Договор участия в долевом строительстве

При юридической характеристике любого договора важное значение для дальнейшего определения его правовой природы имеет классификация по «принципу результата (направленности результата)». Таким путем гражданские договоры можно разделить на четыре группы: «направленные на передачу имущества, на учреждение различных образований, на выполнение работ и на оказание услуг».

Если  по отношению к первым двум группам  договоров по указанной классификации  положение договора участия в  долевом строительстве обозначено достаточно ясно, то определение рассматриваемого соглашения как относящегося к группам  договоров об оказании услуг или  выполнении работ не является столь  однозначным.

Некоторые юристы предлагают рассматривать договор  долевого строительства как договор  на оказание услуг и отождествляют  его с договором возмездного  оказания услуг. Однако, на мой взгляд, эти аргументы не являются убедительными.

С одной стороны, цель дольщика очевидна: он нуждается не в совершении застройщиком каких-либо действий, а, прежде всего, в  приобретении объекта недвижимости. С другой стороны, не вызывает споров наличие потребности участника  долевого строительства в посреднике, которая обусловлена многими  причинами, например отсутствием профессиональных знаний в области строительства; сложностью координации своих действий с другими инвесторами, которых, как правило, несколько; нехваткой  свободного времени для активного  участия в проекте. В такой  ситуации застройщик, несомненно, оказывает  дольщику услугу по реализации инвестиционного  проекта.

И, наконец, хотелось бы отметить, что  более правильным было бы термин «долевое»  отнести к термину «участие», так как именно финансирование строительной деятельности, а не сама такая деятельность носит долевой характер. Участие  вкладчика заключается в финансировании той части объекта, на которую  направлен его интерес, то есть его  вклад является долей в общей  сумме вкладов других участников. И такое участие является «долевым». Такая формулировка, как «долевое участие в строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости»  более точно отражает сущность отношений  по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц.

1.2 Элементы договора участия  в долевом строительстве

Элементами  договора участия в долевом строительстве  являются: стороны, предмет, цена, срок, форма.

Стороны. Сторонами договора участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства, которого можно назвать дольщиком либо инвестором, и застройщик, также именуемый инвестиционной компанией, или организацией, привлекающей денежные средства.

Застройщик - юридическое лицо независимо от его  организационно-правовой формы или  индивидуальный предприниматель, имеющий  в собственности или на праве  аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с  законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных  домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ч. 1 ст. 2 ФЗ).

Застройщик  является единственным лицом, которое  обладает правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов с принятием на себя тех обязательств, в результате исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном жилом доме (п. 2 ст. 3 ФЗ). Таким образом, круг лиц, которые могут заключать договор участия в долевом строительстве, сужен в законодательном порядке. Целью введения этой нормы является исключение так называемых «цепочек», когда лица, обладающие правами на земельный участок, на котором предполагалось вести строительство, заключали инвестиционные договоры с лицами, которые, будучи посредниками, привлекали денежные средства для строительства через иных инвесторов или непосредственно от заинтересованных лиц. Подобного рода ситуации нередко приводили к тому, что гражданин, исполнивший свои обязанности по оплате строящегося жилья, не мог добиться получения квартиры ни от недобросовестного инвестора, который не обладал такой квартирой (предположим, перепродав ее иному лицу), ни от застройщика, с которым не был связан договорными отношениями.

Особые  требования предъявляются к финансовому  благополучию застройщика. Правительство, устанавливая повышенные требования к  застройщику, берет на себя обязанность  контролировать его деятельность.

Застройщик  может осуществлять деятельность по строительству объекта недвижимости как самостоятельно, так и с  привлечением подрядчиков.

Взаимоотношения между участниками долевого строительства  можно представить в виде схемы.В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ застройщик строит жилой дом (и иные объекты недвижимости) собственными либо привлеченными силами. Таким образом, если у застройщика есть ресурсы на ведение деятельности заказчика-застройщика (то есть технического заказчика) и проведение всех строительных работ по возведению жилого дома, то он может построить его собственными силами.

Так же, как и в капитальном строительстве  объектов производственного назначения, участники строительства - застройщик, технический заказчик и подрядчик  могут совмещать функции двух и более субъектов строительной деятельности.

Застройщик  может быть одновременно техническим  заказчиком и подрядчиком, технический  заказчик - подрядчиком.

Предмет. Предмет договора участия в долевом строительстве - результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости (ст. 4 ФЗ) Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 16.10.2006) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.. Несмотря на это, ст. 5 ФЗ, говоря о цене договора, упоминает, что в нее также может входить оплата услуг застройщика. Таким образом, не будет ошибкой разбить предмет договора на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика. С этой точки зрения деятельность застройщика включает его действия по обеспечению реализации инвестированных денежных средств. Как показывает практика, застройщик в предлагаемом проекте договора обычно не утруждал себя подробным описанием объекта инвестирования.

