противном случае договор следует рассматривать как договор безвозмездного пользования – глава 36 ГК РФ).

       В пункте 83 Методических указаний [4] фактически устанавливаются требования к составлению договора аренды.

       В соответствии с п. 83 Методических указаний в договоре аренды указываются:

• соответствующие данные об имуществе, подлежащем передаче арендатору (состав и стоимость);
• срок аренды;
• размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы;
• распределение обязанностей сторон по поддержанию имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;
• другие условия аренды.

       Как видно в данном пункте Методических указаний фактически устанавливаются  требования к составлению договора аренды. Вместе с тем, следует не забывать, что договорные отношения регулируются гражданским законодательством.

       Согласно  п. 3 статьи 607 ГК РФ «в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным». Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям договора, при отсутствии которых он считается незаключенным.

       Таким образом, перечисленные в п.  83 Методических указаний условия, в большей  части не являются существенными  условиями договора аренды.

       Вопрос  о включении в договор аренды условий, не отнесенных законом к  обязательным, решается по усмотрению сторон. К ним могут быть отнесены следующие.

       Продукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором в результате использования  арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

       Арендодатель  должен предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ). Он отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора не знал об этих недостатках. Если иное не предусмотрено законодательством или договором, арендодатель за свой счет производит капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

       Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором и назначением имущества, поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт, если иное не установлено другим законом или иными правовыми актами или договором, и своевременно вносить арендную плату. После прекращения договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

       Произведенные арендатором отделимые улучшения  арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения, неотделимые без вреда для арендованного имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, поскольку иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено другим законом или иными правовыми актами.

       Изменение условий договора аренды и его  досрочное прекращение допускаются  по соглашению сторон. По требованию одной  из сторон договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению  суда, арбитражного суда или третейского суда в случаях, предусмотренных другим законом или иными правовыми актами.

       Переход права собственности (полного хозяйственного ведения или оперативного управления) на сданное в аренду имущество  к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

       По  истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед  другими лицами право на возобновление  договора.

       При продлении договора аренды на новый  срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон.

       Если  арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока  договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  считается возобновленным на тех  же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца, если другим законом или иными правовыми актами или договором не предусмотрено иное.

       В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

       Если  условие о выкупе арендованного  имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

       Необходимо  отметить, что законодательством  могут быть предусмотрены особенности отдельных видов аренды, а также случаи ограничения сдачи в аренду и запрещения выкупа арендованного имущества. 
 

2.2. Учет основных  средств у арендодателя 

       Имущество, предоставляемое арендатору (нанимателю) во временное владение и пользование  или во временное пользование, подлежит обязательному обособленному отражению в бухгалтерском учете у арендодателя (наймодателя), за исключением имущества по договору аренды предприятия (п. 84 Методических указаний).

       В соответствии с п. 121 Методических рекомендаций о порядке формирования показателей бухгалтерской отчетности организации, утвержденных приказом Минфина России от 28 июня 2000г. №60н, и приказом Минфина России от 22.07.2003 №67н «О формах бухгалтерской отчетности организаций», в Приложении к бухгалтерскому балансу (форма №5) «в подразделе «Доходные вложения в материальные ценности» раздела «Амортизируемое имущество» отражается первоначальная стоимость материальных ценностей, специально приобретенных организацией для предоставления их по договору аренды (имущественного найма) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода (имущество, приобретенное для передачи в лизинг, предоставления по договору проката и пр.)».