Оценка собственности

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Институт экономики, управления и права (ОДО)

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине

«Оценка недвижимости»

(14 вариант)

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка                                                      

группы МО  630/ Э                                                                   /Теплякова А.Ю./

 

 

Проверил:                                                                                 /Никифоров А.Н./

                                                                                                                                   

 

 

 

Нижний Новгород , 2015

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В связи с тем, что недвижимость, так же как и движимые объекты, можно продавать и покупать, необходимо оценивать ее стоимость в эквивалентных единицах, то есть произвести оценочную деятельность.

Оценочная деятельность – это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной или любого другого вида стоимости. Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Оценка недвижимости требует высокой квалификации оценщика, понимания им принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка, знания соответствующего законодательства.

Степень правильности оценки недвижимого имущества во многом определяется выбором метода или методов его оценки. В настоящее время разработано три основных метода определения стоимости недвижимости:

1. Затратный метод – способ оценки, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.
2. Сравнительный метод – оценка стоимости объекта путем сравнения цен на сходные объекты.
3. Доходный метод - способ оценки приносящей доход недвижимости, основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от этой недвижимости.

Обычно для более точной оценки стоимости объекта используют сочетание всех трех методов определения, а определенные альтернативные оценки стоимости служат для проверки друг друга и уточнения результатов оценки.

В настоящей работе предполагается рассмотреть все три подхода к оценке стоимости имущества путем расчета в соответствии с заданным вариантом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных

Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 90м2, расположенного на земельном участке площадью 7 200 м2.

Коттедж имеет 5 комнат и законченный подвал, гараж  на дату оценки отсутствует.

Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены  табл. 1.

Т а б л и ц а  1

Исходные данные

Вариант № 14	Объект  оценки	Сравнимые  продажи
		1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Цена продажи		50 800	57 600	41 400	50 400	38 700
Условия финансирования	Рыноч-ные	Нерыночные	Нерыночные	Рыноч-ные	Рыноч-ные	Рыноч-ные
Коррекция  по  финансированию		-2000	-5400	0	0	0
Размер  участка, м2	7200	7500	9000	7200	9000	7200
Размер  дома, м2	90	95	115	90	110	90
Кол-во  комнат	5	5	6	5	6	5
Гараж	-	+	+	+	+	-
Подвал	+	-	-	-	+	-

 

       Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования и физическими характеристиками.

Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются  по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 2000 руб. для 1-го объекта и 5400 руб. – для  2-го объекта.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условиях рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся этим элементом.

В данном случае 1 - й и 3 - й объекты отличаются только условия финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1 - го объекта на условиях финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

(48 800 - 41 400) /41 400 = 0,17 или на 17 % т.е. за год цены на рынке увеличилась на 17 %.

Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

          В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку площадью 9000 м2 соответствует дом площадью 115 м2 с 6 комнатами, а участку площадью 7200 м2 соответствует дом площадью 90 м2 с 5 комнатами. Сравнивая 2-й и 3-й объекты, определяем корректировку на размер:

Кр2-3 = 52 200 – 41 400 = 10 800 руб.

Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража:

Кг3-5 = 41 400 – 38 700 = 2 700 руб.

Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются лишь этим показателем:

Кп2-4 = 52 200 – 50 400 = 1 800 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

 

Т а б л и ц а  2

Определение скорректированной цены

Показатели,  руб.	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена продажи	50 800	57 600	41 400	50 400	38 700
Коррекция по условиям финансирования	-2000	-5400	0	0	0
Скорректированная цена по условиям финансирования	48 800	52 200	41 400	50 400	38 700
Коррекция по размеру	-10 800	- 10 800	0	- 10 800	0
Коррекция для гаража	- 2700	- 2700	- 2700	- 2700	0
Коррекция для подвала	+ 1800	+ 1800	+ 1800	0	+ 1800
Скорректированная цена	37 100	40 500	40 500	36 900	40 500

 

В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж ( см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж; количество корректировок для каждого объекта; общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определенный как разница между положительной и отрицательной корректировками.

 Результаты  анализа сведены в табл. 3.

 

 

 

 

 

 

Т а б л и ц а  3

Анализ полученных данных

Показатели анализа	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Количество корректировок	4	4	2	2	1
Общая чистая коррекция, руб.	13 700	17 100	900	13 500	1 800
Общая чистая коррекция, % от продажи	27	30	2	27	5
Общая валовая коррекция, руб.	17 300	20 700	4 500	13 500	1 800
Общая валовая коррекция, % от продажи	34	36	11	27	5

 

В рассматриваемом примере имеем очень узкий диапазон цен продажи – от 36 900 руб. до 40 500 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес – для 5-го объекта общее число корректировок равно 1. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта– 40 500 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Определение рыночной стоимости административного здания                 относительным сравнительным анализом

Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл. 4.

Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл. 4.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Т а б л и ц а  4

Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа                 административного здания

Вариант № 14	Объект  сравнения	Сравниваемые объекты
		1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Цена  продажи		29400	21000	24000	21000	25000
Общая  площадь	400	400	330	340	290	380
Отношение  арендной  площади  к общей	0,94	0,88	0,92	0,89	0,92	0,89
Коэффициент  использования	0,90	0,90	0,95	0,87	0,85	0,90
Средняя  рента  за 1 кв. м  арендной площади	116	119	114	117	107	115
Месторасполо-жение	Среднее	Хорошее	Плохое	Среднее	Хорошее	Плохое
Затраты  на  эксплуатацию	Рыночный  уровень	Рыночный  уровень	Рыночный  уровень	Выше	Выше	Рыночный  уровень
Размер арендной площади	376	352	304	303	267	338
Цена за 1 м2 арендной площади, руб.		82,39	69,08	79,21	78,65	73,96