Договор участия в долевом строительстве

· контролировать качество строительных работ и осуществлять технический  надзор за их выполнением;

· осуществлять комплектование строительства  материалами и оборудованием  как самостоятельно, так и через  привлекаемые организации;

· совершать все необходимые для  осуществления строительства сделки с третьими лицами.

Застройщик  обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства  в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 6 ФЗ).

Закон не указывает способ определения срока передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику. Таким образом, срок передачи объекта может определяться как календарной датой, так и истечением согласованного сторонами периода времени (который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами), а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ).

Согласно  ст. 7 ФЗ застройщик обязан передать участнику  долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует  условиям договора либо - при отсутствии или неполноте условий такого договора - требованиям технических  регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным  для предусмотренного договором  использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать  от застройщика:

· безвозмездного устранения недостатков  в разумный срок;

· соразмерного уменьшения цены договора;

· возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства  устанавливается договором и  не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется  со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено  договором. Эта норма является императивной и не подлежит изменению сторонами. В том случае, если в договоре все-таки будет установлено, что  гарантийный срок составляет менее  пяти лет, то такое условие договора следует рассматривать как ничтожное. В этом случае гарантийный срок для  договора следует считать как  пятилетний. Гарантийный срок исчисляется  со дня передачи объекта долевого строительства участнику. В то же время стороны своим соглашением  могут установить, что исчисление срока начинается с иного события. В то же время, как представляется, исчисление гарантийного срока не может  начинаться ранее передачи участнику  объекта долевого строительства.

В договорах участия в долевом  строительстве застройщик, как правило, принимает на себя обязанности по обеспечению оформления (составления) документов, представление которых  будет требоваться действующим  законодательством на момент регистрации права собственности участника долевого строительства на объект недвижимости; по передаче документов в компетентный орган на оформление объекта недвижимости в собственность участника долевого строительства.

И, наконец, застройщик обязан направить  участнику долевого строительства  сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в  соответствии с договором и о  готовности объекта долевого строительства  к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства (ч. 4 ст.8 ФЗ).

Застройщик  имеет право на:

· привлечение денежные средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (ч. 1 ст. 3 ФЗ);

· получение в установленном порядке  разрешения на строительство (ч. 1 ст. 3 ФЗ).

Далее рассмотрим права и обязанности участника долевого строительства.

Участник  долевого строительства обязан:

· полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере  и сроки, которые установлены  договором долевого участия в  строительстве; оплатить образовавшиеся излишки площади объекта недвижимости, если это предусмотрено договором.

Участник  долевого строительства в одностороннем  порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

· неисполнения застройщиком обязательства  по передаче объекта долевого строительства  в предусмотренный договором  срок;

· прекращения или приостановления  строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором  срок объект долевого строительства  не будет передан участнику долевого строительства;

· существенного изменения проектной  документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного  объекта недвижимости, в состав которых  входит объект долевого строительства, в том числе существенного  изменения размера объекта долевого строительства;

· изменения назначения общего имущества  и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

· в случае если объект долевого строительства  построен застройщиком с отступлениями  от условий договора, приведшими к  ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые  делают его непригодным для предусмотренного договором использования;

· существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

· в иных предусмотренных договором  случаях.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний  отказ от исполнения договора допускается  в случае, когда такой отказ  предусмотрен законом или договором. Ст. 9 ФЗ как раз и представляет собой такой случай. Сторонам договора долевого участия в строительстве  не обязательно прописывать в  тексте договора соответствующее условие. Равным образом, стороны не могут  своим соглашением изменить эту  норму: она носит императивный, обязательный для сторон характер.

Также участник долевого строительства имеет  право:

· залога, возникающее с момента государственной регистрации договора (п. 1 ст. 13 ФЗ);

· на ознакомление с информацией о  проекте строительства (п. 2 ст. 21 ФЗ);

· уступать право требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 ФЗ). Уступка прав требования по договору

участия в долевом строительстве урегулирована особым образом. Это обусловлено спецификой отношений, складывающихся в этой области. Вместе с тем к уступке права по договору долевого участия в строительстве применяются общие положения ГК РФ, регулирующие порядок осуществления цессии. Уступка прав по договору долевого участия допустима только после уплаты участником долевого строительства цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Введение данной нормы обусловлено тем, что взаимоотношения сторон по договору долевого строительства имеют сложный характер и содержат как встречные права, так и встречные обязательства.

Таким образом, выделение и передача только прав требования, без перевода долга  либо без исполнения обязательства  участника перед застройщиком, невозможно. Уступка участником долевого строительства  прав требований по договору допускается  с момента государственной регистрации  договора до момента подписания сторонами  передаточного акта или иного  документа о передаче объекта  долевого строительства.

· на обращение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной  регистрации права собственности  на объект долевого строительства, после  приемки объекта долевого строительства (п. 4 ст. 16 ФЗ);

· право общей долевой собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме (п. 5 ст. 16 ФЗ).

 

 

 

 

1.4. Ответственность сторон по  договору участия в долевом  строительстве

В случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 ФЗ).

В соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса  должник обязан возместить кредитору  убытки, причиненные неисполнением  или ненадлежащим исполнением обязательства. В отношении размера подлежащих возмещению убытков в гражданском  праве действует общий принцип, заключающийся в необходимости  их полной компенсации. Это означает, что подлежат возмещению все причиненные  неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства или  причинением вреда убытки.

Исходя  из того, что основной функцией ответственности  за нарушение обязательства является компенсация потерь, понесенных кредитором в результате нарушения, Гражданским  кодексом в ст. 394 устанавливается  в качестве общего правила право  кредитора получить помимо неустойки  возмещение убытков только в части, не покрытой неустойкой. Неустойка  в этом случае носит зачетный характер. Однако абз. 2 ч. 1 ст. 394 ГК РФ допускается, что законом или договором может быть предусмотрено возмещение убытков сверх неустойки. В этом случае неустойка выполняет карательную функцию. Как показывает практика, использование такой неустойки в договорных отношениях нередко оказывается результатом злоупотребления доминирующим положением одного из контрагентов, что недопустимо с точки зрения устанавливаемых Гражданским кодексом пределов осуществления гражданских прав.

Согласно  ч. 3 ст. 393 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, иными  правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются  во внимание цены, существовавшие в  том месте, где обязательство  должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником  требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. Особенно это важно в условиях рыночной экономики с ее постоянно изменяющимися ценами на товары, услуги, работы и банковские кредиты Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (постатейный). М.: Юстицинформ, 2007. С. 73..

Застройщик  несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору участия  в долевом строительстве в  соответствии с действующим законодательством  и условиями договора.

Анализируя  существующие в настоящее время  договоры участия в долевом строительстве, можно сделать выводы о том, что  большинство застройщиков, заключая договоры участия в долевом строительстве  с участниками долевого строительства, предусматривают определенный размер исключительной неустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполнения обязательства.

Ответственность за нарушение застройщиком своих  обязательств устанавливается в  следующих случаях:

· нарушение предусмотренного договором  срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства;

· нарушение застройщиком срока подачи документов в компетентные органы для  оформления права собственности  участника долевого строительства  на объект долевого строительства;

· существенное изменение размера  объекта долевого строительства;

· существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства  или неустранение выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.

В случае привлечения денежных средств  гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием  на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с ФЗ, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 ст. 3 ФЗ). При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование участника долевого строительства исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В случае существенного нарушения  требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов (ч. 3 ст. 7 ФЗ).