Цена. Цена в договоре долевого строительства является существенным и обязательным условием (п. 4 ст. 4 ФЗ). В договоре указывается цена договора участия в долевом строительстве, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Она состоит из суммы денежных средств, потраченных на строительство, и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Поскольку договор участия в долевом  строительстве не является публичным, цена одного договора не должна обязательно  совпадать с ценой другого  договора.

Следует сказать, что ценообразование отдается полностью в руки сторон рассматриваемого договора, что неизбежно приводит к новым судебным тяжбам. Решить данную проблему, возможно, поможет  стабильность законодательства в сфере  строительства, а также повышение  профессионализма чиновников в соответствующих  органах. Ведь на практике за время  возведения объекта законодательная  база может измениться несколько  раз, а ошибки и неграмотность  чиновников могут привести либо к  неоправданной трате финансов, либо к изменению сроков строительства.

Срок. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства также является одним из существенных и обязательных условий договора участия в долевом строительстве (подп. 2 п. 4 ст. 4 ФЗ). Законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 1 ст. 6 ФЗ).

В ФЗ нет требований о максимальном или минимальном сроке, поэтому  на практике срок определяет застройщик как сторона, которая сама планирует  свою деятельность, основываясь на опыте и на своих собственных  возможностях. Но и здесь вопрос не может быть решен однозначно, так как при определении сроков возникают те же проблемы, что и  с изменением цены. Особенно это  касается сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.

В случае если строительство не может  быть закончено в срок, застройщик обязан об этом предупредить не менее  чем за два месяца до истечения  срока по договору и предложить инвестору  внести изменения в договор в  порядке, предусмотренном ГК РФ глава 29 ГК РФ. Учитывая, что объект долевого строительства (многоквартирный дом) является общим для всех участников долевого строительства, срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Необходимость установления единого срока передачи объекта долевого строительства одновременно всем участникам практически неисполнима. Однако, принимая во внимание то, что согласно ч. 1 ст. 8 рассматриваемого ФЗ передача объекта долевого строительства от застройщика к участнику долевого строительства происходит на основании передаточного акта, подписываемого сторонами, либо иного документа о передаче, застройщик имеет возможность формально подписать передаточные документы со всеми участниками одной датой, независимо от даты фактической передачи объектов долевого строительства.

Форма. Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Несоблюдение данного правила является основанием к признанию сделки ничтожной как совершенной с нарушением формы.

Думается, что повышенные риски будущих  собственников жилья, выступающих  в качестве кредиторов строительных фирм, несколько уменьшатся, так  же как и стоимость квартиры, оплаченной на начальной стадии строительства  Фокова Е.А. Единые правила регистрации договоров участия в долевом строительстве // Российский судья. - 2005. - № 9. - С. 18..

Государство, выступающее как гарант защиты прав и обязанностей дольщиков, обязывает  строительные фирмы не только получить разрешение на строительство, но и обнародовать проектную декларацию. Кроме того, только зарегистрировав права собственности  или аренды на земельный участок  под новостройкой, строительная фирма  имеет право привлекать денежные средства граждан-дольщиков. Проверка выполнения всех этих условий строительными  фирмами возложена на государственный орган - Федеральную Регистрационную Службу (Росрегистрацию).

1.3 Правовое положение сторон  по договору участия в долевом  строительстве

Определение, данное законодателем договору участия  в долевом строительстве, по существу повторяет определение, которое  было ранее сформулировано юристами и представляется полностью отражающим суть самого обязательства. Положения  ФЗ, регулирующие права, обязанности  и ответственность сторон, вызвали  широкие дискуссии среди специалистов рынка недвижимости. Поводом для них послужило не только нежелание большинства застройщиков принимать новые правовые условия работы, но и недоработки законодателя.

Рассмотрим права и обязанности застройщика. Объем прав и обязанностей застройщика зависит от наличия либо отсутствия у него функций других субъектов инвестиционной деятельности. Основные обязанности застройщика состоят в следующем.

Застройщик  обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно  для строительства (создания) им многоквартирных  домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией (ст. 18 ФЗ).

Введение  этой нормы обусловлено необходимостью исключения ситуации, когда строительные компании, используя привлеченные на основании договоров долевого участия  в строительстве финансовые ресурсы, направляли их на реализацию иных проектов, ведущихся этими компаниями. Вместе с тем, редакция этой нормы неудачна и допускает различные толкования. Из текста статьи не ясно, должен ли застройщик использовать привлеченные денежные средства для строительства конкретного многоквартирного дома или может направлять их на строительство иных многоквартирных домов, которые реализуются этим же застройщиком. До принятия ФЗ на практике строительные фирмы широко использовали механизмы перераспределения привлеченных финансовых ресурсов между различными возводимыми объектами недвижимости.

Также застройщик обязан:

· осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;