Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Земельная доля (пай) представляет собой часть продуктивных земель сельскохозяйственного предприятия, передаваемую бесплатно в собственность его работнику или иному, имеющему на него право лицу, в процессе реорганизации этого предприятия. Основные нормативные акты, регулирующие отношения по реорганизации предприятий, образованию земельных долей и установлению их правового режима.

Совокупность  земельных долей данного (реорганизуемого) сельскохозяйственного предприятия  составляет общую долевую собственность  его работников. Земельные доли всех собственников одного предприятия равны по площади. Одним из условий реорганизации колхозов и совхозов является предоставление его работникам права беспрепятственного выхода из состава этих предприятий для создания новых хозяйственных структур (крестьянских хозяйств, хозяйственных товариществ, обществ, производственных кооперативов). При создании этих структур граждане-пайщики, учредители новых хозяйственных образований, в большинстве случаев право на земельные доли в натуральном виде теряли, т.к. они становились собственностью указанных юридических лиц. Однако значительная часть колхозов (около 8000) в процессе реорганизации не ликвидировалась, а перерегистрировалась по той же организационно-правовой форме с разделением земельного фонда на паи. То же следует сказать и о совхозах, многие из которых формально реорганизовались в акционерные общества и производственные кооперативы, не изменили своей хозяйственной структуры, и приняли решения о введении общей долевой собственности на землю. Также поступили и некоторые из преобразованных колхозов.

Хотя земельные  доли равновелики, размеры их со временем могут изменяться в порядке совершения различных сделок: купли-продажи, дарения, обмена на имущественные паи, передачи по наследству и т.д. Однако предельный размер доли не может превышать предельную норму предоставления земли в собственность для ведения крестьянского хозяйства в расчете на одного члена.

Собственник земельной  доли имеет право на выдел ее лишь в ограниченном числе случаев, а  именно:

для ведения  крестьянского (фермерского) хозяйства или личного подсобного хозяйства;

в случае передачи его в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям или гражданам для ведения  личного подсобного хозяйства;

при внесении земельной  доли (или права пользования ею) в качестве учредительного взноса в уставный капитал коммерческого сельскохозяйственного предприятия;

в случае выкупа земельной доли органами местного самоуправления для включения его в фонд перераспределения;

при выкупе земельных  долей для государственных или муниципальных нужд.

Во всех других случаях совершения сделок земельная  доля в натуре не выделяется.

Не выделяется в натуре во всех случаях также  земельная доля, образуемая при реорганизации  сельскохозяйственных предприятий  с особым статусом: узко специализированных хозяйств, хозяйств, расположенных в границах городов, учхозов и др. (п. 20-22 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий).

Местоположение  земельного участка, выделяемого в  счет земельной доли в указанных выше случаях, определяется в месячный срок по соглашению между собственниками долей. В случае разногласия между ними решение о местоположении участка принимаем орган местного самоуправления при участии районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству. При этом должны быть обеспечены условия рациональной организации территории и качества земель выделяемого участка на уровне не ниже среднего по хозяйству. При несогласии собственников земельных долей с решением органа местного самоуправления о местоположении выделяемого участка споры разрешаются в судебном порядке.

При выделении  земельных долей для ведения  крестьянских и личных подсобных  хозяйств должны быть обеспечены условия  рациональной организации территории и компактного размещения выделяемых участков в целях создания благоприятных условий для возможного кооперирования их с другими коммерческими предприятиями в области производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции, сервисного обслуживания, инженерного благоустройства территории и улучшения социально-бытового обслуживания населения.

При передачи земельных  долей в аренду арендодателям  могут выступать как отдельные  собственники долей, так и их группы. В последнем случае заключается  многосторонний договор аренды, а в натуре выделяется земельный участок, равный сумме площадей передаваемых в аренду долей. В таком же порядке выделяются земельные доли и при передачи их в качестве учредительных взносов в уставный капитал коммерческих сельскохозяйственных организаций. Договоры аренды и передачи долей в качестве учредительных взносов регистрируются в установленном порядке.

