Автор: Пользователь скрыл имя, 07 Июня 2012 в 17:20, реферат
Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.
Управляющий недвижимостью — это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления. [52]
Расходы на функционирование помещений данного назначения (операционные расходы) берутся из следующих источников:
1. Коммунальные услуги рассчитываются по формуле:
Коммунальные услуги = Площадь 2-го этажа (341,29 м2) * 109 руб. (стоимость коммунальных услуг на 1 м2 в месяц, по данным статистики управляющих компаний) = 37 200 руб.
2. Затраты на охрану рассчитываются по формуле:
Затраты на охрану = Площадь 2-го этажа (341,29 м2) * 55 руб. (по расценкам лицензированных охранных агентств, стоимость охраны на 1 кв.м в месяц) = 18 771 руб.
3. Налог на имущество рассчитывается по формуле:
Ин = Ни * Sим/100 = 2,2 * 4 000 000/100 = 88 000 руб., где (86)
Ни — нормативный налог на имущество организации 2,2 %,
Sим — стоимость основных средств организации = 4 000 000 руб.
7. Платеж обязательного страхования рассчитывается:
Пстрах = ОТ * Сн/100 = 16 000 * 26/100 = 4 160 руб., где (87)
ОТ — оплата труда за 1 месяц,
Сн — ставка Пенсионного фонда Российской Федерации 26%.
Таблица 41
Расходы на функционирование здания
№ | Вид расходов | B месяц, руб. | B год, руб. |
1 | Коммунальные услуги | 37 200 | 446 400 |
2 | Затраты на охрану | 18 771 | 225 252 |
3 | Налог на имущество | - | 88 000 |
4 | Платеж обязательного страхования | 4 160 | 49 920 |
| 584 797 | ||
Для расчета чистого операционного дохода от сдачи в аренду 2-го этажа:
1. Для столбца «Валовой доход» рассчитываются по формуле:
Валовой доход = Сумма дохода от сдачи в аренду здания (Таблица 41) + Коэффициент наполняемости * Коэффициент покрытия издержек от текущей инфляции (равный 1,1 в степени (n-1), где n - год эксплуатации).
Валовой доход = 4 095 480 * 0,9 * 1,1 = 4 054 525 руб.
2. Для столбца «Коммунальные услуги» рассчитываются по формуле:
Коммунальные услуги = Коммунальные услуги * Коэффициент покрытия издержек от текущей инфляции (равный 1,1 в степени (n-1), где n - год эксплуатации).
Коммунальные услуги = 446 400 * 1,1 = 491 040 руб.
3. Для столбца «Охрана», рассчитываются по формуле:
Охрана = Охрана * Коэффициент покрытия издержек от текущей инфляции (равный 1,1 в степени (n-1), где n - год эксплуатации).
Охрана = 225 252 * 1,1 = 247 777 руб.
4. Для столбца «Налоги», рассчитываются по формуле:
Налоги = Налог на имущество (таблица 41) + Сбор на страхование (таблица 41) * Коэффициент покрытия издержек от текущей инфляции (равный 1,1 в степени (n -1), где n — год эксплуатации).
Налоги = (88 000 + 4 160) * 1,1 = 101 376 руб.
Таблица 42
Чистый операционный доход от сдачи в аренду 341,29 м2 торговой площади
Период (1 год) | Коэф- фициент наполня- емости, % |
Валовой доход, руб. | Расходы | Чистый операци‑ онный доход, руб. | ||
Комму- нальные услуги, руб. | Охрана, руб. | Налоги, руб. | ||||
1 | 90 | 4 054 525 | 446 400 | 247 777 | 101 376 | 3 258 972 |
Итого чистый операционный доход от сдачи в аренду здания за 1 год | 3 258 972 | |||||
ЧОД в мес. = 3 258 972/12 = 271 581 руб., где
ЧОД в мес. - чистый операционный доход в месяц.
Таблица 43
Чистый операционный доход объекта в месяц и в год
Объект | Операционный доход в месяц, руб. |
Торгово-выставочный центр | 189 707 |
Офисные помещения | 271 581 |
Итого чистый операционный доход в месяц: | 461 288 |
Чистый операционный доход в год: | 5 535 456 |
При сумме инвестиций в строительство здания 16 470 000 (округленно) рублей, определение срока окупаемости производим расчет чистого операционного дохода по месяцам:
СО = Рыночную стоимость/ ЧОД в мес. =16 470 000 / 461 288 = 35,7 мес.
= 36 мес., где
СО - срок окупаемости.
Таким образом, срок полной окупаемости проекта составит 36 месяцев.
Данный проект можно отнести к категории «быстроокупаемых» объектов.
Таблица 44
Результаты расчета срока окупаемости объекта
№ | Подход | Срок окупаемости, мес. |
Чистая прибыль за 1 год. руб. |
1 | Ресторан и кофейня в собственности | 70 | 2 813 888 |
2 | Автомагaзин в собственности | 54 | 3 652 088 |
3 | Торгово-выставочный центр и сдача в аренду 2-го этажа под офисные помещения | 36 | 5 535 456 |
Как показывает проведенное исследование окупаемости и доходности вариантов, третий вариант экономически целесообразен, выгоднее и предпочтительнее при сохранении текущей рыночной конъюнктуры.
Второй вариант так же экономически целесообразен, к тому же, учитывая характеристики местоположения, объекта может быть достаточно перспективным.
Информация о работе SWOT анализ сетевой компании ресторанов McDonalds