Ограничения (обременения) прав на земельные участки. Правовое регулирование охраны земель

     Сервитуты (от лат. servitus — повинность, подчиненность) возникли в римском праве, прошли через всю историю феодальной Беларуси, исчезли в советский период и вновь введены ГК Республики Беларусь 1998 года.

     Традиционно сервитуты делили на:

     1) земельные, которые устанавливались в отношении земельного участка и включали:

     а) городские;

     б) сельские, создававшие особое объективное отношение между соседскими участками — служащим и господствующим (дорожные, водные, домовые, касающиеся воздуха и света);

     2) личные, устанавливались в отношении конкретного лица и включали различные права пользования чужой вещью.

     С учетом прав и обязанностей сторон иногда насчитывают до 33 видов сервитутов (сервитуты прогона, обязанность строить не выше определенной высоты, право ходить по чужому участку, право выпускать дым на чужой участок, право лодочного провоза через чужой водоем, право пасти скот на чужом участке, обязанность не ограничивать обзор из соседнего дома строениями или деревьями, различные права стока дождевой воды и так далее) [7, с. 216].

     Ныне  действующий ГК воспринял римскую  конструкцию земельных сервитутов (устанавливаемых в отношении  конкретного участка, а не лица), лишь слегка дополнив их современным содержанием (прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов).

     Сервитут  перечислен в числе ограниченных вещных прав в ст. 217 ГК. Но его особенность по сравнению с большинством других вещных прав в том, что он не посягает на триаду полномочий собственника (п. 2 ст. 268 ГК), а лишь обязует последнего терпеть относительные неудобства в связи с действиями другого лица. Именно поэтому Закон о регистрации относит сервитут к числу ограничений (обременений) прав.

     Сервитут  может устанавливаться в отношении  как земельного участка, так и  иной недвижимости (например, строения). Основанием его возникновения является соглашение между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником  соседнего участка, а при недостижении такого соглашения спор решается судом.

     Возникновение, переход, прекращение сервитута  подлежат регистрации в порядке, установленном для недвижимого  имущества. Документами, являющимися  основанием для государственной  регистрации возникновения сервитута, являются: 1) договор, предусматривающий установление сервитута на недвижимое имущество; 2) судебное постановление. При этом документ, являющийся основанием для государственной регистрации возникновения сервитута, должен содержать описание его сущности, границ, а также срок действия и размер платы, если они установлены.

     Более подробно, нежели в ГК, урегулированы  сервитуты в Кодексе о земле. Согласно ст. 1 Кодекса о земле земельный сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации газопроводов, нефтепроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, связи и других подобных сооружений (далее — линейные сооружения), обеспечения водоснабжения и мелиорации, размещения геодезических пунктов, а также для иных целей, которые не могут быть обеспечены без предоставления такого права» [5].

     Статья 19 Кодекса о земле устанавливает, что землепользователь вправе требовать от землепользователя соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от землепользователя иного земельного участка установления земельного сервитута. Обременение земельного участка земельным сервитутом не лишает землепользователя права владения, пользования и распоряжения этим участком.

     Землепользователь земельного участка, обремененного  земельным сервитутом, вправе, если иное не установлено законодательными актами, требовать от лица, в пользу которого установлен земельный сервитут, плату за пользование земельным  участком, размер которой определяется по соглашению сторон, а при недостижении соглашения — судом.

     Земельный сервитут устанавливается в соответствии со статьей 45 Кодекса о земле. Земельный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления земельного сервитута, и землепользователем обременяемого им земельного участка. В случае недостижения соглашения об установлении и (или) условиях земельного сервитута спор разрешается судом по иску заинтересованного лица. Земельный сервитут может устанавливаться на определенный срок (срочный земельный сервитут) и на неопределенный срок (постоянный земельный сервитут). Если в договоре о земельном сервитуте или постановлении суда об установлении земельного сервитута срок его действия не указан, земельный сервитут считается постоянным [5].

     Согласно  п. 4 ст. 268 ГК сервитут может быть установлен в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Как правило, сервитут является платным (п. 5 ст. 268 ГК), однако взимание платы составляет право, а не обязанность собственника земельного участка [3].

     Согласно  п. 6 ст. 268 ГК сервитуты могут устанавливаться не только в интересах конкретного лица — пользователя земельного участка, но и в других случаях. Например, согласно ст. 524 ГК в случаях, когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли—продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

     Сервитут  сохраняется в случае перехода прав на недвижимое имущество, которое обременено этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли—продажи, залога и не может передаваться каким—либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ст. 269 ГК) [3].

     По  требованию собственника имущества, обремененного  сервитутом, этот сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым сервитут был установлен. В случаях, когда недвижимое имущество, принадлежащее гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (ст. 270 ГК) [3]. 

2. Правовое регулирование охраны земель

     Эффективное функционирование системы охраны окружающей среды является важнейшим гарантом обеспечения экологического равновесия и рационального ресурсопользования.

     Задача  проводимой земельной реформы состоит  не в простом перераспределении земли между различными собственниками, а в обеспечении условий для рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, в создании правовых, экономических, организационно-технологических и других предпосылок для воспроизводства и повышения плодородия почвы, сохранения земель, улучшения природной среды, развития сельских и городских поселений.

