Договор участия в долевом строительстве

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ИНСТИТУТ ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКИХ

СВЯЗЕЙ, ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

 

 

                          ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

                  Кафедра гражданско-правовых дисциплин

 

 

                                                                                                 Учебная дисциплина

                                                                                                «Жилищное право»

 

 

 

 

 

                             КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

                                               на тему:

        Договор участия в долевом строительстве

 

                      

 

 

 

 

                                                                                         Выполнила:

                                                                                         Студентка 6 курса, заочного отделения

                                                                             Юридического факультета

                                                                                         Дьяконова Елена Александровна

 

 

                                                                                Проверил:

                                                                                Доктор юридических наук

                                                                                Вольфсон Владимир Леонович

                                                             

 

 

 

 

 

 

 

                                  САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

                                                         2011

Оглавление

Введение

1. Понятие и юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве

1.1 Понятие  договора участия в долевом  строительстве

1.2 Элементы  договора участия в долевом  строительстве

1.3 Правовое  положение сторон по договору  участия в долевом строительстве

1.4 Ответственность  сторон по договору участия  в долевом строительстве

2. Соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве:

2.1 Договор  участия в долевом строительстве  и договор простого товарищества

2.2 Договор  участия в долевом строительстве  и договор строительного подряда

2.3 Договор  участия в долевом строительстве  и договор купли-продажи 

2.4 Договор  участия в долевом строительстве  и инвестиционный договор

Заключение

Список  использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Множество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь, многоквартирные жилые дома с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права в настоящее время нередко нарушаются. В практике встречаются случаи, когда денежные средства, внесенные гражданами на строительство одного дома, направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой рыночной стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

Этими обстоятельствами была вызвана необходимость  принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ) (ред. от 16.10.2006) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40. С вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу указанного Федерального закона начался новый этап развития оборота объектов недвижимости.

Так, необходимо отметить, что в настоящее  время наблюдается тенденция  к повышению государственных  гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, а также доступность приобретения жилья гражданами. С принятием  ФЗ дополнительная защита прав участников долевого строительства выразилась в следующем:

· гарантия качества выполняемых работ;

· установление законных штрафных неустоек;

· прозрачность сведений о застройщике  и объекте застройки (публикация и предоставление в компетентные органы проектной декларации);

· обязательная государственная регистрация  данных договоров;

· прямое указание на возможность применения законодательства о защите прав потребителей и др.

Все указанные меры направлены, прежде всего, на защиту участника долевого строительства.

Необходимость принятия ФЗ обусловлена экономическими и юридическими причинами объективного свойства. Для застройщика важно  иметь возможность аккумулировать денежные средства, которые могут  быть использованы в качестве ресурсов строительства дорогостоящих объектов, какими являются многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества. При этом строительство объекта  недвижимости является для застройщика  бизнесом, успешное ведение которого позволяет получать значительную прибыль. Для участника долевого строительства (а в значительном количестве случаев - это граждане, рассчитывающие приобрести жилье) предусмотренная законом  форма приобретения жилья предоставляет возможность купить объект недвижимости в рассрочку, а также непосредственно участвовать в планировке возводимого жилья. Впрочем, закон не исключает возможность для лиц, вкладывающих денежные средства (а это могут быть как частные лица, так и юридические лица и индивидуальные предприниматели), осуществления дальнейшей перепродажи построенного жилья или иных объектов недвижимости с целью получения прибыли.

Таким образом, актуальность темы настоящей контрольной работы обусловлена новизной законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, что указывает на необходимость комплексной оценки общественных отношений, возникающих в процессе долевого участия в строительстве.

Научная разработанность проблем, возникающих  в связи с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не может быть признана удовлетворительной. Большая часть монографических  исследований по вопросам правового  регулирования отношений в строительстве  написана на основе ранее действовавшего законодательства, в связи, с чем  значительно утратила свою актуальность.

Между тем анализ судебной практики указывает  на наличие проблем правового  регулирования отношений в этой области.

Цель контрольной работы - рассмотреть и изучить правовой режим долевого строительства, а также соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве.

Достижение  указанной цели предопределило постановку и решение в ходе работы следующих задач:

· определение понятия, элементов  договора участия в долевом строительстве;

· анализ правового положения и  ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве;

· выявление соотношения договора участия в долевом строительстве  и договора простого товарищества, договор участия в долевом  строительстве и договора купли-продажи, договора участия в долевом строительстве  и договора строительного подряда, договора участия в долевом строительстве  и инвестиционного договора.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.

Предметом исследования является совокупность норм, регулирующих отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, научные взгляды, мнения и рекомендации ученых-юристов в данной области.

