Право собственности на землю

   К общим  правомочиям относятся права  и обязанности на совершение  определенных действий в отношении  земли или воздержание от них  (самостоятельно хозяйствовать на  земельном участке; возводить  строения и сооружения в соответствии с установленным порядком и целевым назначением земельного участка; передавать земельный участок в залог, по наследству; продавать, отчуждать, сдавать в аренду, в том числе продавать право аренды; передавать земельный участок в качестве вклада как пай в производственные и потребительские кооперативы и др.) Собственники земельных долей имеют право продавать принадлежащие им земельные доли; закладывать право на земельную долю в банк (кроме неделимого земельного участка); дарить и обменивать право на земельную долю, сдавать земельную долю в аренду и т.п. 

   Специальные  правомочия собственников земли  обусловлены тремя группами факторов: особенностями земельных участков, находящихся в собственности;  особенностями правового статуса  собственников земли; иными обстоятельствами. 

   Государство,  закрепляя в нормах варианты  должного и возможного поведения  субъектов собственности, осуществляет  правовое регулирование отношений  собственности на землю. 

   Применение  земельного законодательства служит формой государственного управления, основанного на властно-организующих функциях государства. 

   Государственное  регулирование земельных отношений,  основанное на частной и иных  формах собственности на землю, в различных модификациях характерно для всех современных зарубежных государств. Причем, чем более развито государство, тем более жестко осуществляется регулирование частной собственности на землю, использование земли.

       Основными целями государственного регулирования отношений собственности на землю России является: 

  ≈ предотвращение  создания крупных земельных латифундий; 

  ≈ обеспечение  экологических требований при хозяйственном использовании земли; 

  ≈ обеспечение  целевого использования земельных  участков в зависимости от  качественных характеристик, определяемых в соответствии с земельным кадастром; 

  ≈ регулирование  формирования рынка земли с  целью предотвращения спекуляции  земельными участками.

Виды  и формы земельной  собственности 

Право собственности  на землю реализуется через принадлежность конкретным лицам (объединениям и группам лиц), то есть через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России. 

В законодательстве по субъектному составу различаются  следующие формы земельной собственности: 

1) частная собственность  — осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах; 

2) государственная  собственность — реализуется  властью государства в интересах  всего общества в целом; 

3) муниципальная  собственность — реализуется  властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного муниципального образования; 

4) иные формы  собственности — смешанные. В  республиках бывшего СССР существовало  исключительное право государственной  собственности на землю. Земля  находилась только в собственности государства и предоставлялась лишь на праве пользования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Государственная собственность на землю 

Право государственной  собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности. 

Учитывая федеративное устройство России и существование  двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде: 

федеральной собственности: 

собственности субъектов РФ (т.н. субъектной или  региональной). 

Объектом права  государственной собственности  выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК РФ). 

Статьи 16—18 ЗК РФ указывают на три вида государственной  собственности в составе: собственности  РФ (федеральная собственность); собственности субъектов РФ (региональная собственность) и собственности муниципальных образований (муниципальная собственность). 

Исходя из вышеуказанного, можно считать, что государственная  собственность четко разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями и на нее распространяется особый правовой режим, определенный ЗК РФ и иным федеральным законодательством, кодексами. 

Предусмотрено, что управление федеральной и  субъектной собственностью осуществляется соответственно органами государственной власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектами Российской Федерации, хотя пока в большинстве случаев принцип раздельного управления не реализуется. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Муниципальная собственность на землю 

Право муниципальной  собственности на землю — правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных образований. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК РФ). В этом качестве органы местного самоуправления могут предоставлять земельные участки во временное и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и юридическим лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать иные сделки. 

Объектами права  муниципальной собственности являются земельные участки, переданные РФ или  субъектами РФ в муниципальную собственность, либо на основании законов РФ и  субъектов РФ, при разграничении  государственной собственности на землю. Кроме этого, муниципальная собственность возникает в порядке изъятия (выкупа) земельных участков для муниципальных нужд, изъятия в муниципальную собственность, конфискации земельного участка у граждан и организаций, либо в порядке признания недвижимой вещи бесхозяйной (ст. 53 ЗК, ст. 225 ГК). 

В муниципальной  собственности могут находиться земельные участки, расположенные  как на территории, т.е. в границах, муниципальных образований, так  и за их пределами. 

Территорию муниципального образования составляют: 

земли городских  и сельских населенных пунктов (ранее  — поселений); 

прилегающие к  ним земли общего пользования; 

рекреационные зоны; 

земли, необходимые  для развития поселений; 

другие земли  в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения. 

Основное назначение муниципальных земель — обеспечение  проживания, работы и отдыха населения. 
 
 
 

Право частной собственности  на землю 

Право частной  собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим, юридическим лицам или их объединениям (закреплено п. 1 ст.31 Конституции РФ), которые выступают субъектами права частной собственности на землю. 

Соответственно  по субъектам право частной собственности  делится на 2 вида: 

право частной  собственности граждан (физических лиц); 

право частной  собственности юридических лиц (включая  и объединения граждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается). 

Следует отметить, что объектами права частной  собственности выступают земельные  участки лишь некоторых категорий  земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного  назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК РФ). 

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК РФ). 

Право частной  собственности возникает чаще всего в результате совершения различного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации). 

Иными основаниями  для возникновения права частной  собственности являются: 

• административно-правовые акты (решения исполнительных органов  государственной власти или органов  местного самоуправления);
• предоставление земельных участков для строительства;
• предоставление земельных участков для целей, не связанных с жилищным строительством (например, ведение личного подсобного хозяйства);
• переход прав на земельный участок, на котором расположены здания, строения или сооружения;
• приватизация.

 

Основания прекращения частной собственности на землю разделяют на добровольное и принудительное. 

Право частной  собственности добровольно прекращается при: 

• отчуждении  собственником своего земельного участка (сделки);
• прекращении деятельности юридического лица;
• смерти гражданина и переходе права собственности по наследству государству (муниципальному основанию);
• добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ).
• Принудительно право частной собственности прекращается в случаях:
• обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ);
• неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст.284 ГК РФ);
• использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);
• реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);
• выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);
• отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;
• национализации земель;
• конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).

 

Возникновение, прекращение и изменение права  частной собственности на землю  удостоверяется свидетельством о государственной  регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право  частной собственности возникает с момента такой регистрации. 
 
 
 

Права на земельные участки  лиц, не являющихся собственниками земельных участков 

Существующие  в законодательстве, помимо права  собственности, иные права на земельные  участки представляют юридическую  возможность несобственнику участка удовлетворять свои потребности за счет эксплуатации данного земельного участка.