Собственник земельной  доли вправе совершать все предусмотренные  законом гражданско-правовые сделки: передать ее по наследству, продать другому собственнику или иному субъекту для использования по целевому назначению, подарить долю, обменять земельную долю на имущественный пай или на земельную долю в другом хозяйстве, передать ее другому лицу на условиях договора ренты и пожизненного содержания.

Поскольку во всех перечисленных сделках земельный  участок в натуре не выделяется, можно сказать, что речь идет об отчуждении права собственности на земельную  долю, а не самой доли. Порядок  совершения указанных сделок будет  рассмотрен в специальном разделе настоящего учебника.

На практике возможны случаи невостребования земельных  долей, когда не выявлен его собственник (например, временно отсутствующий работник сельхозпредприятия). В соответствии с Указом Президента «О реализации конституционных прав граждан на землю» невостребованные земельные доли передаются (сохраняются за) сельскохозяйственными организациями, которые используют их в течение 3 лет. По истечении указанного срока, если собственник доли не подал заявления о получении свидетельства на право собственности долей и не принял решения об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще 3 года.

Земельные доли граждан, не реализованные одним  из перечисленных способов, остаются в их совместном пользовании в соответствии с уставом данного сельскохозяйственного предприятия. Правовой основой этой деятельности являются договоры, заключаемые между собственниками земельных долей и администрациями соответствующих сельскохозяйственных предприятий.

 

 

 

 

Глава V. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

Термин «оборот» тех или иных объектов может пониматься в двух основных значениях – в  фактическо - юридическом и чисто юридическом.

В фактическо-юридическом  значении оборот объектов в качестве возмездного (купля-продажа, мена и т.д.) перемещения их в пространстве от одной территории к другой. Так, гарантируя право свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств. Конституция РФ предусматривает возможность ограничения этой свободы, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей (ст. 8 п. 1, 74 п. 2 Конституции РФ).

В число юридическом  значении понятие данного оборота  понимается в сменах титулов прав на объект, который не перемещается в пространстве (недвижимость). Иначе говоря, при таком виде оборота происходит не перемещение объекта, а перемещение указанных титулов. И поскольку земля может находиться в частной, государственной и иной формах собственности (ст. 9 п. 2 Конституции РФ), то «оборот» этих форм собственности осуществляется в порядке, определяемом федеральным законодательством (ст.36 п. 3 и 72 п. 1 Конституции РФ).

Федеральный закон  РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» от 07.07.2003 г. № 113 регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные  из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального  жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

1)       сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление  максимального размера общей  площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории  одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

(пп. 2 в ред.  Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

3) преимущественное  право субъекта Российской Федерации  или в случаях, установленных  законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

(в ред. Федерального  закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;

(пп. 4 в ред.  Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

5) установление  особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;

6) утратил силу. - Федеральный закон от 18.07.2005 N 87-ФЗ.

Приватизация  земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Приватизации  не подлежат находящиеся в государственной  или муниципальной собственности  земельные участки из земель сельскохозяйственного  назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Принятие субъектами Российской Федерации законов и  иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения  оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

К отношениям, возникающим  при использовании земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения в соответствии с их целевым  назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной  настоящим Федеральным законом, применяются нормы иных федеральных законов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение 

Земли сельскохозяйственного  назначения как объект правового  режима имеют тройственную правовую характеристику: общий объект (часть  земельного фонда), на который распространяется общий правовой режим использования земли; родовой объект (категория земель земельного фонда), на который распространяются правила особого правового режима, предназначенные для земель сельскохозяйственного назначения; а также непосредственный объект (как сельскохозяйственное угодье), на который распространяется действие норм земельного, финансового, и иных отраслей права.

Особенности земель сельскохозяйственного назначения, классифицированные по перечисленным трем уровням, позволяют построить целостную систему правового режима этих земель.

Управление  правовым режимом земель сельскохозяйственного  назначения, его возникновение, изменение, преобразования земельных положений  в сельскохозяйственных предприятиях и организациях, дифференциация осуществляются исполнительными органами государственной власти.

Подводя итог сказанному, следует отметить, что Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно.