Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление

Анализ правового значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество (с учетом положений о регистрации сделок) можно было бы представить в виде таблицы (Приложение 1). Приведенная в таблице классификация в основном соответствует сложившейся правоприменительной практике.

2.3. Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества.

В связи с вопросом о правовом значении государственной регистрации нельзя специально не остановиться на его значении для добросовестного приобретателя недвижимости.

Обращаясь к вопросу о добросовестном приобретении, К.И. Скловский пишет: "Проблема имеет три возможных крайних решения: возложить все риски, связанные с возможной ошибкой, на собственника, возложить все риски на покупателя и, наконец, устранить все риски, сделав с помощью системы регистрации и учета все права явными и проверяемыми"[37]. Однако, если первые два решения действительно можно назвать крайними, то последнее, скорее, следует назвать оптимальным, но требующим для своей реализации определенных исторических и экономических условий.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем признается приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать. Следовательно, для того, чтобы можно было говорить о добросовестном приобретении, необходимо установить:

1) отсутствие у лица, производящего отчуждение, права производить это отчуждение;

2) отсутствие у лица, приобретающего имущество, знания о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеет права этого делать;

3) отсутствие у лица, приобретающего имущество, возможности знать о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеет права отчуждать имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".

Таким образом, с одной стороны, государственная регистрация - это акт признания права государством и единственное доказательство существования этого права, но, с другой стороны, право после государственной регистрации не является незыблемым, поскольку может быть оспорено. Следовательно, закон признает возможность регистрации прав, которые в действительности не существуют. Из такого положения должен следовать вывод о том, что факт государственной регистрации не означает, что лицо, право которого зарегистрировано, во всяком случае имеет право на отчуждение недвижимого имущества. Это право у него существует лишь постольку, поскольку действительным является основание регистрации (сделка, правомерное создание нового объекта, приобретение по наследству и пр.).

Рассматривая вопрос о значении регистрации права на объект недвижимости для определения добросовестности, авторы Концепции предлагают следующий подход: "доказывание добросовестным приобретателем "добросовестности" при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником "недобросовестности" приобретателя осуществляется, прежде всего, посредством доказательства обращения или, напротив, необращения к ЕГРП за сведениями о собственнике недвижимости"[38].

Таким образом, приобретатель недвижимого имущества должен признаваться добросовестным во всех случаях, когда он не знал об отсутствии у лица, отчуждающего это имущество, права на отчуждение и не мог об этом знать:

а) из данных ЕГРП;

б) из правоустанавливающих документов, на основании которых была произведена государственная регистрация права лица, производящего отчуждение.

2.4. Понятие ограничения и обременения в отношении недвижимости. Основания государственной регистрации прав на недвижимость и понятие правоустанавливающих документов.

Ограничение и обременение названы в законе в качестве объектов регистрации. Эти понятия нуждаются в отдельном рассмотрении по ряду причин. Во-первых, в законе отсутствуют определения указанных понятий. Во-вторых, в теории отсутствует единство взглядов на то, что понимается под ограничениями и обременениями вещных прав. В-третьих, будучи объектами регистрации, ограничения и обременения должны быть рассмотрены именно в этом качестве, поскольку указанные понятия применительно к регистрации прав на недвижимость (как объекты регистрации) могут иметь специфическое содержание.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество. В то же время, Закон о регистрации говорит о регистрации ограничений (обременений). Оба этих понятия во всех статьях указанного закона используются только вместе, как синонимы. О том, что Закон о регистрации рассматривает данные понятия как равнозначные, свидетельствует и определение, содержащееся в первой статье этого закона. Согласно этому определению "ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)".

Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует какое-либо другое определение ограничений и обременений. В то же время, на мой взгляд, приведенное определение не выдерживает критики с точки зрения правильности отражения того явления, которое оно призвано определить. Во-первых, рассматриваемая формулировка ограничивает источники возникновения ограничений лишь непосредственным установлением их законом, либо уполномоченными органами, абсолютно не учитывая возможность договорного происхождения обременений и ограничений. В то же время при указании примерного перечня возможных ограничений (обременений) формулировка Закона о регистрации приводит ряд обременений, которые могут быть основаны на договоре (сервитут, ипотека) либо могут возникать только из договора (доверительное управление, аренда).

Во-вторых, как представляется, понятия ограничения и обременения не являются синонимами. При этом следует заметить, что если бы они являлись синонимами, то с точки зрения законодательной техники не было бы никаких оснований использовать в тексте закона оба эти понятия.

Итак, ограничение права на недвижимость можно определить как установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно.

Рассмотрим понятие обременения и его соотношению с понятием ограничения. Пытаясь провести это разграничение, В.В. Безбах пишет: "Ограничения, налагаемые на собственника законом или судебным решением, проявляются, прежде всего, в затрагивании элементов принадлежащего ему права. Применительно к установлению обременений ограничения фиксируются в нормах, не допускающих обременения в определенных случаях"[39]. Предлагает разграничивать эти понятия и В.П. Камышанский, который полагает, что обременение - "это привнесенное извне право третьих лиц, препятствующее собственнику вещи свободно в полном объеме реализовать свои правомочия. Обременение может предполагать переход вместе с вещью к новому собственнику и некоторых обязанностей по отношению к определенным лицам, связанных с приобретенной вещью. Ограничения, в свою очередь, есть ответная реакция собственника на обременения, которая вынуждает его воздерживаться от определенных действий в отношении принадлежащего ему имущества, стесняет его"[40]. Такой подход к разграничению рассматриваемых понятий вряд ли можно признать удачным, поскольку он определяет обременения как нечто внешнее по отношению к субъекту права, а ограничение - как его "внутреннюю" связанность, обусловленную наличием обременений.

С одной стороны, могут существовать обременения, которые не связаны с ограничением прав на имущество, а с другой стороны, есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника. С учетом проведенного анализа можно было бы сформулировать следующее определение обременения. Обременение имущества - установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя ограничения вещных прав на имущество и специальные обязанности обладателей этих прав.

Перейдем к тому, что определяет непосредственное содержание деятельности регистрирующего органа. Основным содержанием этой деятельности является юридический анализ представляемых документов для принятия решения о регистрации или об отказе в ней. В ст. 13 Закона о регистрации эта деятельность описывается как "правовая экспертиза и оценка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав".

Далее указанный закон определяет те критерии, которыми регистратор должен руководствоваться при рассмотрении документов. При этом в ст. 17 дается перечень оснований для регистрации, а в ст. 20 - перечень оснований для отказа в регистрации. Анализ оснований для отказа в регистрации является предметом следующего раздела.

Вместе с тем анализ ст. 17 Закона о регистрации, которая называется "Основания для государственной регистрации", приводит к выводу о том, что на самом деле она содержит перечень возможных правоустанавливающих документов. Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова пишут: "... если ГК РФ устанавливает юридические действия или факты, влекущие возникновение прав, то Закон о регистрации определяет их документальное выражение - правоустанавливающие документы, на основании которых вносятся регистрационные записи".

Особенностями этого перечня являются, с одной стороны, его неисчерпывающий характер, поскольку после перечисления конкретных документов он включает "иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя", а с другой стороны, включение практически в каждый пункт предлагаемого перечня такой оценочной характеристики, как соответствие указанных документов действовавшему в период их составления законодательству. При наличии в ст. 20 Закона о регистрации такого основания для отказа в регистрации, как несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, целесообразность существования ст. 17 этого закона в ее нынешней редакции вызывает сомнения.

С учетом обстоятельств, сформулированное в законе определение правоустанавливающего документа, с одной стороны, должно определить правовое значение любого документа о правах на недвижимость, составленного в любой период времени, а с другой стороны, позволит сформулировать четкие требования к любому документу, который будет составлен после издания закона. Таковы основные признаки правоустанавливающего документа в соответствии с приведенным определением:

3. Документ должен быть исчерпывающим в определении прав лица на объект.

