Оценка собственности

 

Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется.

В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи 1 м2 арендной площади (см. табл. 5).

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 1-го объекта –                82,39 руб.

 

 

 

Т а б л и ц а  5

Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади

1-го объекта  сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вверх
Средняя  рента  за 1 кв.м  арендной площади	Вниз
Затраты  на  эксплуатацию	Вниз
Общая корректировка	Вниз

 

Из табл. 5 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 82,39 руб.

Рассмотрим 2-й объект сравнения: определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 2-го объекта –  69,08руб.

Т а б л и ц а  6

Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади

2-го объекта  сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вверх
Коэффициент использования	Вниз
Средняя рента за 1 м2 арендной площади	Вверх
Местоположение	Вверх
Общая корректировка	Вверх

 

Из табл. 6 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 69,08 руб.

Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 3-го объекта – 79,21 руб.

 

 

 

 

Т а б л и ц а  7

Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади

3-го объекта  сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вверх
Коэффициент использования	Вверх
Средняя рента за 1 м2 арендной площади	Вниз
Местоположение	Не требуется
Затраты на эксплуатацию	Вверх
Общая корректировка	Вверх

 

Из табл. 7 следует, что единица стоимости объекта оценки  должна быть больше, чем 79,21 руб.

Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 4-го объекта – 78,65 руб.

 

Т а б л и ц а  8

Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади

4-го объекта  сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вверх
Коэффициент использования	Вверх
Средняя рента за 1 м2 арендной площади Затраты на эксплуатацию	Вверх Вниз
Местоположение	Вверх
Общая корректировка	Вверх

 

Из табл. 8 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 78,65 руб.

Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 5-го объекта – 73,96 руб.

Т а б л и ц а 9

Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади

5-го объекта  сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вверх
Средняя рента за 1 м2 арендной площади	Вверх
Затраты на эксплуатацию	Вверх
Общая корректировка	Вверх

 

Из табл. 9 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 73,96 руб.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных цен объектов сравнения ( см. табл. 10).

Т а б л и ц а  10

Анализ полученных данных

Номер объекта	Корректировка	Цена продажи, руб.
2-й	Вниз	82,39
1-й	Вверх	79,21
5-й	Вверх	78,65
3-й	Вверх	73,96
4-й	Вверх	69,08

 

Из данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 79,21 руб. до 82,39 руб. за 1 м2 арендной площади.

Так как для 1-го объекта было выполнено меньшее число корректировок, то ему можно придать больший вес. Следовательно, рыночная стоимость 1 м2 арендной площади объекта оценки можно принять равной 81,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит:

81,00 • 376 = 30 456 руб.

3. Определение рыночной стоимости квартиры затратным подходом

         Определить стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 72 м2, расположенной на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.

В доме отсутствуют лифт и мусоропровод, санузел в квартире раздельный, есть смежные комнаты, высота помещений 2,9 м, площадь кухни 9,0 м2. Физический износ здания составляет 20 процентов. Удаленность от центра составляет 13 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 0,95.

Порядок  определения рыночной стоимости квартиры следующий.

1. Восстановительная  стоимость одного квадратного  метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб.

Порядок  определения рыночной стоимости квартиры следующий.

1. Восстановительная  стоимость одного квадратного  метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб.

2. Восстановительная  стоимость одного квадратного  метра жилого пятиэтажного кирпичного  дома, построенного по типовому  проекту, в текущем уровне цен (ноябрь 2006 г.) определяется по формуле:

Св = Св1984 × И,

где Св – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

         Св1984 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);

И – индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен по отношению к базисному уровню.

На январь 2007 г. И = 64,95 (из письма Госстроя РФ).

Св = 248,75 × 64,95 = 16156,31 руб.

3. Остаточная  стоимость одного квадратного  метра общей жилой площади  определяется по формуле:

Со = Св × (1 - Ифн / 100),                                  

где Со – остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

Ифн – физический износ здания, в процентах.

Со = 16156,31 × (1 – 20/100) = 12925,05 руб. 

4. По  приложению А определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

Квп – коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте помещения 2,9 м  Квп = 1,02;

Кпк – коэффициент, учитывающий площадь кухни. При площади кухни  9,0 м2 Кпк = 1,04;

Кос – коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов. При раздельном санузле  Кос = 1,0;

Кэт – коэффициент, учитывающий этажность. При условии расположения квартиры на четвертом  этаже пятиэтажного дома  Кэт = 1,0;

Кнл – коэффициент, учитывающий наличие лифта. При отсутствии лифта  Кнл = 0,994;

Кнм – коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода. При отсутствии мусоропровода  Кнм = 0,972;

Кск – коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат. Для трехкомнатной квартиры со смежными комнатами  Кск = 0,942;

Крц – коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома. При удаленности дома от центра на расстояние 15 км  Крц = 0,97;

Кэс – коэффициент, учитывающий экологическое состояние. Согласно заданию  Кэс = 1,0.

5. Коэффициент  потребительских качеств квартиры определяется по формуле:

Кп = (0,534 × Квп + 1,428 × Кпк + 0,794 × Кос + 0,741 × Кэт + 0,397 × Кнм +

             + 0,473 × Кнл + 1,259 × Кск + 0,733 × Крц + 1,275 × Кэс) / 7,634.

 

Кп = (0,534 × 1,02 + 1,428 × 1,04 + 0,794 × 1,02 + 0,741 × 1,00 + 0,397 × 0,972 +

+ 0,473 × 0,994 + 1,259 × 0,942 + 0,733 × 0,97 + 1,275 × 1,0) / 7,634 = 0,93

 

6. Остаточная  стоимость одного квадратного  метра общей жилой площади  с учетом коэффициентов, учитывающих  потребительские качества жилья, Скм определяется по формуле:

Скм = Со × Кп.                                           

Скм = 12925,05 × 0,93 = 12020,29 руб.

7. Цена продажи  жилья с учетом удорожания  строительной продукции и потребительских качеств жилья Сск определяется по формуле:

Сск = Скм × S,                                         

где  S – общая площадь жилья, м2.

Сск = 12020,29 * 72 = 865 460,90 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Гранова, И.В. Оценка недвижимости: учеб. пособие / И.В. Гранова. – СПб.: Питер, 2001. - 208 с. – (Учебное пособие).
2. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003. - 496 с.
3. Оценка объектов недвижимости : теорет. и практ. аспекты: учеб. пособие / под ред. В.  В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М.: Дело, 1998. - 320 с.
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учеб. и практ. пособие / отв. ред. В.М. Рутгайзер. – М.: Дело, 1998. – 383 с. - (Оценочная деятельность).
5. Оценка собственности. Часть I. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Д.В. Хавин, А.В. Башева, В.В. Ноздрин, П.А. Овчинников, А.А. Сулейманов, И.В. Табунов; под общ. ред. Д.В. Хавина. – Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2007. – 110 с.