 

1. Понятие и юридическая характеристика  договора участия в долевом  строительстве

1.1. Понятие договора участия  в долевом строительстве

По  договору участия в долевом строительстве  одна сторона (застройщик) обязуется  в предусмотренный договором  срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный  дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется  уплатить обусловленную договором  цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 ФЗ) Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 16.10.2006) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40..

Закон юридически закрепил новый самостоятельный  вид гражданско-правового договора - договор участия в долевом  строительстве. Данный вид договора, несмотря на широкое применение на практике, отсутствует в Гражданском  кодексе.

Понятие этого договора на уровне законодательной  дефиниции впервые оказалось  урегулированным. До принятия ФЗ договорные обязательства застройщиков и дольщиков  оформлялись с использованием самого различного юридического инструментария. В практике известны случаи заключения договоров о совместной деятельности (простого товарищества), о строительном подряде, об инвестировании, возмездного  оказания услуг, предварительных договоров, договоров купли-продажи, об агентировании, поручения и комиссии, договоров  доверительного управления имуществом и пр. Все указанные конструкции в той или иной степени находили свое обоснование как в нормативных актах, издававшихся ведомствами (например, письмо Пенсионного фонда РФ «О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве» Письмо Пенсионного фонда РФ от 01.10.2001 № ВП-09-25/7938 «О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).), так и в судебно-арбитражной практике, а также и в теоретических позициях, в результате чего в юридической литературе было сформировано несколько концепций правовой природы договора участия в долевом строительстве. Весьма популярна была концепция, обосновывающая правовую природу этого договора с позиций свободы договора: это договорный тип отношений, прямо не предусмотренных, но и не запрещенных законом, следовательно, имеющих право на существование. В регулировании этих отношений, по мнению сторонников этой концепции, подлежали применению общие нормы об обязательствах и договорах. В судебной практике и литературе можно было встретить варианты юридической квалификации этого договора как договора смешанного типа, который содержит элементы различных договоров, предусмотренных гражданским законодательством (строительный подряд, совместная деятельность, купля-продажа и пр.). Соответственно при разрешении споров, вытекающих из участия в долевом строительстве, суды применяли различные нормы, что приводило к разночтениям в судебной практике.

На  необходимость введения в гражданское  законодательство специальных правил о договорах, в соответствии с  которыми физические и юридические  лица вкладывают свои денежные средства в строительство с целью получения  в собственность квартир, а также  нежилых помещений в построенных  объектах после завершения строительства, указывалось как учеными-теоретиками, так и самими строительными компаниями. Для регламентации договора законодатель использовал основные нормы договора подряда и договора инвестирования, дополнив и уточнив их рядом новелл, одни из которых представляют собой  результат обобщения сложившейся  договорной и судебной практики, а  другие являются совершенно новыми нормами  российского гражданского права.

Круг  отношений, регулируемых данным ФЗ, довольно узок: это отношения, возникающие  при долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости; это отношения, возникающие между  застройщиком и участниками долевого строительства. Эти отношения имеют  гражданско-правовой характер. ФЗ «Об  участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации» является специальным законом по отношению к Гражданскому кодексу РФ.

При определении характерных черт договора участия в долевом строительстве  можно выделить следующие. Данный договор  является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Подобное  деление применительно к каждому  из указанных трех оснований предопределяет особенности правового режима договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве  не является договором публичным. Из определения, данного Гражданским  кодексом РФ, можно выделить два  основных признака публичных договоров. Во-первых, обязательным участником является коммерческая организация, выступающая  в роли продавца, подрядчика или  исполнителя. В данном случае такой  стороной является застройщик, однако в соответствии с Законом им может  быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то есть и некоммерческая организация. Второй признак касается характера  деятельности, осуществляемой коммерческой организацией. Эта деятельность связана  с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ  и оказанию услуг в отношении  каждого, кто обратится к коммерческой организации, то есть деятельность должна быть публичной.Прямо такая обязанность для застройщика в законе не прописана. Кроме того, у застройщика всегда есть возможность отказать в заключении договора на основании явной неплатежеспособности обратившегося лица. Помимо этого при заключении публичного договора цена и условия должны быть одинаковыми для всех обратившихся, на практике же застройщик может пойти на уступки и снижение цены более выгодному контрагенту (например, приобретающему целый этаж). Таким образом, даже если участником долевого строительства будет гражданин, назвать такой договор публичным нельзя.

По  мнению некоторых авторов, договор  участия в долевом строительстве  подпадает под признаки договора присоединения. Основным признаком  такого договора является наличие формуляра, что присутствует и в практике применения договора участия в долевом  строительстве. Кроме того, путем  заключения такого договора оформляются  однотипные сделки, заключаемые в  массовом количестве. Долевое строительство  многоквартирных домов и крупных  административных, торговых, развлекательных  зданий также опосредуется множеством однотипных сделок.