Затратный подход в оценке рыночной стоимости транспортного средства ВАЗ 21070

.Обоснование необходимости обновления действующего объекта;

 

. Оценка зданий специального назначения;

 

. Анализ эффективности  использования земли;

 

.  При согласовании  стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

 

. При оценке переоборудованных, эксклюзивных, раритетных АМТС, их комплектующих ; 
. корректировки стоимости объектов, имеющих незначительные повреждения (дефекты) или имеющих дополнительное оборудование или при отсутствии некоторых элементов базовой комплектации (некомплектность).

. Переход в наследования; 
. Оценке для целей налогообложения; 
. Оценке для страхования; 
. Оценке рыночной стоимости транспортного средства; 
. Оценке специальных зданий и сооружений.4                                                             

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный подход является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других подходов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на объект являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

 

 

Недостатки затратного подхода оценки недвижимости

 

К недостаткам затратного подхода следует отнести следующее:

. Большие  трудности и неопределенности с расчетом износа. Не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

. Трудно  реализуем для оценки объектов с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

.Затраты не  всегда эквивалентны рыночной стоимости..

 

.Попытки  достижения более точного результата  оценки сопровождаются быстрым  ростом затрат труда.

.Несоответствие  затрат на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам  на новое строительство точно  такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

.Проблематичность  расчета стоимости воспроизводства  старых строений.

 

.Отдельная оценка земельного участка от строений.

 

 

 

Этапы оценки недвижимости затратным подходом

 

1) Осмотр  объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

2) Определение  полной стоимости воспроизводства  или замещения;

3) Расчет  всех видов износа: физического, функционального, внешнего   ;

4)расчеты стоимости объекта оценки тремя подходами к оценке (или обоснование отказа от использования подхода к оценке).

5)исследование рынка продаж, т. е. сбор и анализ сведений о прошлых сделках и предложениях по объектам, сопоставимым с объектом оценки. При этом могут быть использованы многочисленные справочники с ценами на новые и подержанные транспортные средства, прайс-листы  заводов-изготовителей, торгующих организаций, печатные издания, данные автомобильных рынков.

6)составление отчета об оценке и представление его заказчику.

Оценка объекта затратным подходом может быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость транспортного средства. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа. Хорошо информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.

 

 

 

1.3. Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости

 

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. 
 Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.

К косвенным затратам относят расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:

. проектно-изыскательские  работы;

. оценку, консалтинг, бухгалтерский учет  и юридические услуги;

. расходы  на финансирование за счет кредита;

. страхование  всех рисков;

. налоговые  платежи в течение строительства  и др.

Предпринимательский доход – часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом

риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами.

Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:

. прямые  затраты;

. сумма  прямых и косвенных затрат;

. общая  сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;

. стоимость  завершенного проекта.

 

1.4. Оценка общего накопленного износа

 

Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

. Физический  износ;

. Функциональный;

. Внешний.

Физический износ – это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.    Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

              Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостный и метод расчета срока жизни здания.

              Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

 

    Нормативный  метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

Стоимостный метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении.

 Метод расчета  срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ - к текущей восстановительной стоимости.

Функциональный износ – представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

           Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ - устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

           К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и с избытком качественных характеристик здания.

 

    Величина  износа, связанного с недостатком  качественных характеристик, вычисляется  как сумма потерь от арендной  платы при сдаче в аренду  объекта недвижимости, умноженная  на мультипликатор валовой рентной  платы, характерный для данного  вида недвижимости.

 Величина  износа, связанного с избытком  качественных характеристик, - это  убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими  качествами здания.

  Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

              Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.

 

    Существуют  два подхода к оценке внешнего  износа:

сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях

капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий

    Применение  первого подхода требует наличия  достаточного для сравнения количества  продаж недвижимости, отличающейся  по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта .

 Второй подход  измерения внешнего износа - сравнение  доходов от арендной платы  двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

               После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа.

               Для отражения результатов оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н, определяют стоимость объекта оценки затратным подходом.

               Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о "справедливой компенсации".