Купля-продажа земельных участков

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

На уровне субъектов  Российской Федерации своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права в соответствии со своей компетенцией органы исполнительной власти соответствующих субъектов Федерации. Компетенция указанных органов определяется на основе Конституции РФ конституциями, уставами, законами субъектов Российской Федерации, другими актами регионального законодательства.

От имени муниципальных  образований указанные права  и обязанности своими действиями могут приобретать и осуществлять органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Сторонами договора купли-продажи  земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать  любые перечисленные выше субъекты гражданского права с учетом ограничений, предусмотренных законодательством. Так, покупателями не могут быть:

- иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

- юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

- иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если предметом договора купли-продажи является земельный участок, расположенный на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (п. 3 ст. 15 Кодекса). До установления Президентом РФ указанного перечня запрет распространяется на все земельные участки, расположенные на приграничных территориях (п. 5 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Законодательством могут  быть установлены иные ограничения  субъектного состава участников договора купли-продажи земли.

В качестве продавца земельного участка может выступать только его собственник, так как лишь он обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как объектом гражданских прав. Собственник, реализуя возможность распоряжения имуществом, по своей воле включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу в пределах, установленных ГК РФ и ЗК РФ. Он вправе распорядиться своим земельным участком любым, не запрещенным законом способом, в том числе путем продажи.

Обладание земельным участком на основании иного, помимо права собственности, вещного права или на обязательственном праве исключает возможность отчуждения такого участка.

5. Заключение договора купли-продажи земельного участка

Сделка купли-продажи  земельного участка оформляется договором, при заключении которого применяются общие положения ГК РФ о договорах (ст. 420-453), о купле-продаже (ст. 454-491) и правила о продаже недвижимости (ст. 549-558). Особенности регулирования купли-продажи земельных участков отражены, в частности, в ЗК РФ, ГрК РФ, ФЗ от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Заключение договора - это достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и придание такому соглашению требуемой  законом формы. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой  в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о его предмете и цене (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Как уже отмечалось, к таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования. При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор о его продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом общие правила определения цены возмездного договора, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов определения цены земельного участка при заключении договора купли-продажи.

Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением  продавца и покупателя, профессиональным оценщиком или по итогам торгов (если собственник участка принял решение продать его на торгах).

Получение максимально  полной и достоверной информации о рыночной стоимости соответствующего земельного участка, на наш взгляд, можно обеспечить лишь обратившись к профессиональным оценщикам недвижимости (юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, осуществляющим в установленном порядке оценочную деятельность). Оценка в данном случае проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком, а ее результаты отражаются в отчете об оценке земельного участка.

При проведении оценки земельного участка и определении его  рыночной стоимости принимаются  во внимание: целевое назначение, разрешенное  использование, местоположение участка, права третьих лиц на земельный участок, текущее использование участка, влияние внешних факторов и др. Особое внимание уделяется оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения. Рыночная стоимость такого участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, на торгах (конкурсах, аукционах). При этом начальная цена подлежащего продаже земельного участка также определяется на основании отчета независимого оценщика, действующего в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Окончательная стоимость земли, отражаемая в тексте договора, определяется соответственно по итогам торгов.

Согласно п. 2, 3 ст. 2 Вводного закона цена земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, при продаже собственникам  расположенных на них зданий, строений, сооружений, определяется субъектом Российской Федерации и зависит от численности населения в соответствующем регионе. Так, цена земли в регионах, где проживает свыше трех миллионов человек устанавливается в размере от пяти - до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 500 тысяч до трех миллионов человек в размере от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

В случае, когда на момент заключения договора купли-продажи  земельного участка субъектом Российской Федерации конкретная цена земельного участка не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога. Если до определения субъектом Федерации цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований ст. 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", то данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога.

При продаже земельного участка из государственных или  муниципальных земель к его стоимости  применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования  расположенных на земельном участке  здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3. Отсутствие поправочных коэффициентов не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.

6. Форма договора купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи  земельного участка заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами под страхом признания его недействительным (ст. 550 ГК РФ). Соглашение об изменении или расторжении договора продажи земельного участка в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ также должно быть оформлено в виде единого документа, подписанного сторонами.

Необходимость нотариального  удостоверения договора купли-продажи  земельного участка была предусмотрена  Законом РФ "О праве граждан  Российской Федерации на получение  в частную собственность и  на продажу земельных участков для  ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". С введением в действие Кодекса названный закон признан утратившим силу.

В силу ст. 7 ФЗ от 22.12.1995 г. "О введении в действие части  второй Гражданского кодекса Российской Федерации" требования законодательства о нотариальной форме такого договора купли-продажи сохраняли силу до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". После введения в действие указанного Федерального закона, т.е. с 31.01.1998 г. (п. 1 ст. 33 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), необходимость в нотариальном удостоверении договоров купли-продажи земельных участков формально отпала. Однако такому договору может быть придана нотариальная форма по соглашению сторон.

7. Государственная регистрация

Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента  его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Отметим, что вопрос о необходимости государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка пока не нашел однозначного решения ни в теории, ни на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть данный вопрос подробнее.

Так, специальными нормами  § 7 гл. 30 ГК РФ о продаже недвижимости обязательная государственная регистрация  предусмотрена лишь для договоров  продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558) и договоров продажи предприятий (ст. 560). Требование о государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков не содержится и в ЗК РФ. Как правило, делая вывод об отсутствии (в специальных нормах ГК РФ о продаже недвижимости) требования об обязательной государственной регистрации таких договоров, многие авторы не аргументируют должным образом свою позицию и связывают момент заключения соответствующего договора с моментом его подписания.

Анализируя норму п. 1 ст. 164 ГК РФ, Халфина Р.О. отмечает: "государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом устанавливается в случаях, предусмотренных законом. Статья 131 ГК, на которую ссылается комментируемая норма, не содержит сведений о числе таких случаев. Более того, в ней о них вообще почти ничего не сказано. Государственной регистрации по смыслу этой статьи подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия". Отметим, что цитируемый автор в данном случае использует метод буквального толкования норм, что с нашей точки зрения вряд ли оправданно.

Брагинский М.И. полагает, что "обязательной государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом - во всех случаях:". "Переплетение" ст. 130 и ст. 164 ГК РФ дает основание полагать, что, "если закон называет определенное имущество недвижимостью, тем самым решается положительно вопрос об обязательной регистрации сделок с ним"*(30). С данным выводом следует согласиться, однако представляется, что его логическое обоснование может быть и иным, о чем подробнее будет сказано ниже.

Специалисты в области  земельного права, говоря о государственной  регистрации сделок с землей, чаще всего вообще исключают из поля зрения нормы ГК РФ, оперируя лишь нормами ЗК РФ. Примером может служить следующее мнение: "По смыслу п. 1 ст. 26, ст. 15-19, 22, 24, 28-38 ЗК и практики применения земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды участка, безвозмездного срочного пользования". Следует заметить, что ни одна из перечисленных выше статей ЗК РФ не устанавливает обязательной государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, а ссылки на правоприменительную практику сами по себе не могут служить аргументами, когда речь идет о толковании правовых норм.