2. Документ должен бесспорно подтверждать вещное право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости.

1. Соответствие требованиям законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления.

Рассмотрим понятие правоустанавливающего документа применительно к различным основаниям возникновения прав на недвижимость. Наиболее "простым" основанием здесь являются сделки отчуждения недвижимого имущества. В качестве правоустанавливающего документа признается договор отчуждения (купли-продажи, дарения, мены и др.). Уже говорилось, что в ряде случаев право устанавливается и характеризуется не одним, а несколькими документами. В этой ситуации практика оформления сделок с недвижимостью идет по пути объединения этих документов вместе и формирования таким образом единого документа, в полном объеме характеризующего право на объект. В то же время имеются и другие случаи, когда документ, первично составленный, перестает отвечать требованиям, предъявляемым к правоустанавливающему документу. Примером является отчуждение доли в праве на объект, право на который в целом документ устанавливал. В этом случае в исходный документ необходимо вносить соответствующую оговорку. После такой оговорки прежний документ становится правоустанавливающим в отношении той доли в праве на объект, которая не была отчуждена.

Во всем остальном, что касается перехода права от одного субъекта к другому, также не возникает особых сложностей. При наследовании правоустанавливающим документом становится свидетельство о праве на наследство, при изменении отношений собственности судом - судебное решение.

Наибольшую сложность представляет вопрос о правоустанавливающем документе на вновь созданный объект недвижимости. Следует отметить, что среди документов, составляемых в процессе создания нового объекта, вряд ли возможно выделить тот документ, который отвечал бы предложенному определению.

Изложенное выше приводит к трем основным выводам в плане формулирования норм закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

1. Определение правоустанавливающего документа должно быть включено в закон о регистрации прав на недвижимость как одно из основных понятий.

2. Это определение должно быть сформулировано так, чтобы на его основании было бы возможно в любом случае выделить документ, являющийся правоустанавливающим.

3. Законом о регистрации должны быть определены случаи выдачи правоустанавливающих документов государственными органами. Эти случаи должны быть ограничены первичным возникновением права собственности на объекты недвижимости.

Само определение правоустанавливающего документа, приведенное в данном случае, очевидно, не является единственно возможным. В то же время предлагаемый путь решения проблемы путем формулирования такого определения представляется оптимальным с точки зрения совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимость.

2.5. Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимость.

Проблема оснований отказа в государственной регистрации является одной из центральных для построения системы регистрации прав на недвижимость. Результатом деятельности любого регистрирующего органа всегда в конечном счете является одно из двух решений - либо произвести регистрацию, либо отказать в ней. В связи с этим не будет преувеличением утверждение, что вся аналитическая деятельность регистрирующего органа после обращения заинтересованных лиц состоит в решении вопроса о том, имеются ли в данном случае основания для отказа в регистрации или нет. Поэтому можно сказать, что нормы, устанавливающие основания для отказа, оказывают самое существенное влияние на определение характера поведения всех субъектов отношений по регистрации. Если регистрирующий орган выявляет основания для отказа, то заявители стремятся к тому, чтобы представленные ими документы исключали возможность такого отказа.

Порядком регистрации должна быть предусмотрена обязанность регистрирующего органа при приеме документов предупредить заявителя о выявленных недостатках документов, которые могут повлечь отказ в государственной регистрации, и предложить ему исправить эти недостатки без получения официального отказа (который, очевидно, будет связан для заявителя с определенными материальными затратами). Но отказать в приеме документов, если заявитель настаивает на этом, регистрирующий орган не может. Право на такой отказ без соответствующего письменного уведомления существенно ущемило бы права заявителя, так как он лишился бы возможности получить официальное решение своего вопроса и возможности обжаловать такой отказ в суд.