Договор участия в долевом строительстве

Участник долевого строительства  несет ответственность перед застройщиком за исполнение своих обязанностей.

Законодатель  устанавливает ответственность  двух видов:

· неустойка (пени) за нарушение договорного  срока внесения платежей;

· расторжение договора в судебном порядке.

Ответственность участника долевого строительства  перед застройщиком наступает в  следующих случаях:

· Просрочка внесения платежа в  счет цены договора (при единовременном платеже) более чем на 3 месяца (ч. 4 ст. 5 ФЗ). Застройщик вправе предъявить требование о расторжении договора в судебном порядке.

· Просрочка внесения платежа в  счет цены договора (при рассрочке  платежей) более чем 3 раза в течение 12 месяцев или 1 раз, но более чем  на 3 месяца (ч. 5 ст. 5 ФЗ). Застройщик вправе предъявить требование о расторжении  договора в судебном порядке.

· Нарушение установленного договором  срока внесения платежа (ч. 6 ст. 5 ФЗ). Участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей  на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа  за каждый день просрочки.

Ответственность участника долевого строительства  за просрочку в оплате денежных средств  по договору, как правило, различается  в зависимости от схемы внесения денежных средств (единовременная оплата или оплата частями).

Если  участник долевого строительства при  единовременной оплате всей суммы в  счет цены договора или оплате первого  взноса (при оплате частями) нарушит  установленный договором срок внесения денежных средств и стороны не достигнут согласия о его продлении, то договор считается расторгнутым, а обязательства по нему - прекращенными  без взаимных претензий сторон друг к другу.

В случае неполучения застройщиком денежных средств на оплату очередного этапа (при оплате частями) в течение  тридцати рабочих дней, застройщик вправе в одностороннем порядке  расторгнуть договор, письменно  уведомив участника долевого строительства  об этом.

При расторжении договора по указанному основанию застройщик не возмещает  участнику долевого строительства  какого-либо ущерба, вызванного этим расторжением, а также не несет какой-либо иной ответственности перед ним (штрафы, проценты и пр.) в связи с этим расторжением. Денежные обязательства  застройщика перед участником долевого строительства при расторжении  договора заключаются в возврате суммы, фактически внесенной участником долевого строительства, за вычетом  неустойки.

До  вступления в силу ФЗ застройщики  расторгали договоры с участниками  долевого строительства в случае просрочки оплаты последними во внесудебном  порядке, причем зачастую при первой же просрочке. Введенный ФЗ порядок  означает существенное ограничение  прав застройщика. Проблема в том, что  все время, пока длится суд, сохраняется  неопределенность по поводу прав на квартиру, застройщик будет лишен финансирования, а также возможности привлечь в договор участия в долевом  строительстве нового участника  взамен недобросовестного. Данное правило  может привести к тому, что отдельные  застройщики сократят схемы инвестирования, связанные с рассрочками на период строительства, перейдя на единовременное взимание платы по договору.

 

Заключение

Из  всего вышеизложенного можно  сделать следующие выводы:

1. Договор участия в долевом  строительстве является договором  консенсуальным, возмездным, двусторонним.

2. Элементами договора участия  в долевом строительстве являются: стороны, предмет, цена, срок, форма.

Сторонами договора участия в долевом строительстве  являются участник долевого строительства и застройщик.

Предметом договора участия в долевом строительстве  является результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости.

Цена  договора участия в долевом строительстве  состоит из суммы денежных средств  на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства  и денежных средств на оплату услуг  застройщика.

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации  в органах, осуществляющих государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

3. Участник долевого строительства  и застройщик имеют как права,  так и обязанности, предусмотренные договором участия в долевом строительстве. Количество обязанностей на стороне застройщика и прав на стороне участника долевого строительства примерно равное.

4. В случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязательств  по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

5. Существенное отличие договора  участия в долевом строительстве  от договора простого товарищества  заключается в том, что договор  участия в долевом строительстве регулирует привлечение только денежных средств, то есть цена договора всегда выражается в деньгах.

6. Сходство договора участия в  долевом строительстве и договора  строительного подряда можно  проследить в их общих целях:  строительство и передача в  собственность объекта недвижимости.

