Порядок предоставления земельного участка под строительство

Проектное положение границ и размеры земельных участков устанавливаются (восстанавливаются) по проектам строительства соответствующих объектов, а при отсутствии проектов строительства - по нормам отвода земель, установленным в строительных нормах и правилах (СНиПах), действовавшим на момент строительства. Учитываются фактически используемые площади земельных участков и ситуация, отображенная на картографическом материале (реки, ручьи, каналы, лесополосы, дороги, дорожные сооружения, заборы, изгороди, фасады зданий и другие природные и созданные трудом человека объекты)¹.

Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям согласно законодательству¹.

Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его супруг и близкие родственники (родители, дети, братья, сестры, дедушка, бабушка и внуки) имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации¹.

Установленный законом субъекта Российской Федерации максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Федеральными законами устанавливаются нормы предоставления земельных участков для отдельных категорий граждан и под конкретные цели использования.

Для создания фермерского  хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения согласно Федеральному закону «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий. Минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерации²⁹.

Согласно Федеральному закону от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу по контракту, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, бесплатно по месту военной службы предоставляются в собственность или пожизненное наследуемое владение земельные участки по их желанию для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства или индивидуального (коллективного) садоводства³⁰.

Земельные участки предоставляются  органами государственной власти и  органами местного самоуправления в порядке, определенном федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

- для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства или индивидуального (коллективного) садоводства - по нормам, установленным органами местного самоуправления, но не менее 0,10 гектара в городах и поселках городского типа и не менее 0,25 гектара в сельской местности;

- для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства после увольнения с военной службы - по нормам, установленным законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации³¹.

 

 

2.3 Принятие  решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Согласно пункту 1 статьи 32 Земельного кодекса РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами³².

Установление границ земельного участка на местности осуществляется землеустроительными организациями. Одновременно готовятся документы, необходимые для внесения в Единый государственный реестр земель.

Сведения о земельном  участке, которые содержатся в Едином государственном реестре, определены в статье 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре». Моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в установленных границах является дата внесения записи о таком участке в Единый государственный реестр земель³³.

Право на конкретный земельный участок возникает у субъекта только после государственной регистрации соответствующего права в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³⁴ и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок .

Для того, чтобы орган, осуществляющий предоставление земельных участков, принял решение о предоставлении конкретного участка, от заявителя требуется, помимо указанного выше заявления, представление кадастровой карты (плана) данного земельного участка. Кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) подразделяются на: кадастровые карты (планы) земельных участков; дежурные кадастровые карты (планы); производные кадастровые карты (планы). Кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке³⁵.

Условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров их аренды, а также возмещение в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 58 Кодекса, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства. Условия могут также предусматривать права других лиц, обременяющие предоставляемые земельные участки, или предусмотренные ст. 56 Кодекса ограничения использования земельных участков¹.

Указанные убытки и потери почти всегда возникают при изъятии  земельных участков у их прежних  пользователей, прекращении договоров  аренды. К моменту принятия решения  убытки и потери должны быть подсчитаны и согласованы с лицами, которым они причиняются. Если возникает спор по вопросу их определения, то он разрешается в судебном порядке³⁶.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Особенности  предоставления земельных участков  для жилищного строительства.

 

 

Статья 30 введенная в  Земельный кодекс РФ с 1 октября 2005 года, устанавливает, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта³⁷. После формирования земельных участков и постановки их на кадастровый учет осуществляется продажа земельных участков для жилищного строительства или продажи права на заключение договора аренды земельных участков путем проведения аукционов, за исключением случаев, установленных Кодексом.

Земельные участки для  жилищного строительства предоставляются  на праве аренды или собственности, а лицу, с которым в установленном  порядке заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета – на праве безвозмездного срочного пользования.

Реализация политики, направленной на ликвидацию в населенных пунктах ветхого, аварийного жилья, и осуществленные комплексной застройки, отвечающей современным требованиям позволяют решить сразу несколько задач: удовлетворить потребности населения в улучшении внешнего вида населенного пункта, сэкономить выделенные деньги на расселение многоквартирных домов, непригодных для проживания, разработать проект планировки определенной территории. Принятие Решения о развитии застроенной территории отвечает интересам и будущего застройщика, поскольку уплотнение существующей застройки позволяет ему снизить затраты на внешние инженерные сети.

Развитие застроенных  территорий согласно части 1 статьи 46 Гражданского кодекса РФ осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Исходя из этого положения следует предположить, что решение может быть принято в отношении любой территории независимо от ее площади и статуса³⁸.

Для принятие решения  о развитии застроенной территории необходимо соблюдение трех условий:

1) Наличие градостроительного  регламента (статья 36 Гражданского  кодекса РФ).

2) Принятие местных  нормативов градостроительного  проектирования (при их отсутствии  – утверждение органами местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).

3) Наличие на этой  территории:

а) многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу

б) многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируется  на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Развитие застроенной  территории осуществляется на основании  договора, по которому одна сторона обязуется в соответствии с требованиями градостроительного законодательства в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц подготивить проект планировки застроенной территории (включая проект межевания), произвести расселение многоквартирных жилых домов, расположенных в границах данной территории и осуществить строительство на застроенной территории, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения условий договора. Договор заключается по результатам открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.

К существенным условиям договора о развитии застроенной  территории также относится обязательство лица, заключившего такой договор, создать (приобрести) и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированного жилого помещения, а также уплатить выкупную цену за частные жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенных территориях, и земельные участки, и на которых расположены такие дома.

Если на изымаемом  земельном участке находится  и жилой дом (жилое помещение), то при определении выкупной цены в нее включается и все убытки, которые собственник несет в  связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым  помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения.

При сносе жилого дома, в котором проживают граждане по договору социального найма, при определении размера предоставляемого жилого помещения на практике учитывается число граждан, постоянно проживающих в изымаемом помещении. Соответственно предоставляемое помещение, как правило больше ране занимаемого или гражданам предоставляется несколько жилых помещений (при проживании в изымаемом помещение несколько семей)³⁹.

Таким образом, развитие застроенных территорий – комплексный правовой институт, обеспечивающий осуществление силами третьего лица, как правило, победителя открытого аукциона на праве проекта планировки застроенной территории (включая проект межевания), расселение многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу либо снос и реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ, и строительства на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

При предоставлении земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства предварительное согласование места размещения объекта не производится (пункт 11 статья 30 Земельного кодекса РФ). Порядок предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства зависит от вида права собственности или аренды.

Гражданам, заинтересованным в земельных участках для индивидуального жилищного строительства, передача в аренду может осуществляться на аукционах либо на основании их заявлений. В последнем случае орган, распоряжающийся земельными участками, в двухнедельный срок со дня получения соответствующего заявления должен опубликовать сообщение о приеме заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования. Это сообщение также подлежит размещению в зависимости от органа, принимающего решения, на официальном сайте соответственно Правительства РФ, субъекта РФ, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.