     Правовые  меры охраны земель представляют собой  совокупность установленных правовых мер, направленных на обеспечение рационального  использования земель с целью сохранения природной среды [2, с. 78].

     Деятельность  по рациональному использованию  земельных ресурсов должна, по мнению С. А. Балашенко и Д. М. Демичев осуществляться по следующим основным программным областям:

     — комплексный подход к планированию и рациональному использованию земельных ресурсов;

     — преобразование земельных отношений и дальнейшее развитие земельной реформы;

     — содействие устойчивому развитию сельского хозяйства и сельских районов;

     — консервация, восстановление и использование земель, загрязненных радионуклидами [2, с. 80].

     Основная  цель данной сферы деятельности —  использование земли способами, исключающими возможности ее деградации, снижения естественного плодородия и загрязнения, обеспечивающими  устойчивое развитие сельского и других отраслей народного хозяйства. При разработке экономического механизма рационального землепользования необходимо:

     — целенаправленно использовать экономические стимулы, побуждающие к рациональному землепользованию и направленные на поддержку устойчивого хозяйствования на земле, ограничение отведения плодородных угодий под несельскохозяйственные нужды;

     — создать более совершенные и действенные системы прогнозирования и планирования использования земельного фонда, ведения государственного земельного кадастра и мониторинга;

     — обеспечить собственников, пользователей и арендаторов земель экологическими нормами оптимального землепользования;

     — включить экономическую (стоимостную) оценку земель в общенациональные показатели экономического развития;

     — совершенствовать аграрную политику, планирование, реализацию комплексных программ с учетом многофункциональности сельского хозяйства в целях его устойчивого развития;

     — рационализировать сельскохозяйственное производство и систему ведения сельского хозяйства путем диверсификации сельскохозяйственной и несельскохозяйственной занятости,а также развития инфраструктуры;

     — сохранять существующие и восстановливать утраченные сельскохозяйственные земли;

     — охранять и устойчиво использовать биоразнообразия как основы генетических ресурсов растений и животных для устойчивого ведения сельского хозяйства;

     — вести комплексную и эффективную борьбу с сельскохозяйственными вредителями и болезнями [2, с. 80].

     Также Н. Г. Станкевич отмечает следующее: «Охрана земель включает систему правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на рациональное использование земель, предотвращение необоснованных изъятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных антропогенных воздействий, воспроизводство и повышение плодородия почв, продуктивности лесного фонда» [10, с. 313].

     В Кодексе о земле цели и задачи охраны земель сформулированы достаточно широко. Охрана земель рассматривается  на основе комплексного подхода к  угодьям как к сложным природным  образованиям (экосистемам) с учетом их зональных и региональных особенностей, целей и характера использования.

     Законодательством установлена обязательность охраны земель от загрязнения (в том числе  радиацией, биологического загрязнения, иного вредного воздействия).

     Необходимость охраны земель связана с целым  рядом объективных обстоятельств. После проблем предотвращения ядерной  угрозы проблема деградации почв, падения  плодородия и земельных ресурсов — главная экологическая проблема современности. Постоянно сокращается площадь пахотных угодий, причем этот процесс идет в мировом масштабе. Уже около 30 лет площадь пахотных земель практически не меняется, хотя во всех странах постоянно осваиваются под пашню новые земли [10, с. 313].

     Общая площадь земель, необратимо утративших продуктивность, за всю историю хозяйственной деятельности человека оценивается в 2 000 млн. гектаров, что намного больше, чем вся современная пашня планеты (бывшие продуктивные земли превращены в пустыни, овраги, карьеры, пустоши, затоплены водохранилищами, застроены, покрыты асфальтом, засыпаны отвалами горных пород, покрылись железистым или известковым панцирем). Оставшиеся в резерве пахотнопригодные земли составляют около 100 млн. гектаров, причем в резерве остались преимущественно земли низкой продуктивности. Деградация почв с частичной или полной утратой плодородия происходит и в результате нарастающего химического загрязнения земель кислотными дождями, тяжелыми металлами, нефтью и нефтепродуктами [10, с. 313].

     В Республике Беларусь площадь сельскохозяйственных угодий уменьшилась почти на 1,5 млн. гектаров, на одного жителя — с 1,15 до 0,91 гектара, из них пашни — с 0,74 до 0,59 гектара. Это произошло в связи с отводом продуктивных земель для строительства промышленных и иных объектов, зарастанием земель кустарником и мелколесьем, загрязнением радионуклидами земель в Гомельской, Могилевской и в других областях [10, с. 313].

     Правовая  охрана земель — одно из направлений охраны. Она осуществляется путем установления правового режима отдельных категорий земель, прав и обязанностей собственников, владельцев и пользователей земли, порядка их возникновения и оснований прекращения, установления приоритета земель сельскохозяйственного назначения, особой охраны высокопродуктивных сельскохозяйственных угодий и многими другими средствами. Охрана земель связана с мерами по сохранению земель, их восстановлению и улучшению.

     При этом сохранение земель не означает неиспользование  земельного фонда. Оно предполагает пользование землей такими способами  и приемами, при которых не наступает ухудшение земель. Под восстановлением понимаются меры по рекультивации земель. Улучшение, состояния земель означает меры мелиоративного характера, повышающие их социальную ценность.