Купля-продажа земельных участков

Нельзя не упомянуть  и еще об одной точке зрения. Великомыслов Ю.Я. пишет: "Первостепенное значение имеет определение легального момента вступления в силу договора продажи недвижимости. Наступление этого момента законодатель связывает с подписанием договора купли-продажи земельного участка продавцом и покупателем (п. 1 ст. 433 ГК РФ). С этого времени договор становится обязательным для сторон. Между тем, стороны могут определить в договоре, что он вступает в юридическую силу с момента его государственной регистрации, и, тем самым, "подстраховать" себя от преждевременного исполнения обязательств". Однако представляется, что включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований ст. 168 и 180 ГК РФ.

Суды и арбитражные  суды при решении вопросов, связанных  с регистрацией сделок с недвижимым имуществом, также нередко исходят  из того, что регистрация таких сделок, как правило, не требуется. Например, в п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснялось следующее. "...Пункт 1 статьи 164 ГК РФ не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в ГК РФ". Аналогичная позиция изложена в п. 5 указанного Обзора.

Тем не менее в практике регистрирующих органов многих субъектов Федерации государственная регистрация, например, договора купли-продажи земельного участка признается обязательной. Так, в соответствии с п. 3.1 Методических рекомендаций по государственной регистрации сделок с земельными участками, утвержденными приказом Московской областной регистрационной палаты от 16.08.2002 г. N 31 Пр, договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164, 131, 153, 160, 162 ГК РФ. Вместе с тем, несмотря на установленное названным приказом требование, специалисты, имеющие опыт работы в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по г. Москве и Московской области, утверждают, что "договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации, так же как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения - зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания".

Представляется, что при  решении вопроса о необходимости  государственной регистрации сделок с земельными участками целесообразно  исходить из общих норм гл. 9 ГК РФ о  сделках. При этом следует комплексно и системно анализировать положения статей 131 и 164 ГК РФ, не ограничиваясь буквальным толкованием норм.

Итак, в силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации в случаях, предусмотренных  в ст. 131 ГК РФ и в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Анализ содержания п. 1 ст. 131 ГК РФ позволяет сделать вывод, что к случаям, о которых говорит  п. 1 ст. 164 ГК РФ, относятся, в частности, возникновение, переход и прекращение права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав. При сделках, предметом которых является земельный участок, вещные права на такой участок у одних лиц возникают, у других - прекращаются, а также переходят от одного лица к другому. Таким образом в результате указанных сделок возникают именно те случаи, названные в ст. 131 ГК РФ, к которым отсылает ст. 164 ГК РФ. Поэтому при возникновении, прекращении и переходе вещных прав в результате сделок с земельными участками, соответствующие сделки подлежат государственной регистрации по правилам ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Иными словами, сделки с  земельными участками (соответствующие  договоры) подлежат государственной регистрации всегда, когда в результате сделки возникает, переходит или прекращается право собственности или другое вещное право на земельный участок. Кроме того, подлежат государственной регистрации сделки, требование о регистрации которых прямо предусмотрено законом (см., например, п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Отмеченные проблемы, связанные с применением норм п. 1 ст. 164 и п. 1 ст. 131 ГК РФ, на наш  взгляд, обусловлены трудностями, возникающими при сравнительном толковании указанных  правовых норм. В свою очередь, сравнительное толкование во многом затрудняется тем, что названные нормы имеют различные предметы правового регулирования: п. 1 ст. 164 регламентирует государственную регистрацию сделок, а п. 1 ст. 131 - регистрацию прав на имущество, их ограничений, возникновения, перехода и прекращения. Поэтому даже некоторым опытным юристам, на мнение которых мы ссылались, не всегда удается комплексно и системно проанализировать положения ст. 131 и ст. 164 ГК РФ. Представляется не основанной на глубоком анализе указанных норм и упоминавшаяся выше правовая позиция, выработанная судебной практикой.

