Купля-продажа земельных участков

Обязательной государственной  регистрации подлежат следующие  виды ограничений (обременений) прав на земельные участки:

- особые условия использования  земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (подп. 1 п. 2 ст. 56 ЗК РФ);

- особые условия охраны окружающей  среды, в том числе животного  и растительного мира, памятников  природы, истории и культуры, археологических  объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных (подп. 2 п. 2 ст. 56 ЗК РФ);

- условия начала и завершения  застройки или освоения земельного  участка в течение установленных  сроков по согласованному в  установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (подп. 3 п. 2 ст. 56 ЗК РФ);

- рента (ст. 1 "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним", ст. 586 ГК РФ);

- частный и публичный сервитуты  (п. 9 ст. 23 ЗК РФ, ст. 27 ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним");

- ипотека (ст. 11 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 1 ст. 4 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");

- доверительное управление (п. 1 ст. 4 ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним").

Земельным кодексом РФ, Гражданским  кодексом РФ и другими федеральными законами могут устанавливаться  иные виды ограничений (обременений) прав на земельные участки, подлежащие обязательной государственной регистрации.

3. Ограничения оборотоспособности земельных участков

Под оборотоспособностью  принято понимать возможность свободного отчуждения земельного участка или  его перехода от одного лица к другому  в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом (п. 1 ст. 129 ГК РФ).

Законодательством РФ предусмотрены  особые условия вовлечения земельных  участков в гражданский оборот, что  обусловлено в первую очередь  спецификой земли как особого  природного объекта. ГК РФ включает земельные  участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129). ЗК РФ, исходя из специфики объекта, определяет пределы использования земельных участков в гражданском обороте и, следовательно, возможности приобретения вещных и иных прав на такие участки.

Изъятие тех или иных земель из гражданского оборота и  ограничение оборота определенных земельных участков предполагают особый правовой режим соответствующих земель, определяемый п. 2 ст. 27 ЗК РФ.

Земли, изъятые из оборота, в силу особого характера расположенных  на них объектов, не могут предоставляться  в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Правовая судьба находящихся в государственной или муниципальной собственности изъятых из оборота земельных участков решается на основании административных актов соответствующих органов государственной власти и управления, муниципальных органов. Государство и муниципальные образования в качестве собственников изъятых из оборота земельных участков не вправе передавать такие участки в частную собственность и совершать по поводу них гражданско-правовые сделки - продавать, передавать в безвозмездное пользование, сдавать в аренду или залог и т.д.

К землям, изъятым из оборота, закон относит земельные участки, на которых расположены следующие  объекты федеральной собственности: государственные природные заповедники и национальные парки (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ); здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды; объекты организаций федеральной службы безопасности; объекты организаций федеральных органов государственной охраны; объекты использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; объекты учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинские и гражданские захоронения; инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ (п. 4 ст. 27 ЗК РФ).

Ограниченные в обороте  земельные участки не предоставляются  в частную собственность, за исключением  случаев, установленных федеральными законами (абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

Собственник ограниченного  в обороте земельного участка  вправе совершать с ним только те виды гражданско-правовых сделок, которые направлены на передачу прав пользования (например, договор аренды или безвозмездного пользования). Например, исполнительные органы государственной власти, в порядке, установленном Правительством РФ, могут передавать отдельные земельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования (п. 5 ст. 93 ЗК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 90 ЗК РФ свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

Ограничиваются в обороте находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий, не изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ; в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не изъятые из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ; в границах закрытых административно-территориальных образований, не изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ; предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли (п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Перечни земель, изъятых из оборота  и ограниченных в обороте, сформулированы в пп. 4-5 ст. 27 ЗК РФ исчерпывающим образом, что исключает возможность их дополнения органами власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления.

Особенности оборота земель сельскохозяйственного  назначения определяются ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" Названный закон: а) регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения; б) устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения; в) определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

При этом основными принципами, на которых основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, закон называет: а) сохранение целевого использования земельных участков; б) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; в) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; г) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности; д) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50% (п. 3 ст. 1).

Особое правило установлено  в отношении регулирования оборота  земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам для  индивидуального жилищного, гаражного  строительства, ведения личного  подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земель сельскохозяйственного назначения, занятых зданиями, строениями, сооружениями. В соответствии с п. 7 ст. 27 ЗК РФ действие ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на указанные земельные участки не распространяется. В данном случае применяются общие нормы ЗК РФ (ст. 15, 20-24, 27). Оборот садовых, огородных и дачных земельных участков регулируется также в известной мере ФЗ от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (ст. 28-31)*(9).

Особенности оборота  земельных участков и расположенных  на них зданий, строений, сооружений.

Как известно, распоряжением  Правительства РФ от 10.07.2001 г. N 910-р  была утверждена Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы)*(10). Среди прочих мероприятий по развитию рынка земли и других объектов недвижимости было названо законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.

Первой попыткой реализации этого  положения стало провозглашение Земельным кодексом РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства России принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (подп. 5 п. 1 ст. 1). Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, с целью создания "единого объекта недвижимости" в ЗК РФ предпринята попытка определить, какая часть этого объекта является главной вещью, а какая - ее принадлежностью.

В настоящее время принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов недвижимого  имущества получил свое развитие в ст. 35 ЗК РФ, противоречивые и недостаточно выверенные с точки зрения юридической  техники нормы которой, вызвали многочисленные вопросы в юридической литературе и различное применение в практике судов и арбитражных судов).

Отчуждение земельного участка  и расположенных на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих  одному лицу.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Это означает, что земельный участок также должен быть отчужден в пользу лица, приобретающего здание. По смыслу п. 2 ст. 209 ГК РФ под отчуждением имущества следует понимать переход права собственности на него к другому лицу (лицам). Исходя из этого, содержащаяся в п. 4 ст. 35 ЗК РФ норма исключает возможность определения собственником иного передаваемого на соответствующую часть земельного участка права, чем право собственности (например, права аренды или безвозмездного пользования).

Однако в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении  принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Развивая указанные положения, ст. 273 ГК РФ устанавливает, что при  переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Заметим, что решение вопроса о том, какое именно право на земельный участок приобретает новый собственник здания, ГК РФ оставляет на усмотрение сторон. Договором об отчуждении здания может быть предусмотрен переход права собственности на часть земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования. Стороны вправе также заключить договор аренды, договор безвозмездного пользования или соглашение об установлении сервитута на указанную часть земельного участка. Данные выводы подтверждает также норма п. 2 ст. 552 ГК РФ, согласно которой покупателю недвижимости передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.