Однако  оба этих договора различаются. Отличием договора участия в долевом строительстве  от договора строительного подряда  является то, что по договору строительного  подряда до начала строительства  объекта заказчик должен приобрести какое-либо право на земельный участок, тогда как по договору участия в долевом строительстве земельный участок должен приобрести застройщик.

7. Договор долевого участия в  строительстве и договор купли-продажи  недвижимости имеют разную юридическую природу, а именно:

· разный предмет;

· в отличие от договора купли-продажи  договор долевого участия в строительстве не относится к сделкам с недвижимостью;

· разный субъектный состав.

8. Отличие договора долевого участия  в строительстве от инвестиционного  договора прослеживается в следующем. Инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций, в то время как лицо, вносящее денежные средства по договору долевого участия в строительстве, не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием.

Федеральный закон № 214-ФЗ, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил  права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим необходимо внести ряд изменений и дополнений в данный Федеральный закон, а именно:

1. установить разумный срок приемки  готового к передаче объекта;

2. позволить сторонам договора  самим определять вид и размеры  неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных  средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Федерального закона.

В целом значение Федерального закона № 214-ФЗ в связи с тем, что он наконец-то закрепил уже сложившиеся  отношения и определил природу  и структуру договора участия в долевом строительстве, переоценить нельзя. Однако для дальнейшей эффективной его реализации необходимо внести еще немало изменений и дополнений, а соответствующим государственным органам дать определенные разъяснения по вопросам применения рассмотренного договора.

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. Федеральный закон от 30.12.2004 г.  № 214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости  и о внесении изменений в  некоторые законодательные акты  Российской Федерации» (ред. от 16.10.2006) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.

2. Федеральный закон от 08.08.2001 №  128-ФЗ «О лицензировании отдельных  видов деятельности» (ред. от 27.07.2006) // Собрание законодательства РФ, 13.08.2001, № 33 (часть 1), ст. 3430.

3. Федеральный закон от 21.07.1997 №  122-ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» (ред. от 18.07.2006) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.

4. Федеральный закон от 17.11.1995 №  169-ФЗ «Об архитектурной деятельности  в Российской Федерации» (ред.  от 22.08.2004) // Собрание законодательства  РФ, 20.11.1995, № 47, ст. 4473.

5. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1«Об  основах федеральной жилищной  политики» (ред. от 22.08.2004) // Российская  газета, № 15, 23.01.1993.

6. Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении инструкции  об особенностях государственной  регистрации договоров участия  в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав  на объекты недвижимого имущества  в связи с долевым строительством  объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов  федеральных органов исполнительной  власти, № 27, 04.07.2005.

7. Информационное письмо Президиума  Высшего Арбитражного Суда РФ  от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики  разрешения споров, связанных с  применением Федерального закона  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» // Вестник Высшего  Арбитражного Суда РФ, № 4, 2001.

8. Письмо Роспотребнадзора от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительсва жилья» // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. - 2005. - № 9.

9. Обобщение практики рассмотрения  судами Российской Федерации  дел по спорам между гражданами  и организациями, привлекающими  денежные средства граждан для  строительства многоквартирных  жилых домов, от 19.09.2002 г. // Бюллетень  Верховного Суда РФ, 2003, № 2.

10. Информационное письмо Президиума  Высшего Арбитражного Суда РФ  от 25.07.2000 г. № 56 «Обзор практики  разрешения арбитражными судами  споров, связанных с договорами  на участие в строительстве» // Вестник Высшего Арбитражного  Суда РФ, 2000, №9.

11. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.05.2006 по делу № А79-6571/2005 «Основания взыскания неосновательного обогащения, связанного с передачей помещения меньшей площади, чем установлено в договоре, отсутствуют, т.к. по условиям договора размер передаваемой нежилой площади не являлся твердо установленным и может отличаться от предварительно согласованного размера» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

12. Постановление Федерального  арбитражного суда Волго-Вятского  округа от 17.02.2006 по делу № А29-2784/2005-2э  «В удовлетворении иска о признании  недействительным договора на  участие в долевом строительстве  отказано правомерно, т.к. спорный  договор соответствует действующему  законодательству» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).