Теоретические и практические проблемы, возникающие в связи  с государственной регистрацией прав на земельные участки и сделок с ними, могли бы быть сведены  к минимуму в результате совершенствования правового регулирования соответствующих общественных отношений. Представляется, что накопленный опыт применения и толкования п. 1 ст. 164 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что использование законодателем в данном случае отсылочной правовой нормы не способствует эффективной и правильной правоприменительной деятельности, что, в свою очередь, может порождать сомнения в законности соответствующих сделок и нарушения прав собственников. Поэтому целесообразно путем внесения изменений в п. 1 ст. 164 ГК РФ вместо действующего правила установить правовую норму, обладающую необходимыми регулятивными качествами - простотой изложения, ясностью, недвусмысленностью.

8. Исполнение договора купли-продажи земельного участка

Исполнение договора купли-продажи земельного участка - это совершение продавцом и покупателем (либо воздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

Права и обязанности  сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическое содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами договора своих прав и обязанностей, предусмотренных законом и договором.

Продавец вправе:

- требовать от покупателя оплаты земельного участка в порядке и сроки, установленные договором;

- в случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.

Продавец обязан:

- при заключении договора предоставить покупателю достоверную и максимально полную информацию о продаваемом земельном участке, которая может существенным образом повлиять на решение покупателя о приобретении данного участка;

- передать земельный участок в собственность покупателя в качественном состоянии, не состоящим по арестом (запрещением), свободным от прав третьих лиц (за исключением случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре);

- подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

- обратиться в орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю (не уклоняться от государственной регистрации).

К информации, которую продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п. 1 и 3 ст. 37 ЗК РФ относят сведения: об обременениях и ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иные сведения, которые могут оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка, требования о предоставлении которых установлены федеральными законами.

Специалисты обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 ЗК РФ возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п. 3 ст. 37 ЗК РФ*(37).

Исполнение продавцом  обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном участке  можно доказать лишь в случае, если соответствующая информация была отражена в тексте договора. В случае возникновения спора наличие названных сведений в договоре обеспечит также возможность однозначно определить объем предоставленной информации, а также ее истинность либо ложность.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Передача имущества  в собственность покупателя по договору продажи недвижимости - это совокупность действий продавца, совершаемых для фактического и юридического введения покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью. Заключение договора купли-продажи порождает для продавца две взаимосвязанные, но не тождественные обязанности - фактически передать имущество покупателю и перевести на него титул собственника имущества. Лишь совокупное исполнение названных обязанностей позволит считать основное обязательство продавца передать имущество в собственность покупателя исполненным.

Фактическая передача недвижимости осуществляется по правилам, предусмотренным  ст. 556 ГК РФ. Обязательство продавца передать земельный участок считается  исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами  соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если обратиться к общепринятому толкованию термина "вручение"*(38), то становится очевидным, что он не может быть применим к передаче недвижимости. Невозможно передать земельный участок или иную недвижимость из рук в руки.

Противоречие абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ здравому смыслу, как ошибочно может показаться на первый взгляд, нередко приводит к игнорированию  требования закона о вручении имущества, и исполнение обязанности продавца передать недвижимость сводится лишь к подписанию передаточного акта. Между тем нередки ситуации, когда подписав передаточный акт, и выполнив тем самым требование закона об оформлении передачи, продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишает покупателя возможности фактически вступить во владение. В подобных случаях обязанность продавца передать недвижимость покупателю не может считаться исполненной.

Необходимо принимать  во внимание не буквальный смысл слова "вручение", а значение, которое этому термину придает закон. Так, согласно п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение приобретателя. Иными словами, исполнение обязанности продавца вручить недвижимость покупателю означает предоставление покупателю возможности беспрепятственно вступить в право владения недвижимостью. Об этом может свидетельствовать, например, освобождение земельного участка от имущества продавца, прекращение хозяйствования продавца на земельном участке и т.п.

Таким образом, для признания фактической передачи недвижимости состоявшейся необходимо совершение двух юридически значимых действий - вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. При этом моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость будет считаться момент совершения последнего по времени действия. Например, стороны заключили договор, подписали передаточный акт, зарегистрировали переход права собственности, но в фактическое владение покупателя земельный участок по тем или иным причинам не поступил. В этом случае подписание передаточного акта, по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, свидетельствует лишь о намерении продавца исполнить обязательство по передаче недвижимости, но не об исполнении этого обязательства. А моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость покупателю будет признаваться момент фактического поступления недвижимости во владение покупателя, как действия, совершенного последним по времени.