SWOT анализ сетевой компании ресторанов McDonalds

Различные управленческие задачи. B подчинении владельца недвижи­мости имеется персонал, в помощь которому привлекаются сторонние орга­низации, предлагающие свои услуги. Между владельцем и всеми лицами, занятыми на объекте недвижимости, а также арендаторами (которых может быть несколько тысяч) должна быть организована устойчивая связь, основанная на договорных отношениях.

Экономическое управление должно основываться на точной бухгалтерии,

соответствующей требованиям законодательства, и на правильно выбранном способе ведения хозяйства. Например, приобретаемые услуги должны время от времени выставляться на торги, чтобы держать их цену на приемлемом уровне. Бухгалтерия должна вестись с применением компьютерной техники в реальном времени (например, сообщения о запаздывании арендной платы, изменения в коммунальных платежах и др.).

Юридическое управление означает грамотное составление договоров аренды, трудовых контрактов с собственными работниками и договоров на приобретение услуг от внешних организаций. Большие требования установлены для управления информацией на предприятии - владельцев недвижимости. Основная информация касается помещений и правильности конструкций, арендаторов и договоров аренды, данных о лицах, предоставляющих услуги, - контактная информация, данные о качестве услуги заключенных договоров.

Управление использованием помещений. Владелец должен иметь надежных и платежеспособных арендаторов. Необходимо проведение маркетинга помещений с использованием фирм, работающих на рынке арендной недвижимости. Арендные ставки должны соответствовать рыночному уровню, с механизмом контроля над своевременной оплатой аренды, а в случае опоздания - принятием мер по ее принудительному взиманию.

Выбор и организация услуг, предоставляемых пользователям. Владелец должен изучать потребности пользователей своего объекта в тех или иных услугах и решать, является ли разумным их предоставление силами владельца или связанной с ним организации. B крупных офисных зданиях, университетских и производственных комплексах силами владельца или пользователя организуются поддерживающие услуги: питание, безопасность, типография и т. д. B крупных офисных центрах, в которых много разных арендаторов, услуги должен организовать их владелец. C другой стороны, если имеется один крупный пользователь-арендатор, ему целесообразно эти функции взять на себя. Владельцы крупных жилых комплексов, как в России, так и других странах, предоставляют жильцам определенные дополнительные услуги: доставку питания на дом, уход за детьми, продажу продуктов питания, утепление окон и дверей, уход за инвалидами и др.

4.2.4.              Задачи пользователя

Задача пользователя по управлению помещениями включает: определение потребности в помещениях на данный момент времени, приобретение и оборудование помещений, выезд из освободившихся помещений, текущий ремонт помещений и оборудования, управление эффективным использованием помещений, управление информацией о фонде недвижимости, экономическое управление, юридическое управление, а также ежедневный уход за помещениями, осуществляемый собственными силами либо с привлечением сторонних услуг (в том случае, когда владелец отвечает за обслуживание не в полном объеме).

Поддерживающие услуги, приобретаемые пользователем, могут включать уборку, охрану, передачу информационных данных, копировальные и типографские услуги, офисные услуги, услуги ресторана, банка и транспортного агентства. Эти услуги может получить или приобрести как пользователь, так и владелец.

Определение потребности в помещениях. Определение потребности в помещениях связано с основной деятельностью и зависит от тактических и стратегических задач. Решающими факторами при этом являются: расположение объекта, его размер, уровень качества, набор и планировка помещений.

B качестве стратегии деятельности предприятия рассматривается его выход

на внешний рынок либо расширение доли внутреннего рынка. На выбор экономического варианта размещения предприятия влияют: возможность получения местного сырья, работа субподрядчиков, наличие дешевой рабочей

силы, удобство доступа клиентов и другие факторы. Часто говорят, что самыми важными являются три фактора недвижимости -это ее месторасположение, месторасположение и месторасположение. Требуемые размеры помещений определяются габаритами используемого оборудования. Иногда бывает удобно разработать пространственные стандарты (нормали) для разных видов деятельности: работы в офисе, помещения для переговоров, устройства общего

офисного пространства; либо стандарты пространства, требуемого для организации поддерживающих услуг. Должны быть заранее определены и показатели качества помещения. Результатом анализа потребности в помещениях становится целевая программа, содержащая их требуемый набор, размеры и взаимное расположение. Изменения в основной деятельности часто ведут и к изменениям в размещении предприятия (иногда к прекращению аренды и покупке собственных помещений и наоборот).

Приобретение помещений выполняется в соответствии с заранее раз­работанным планом. Оборудование помещений должно размещаться по плану и соответствовать составу оборудования и каналам управления информацией с учетом профилактики и технического обслуживания, как оборудования, так и помещений.

Управление рациональным использованием помещений по своему характеру является постоянной оперативной работой. У предприятия меняются задачи, меняется и персонал. Грамотное управление персоналом предполагает, что руководителю известно, где и кем выполняется работа. Правильно организованная информационная система на предприятии помогает управлять движением клиентов, посетителей, почты и т. д.

Управление информацией получает все большее значение в управлении недвижимостью. На предприятии должна быть организована целостная система, предполагающая наличие обученного персонала, который может грамотно устанавливать, использовать и обслуживать все ее элементы (приборы, сети и программы), а также является специалистом, подготовленным к работе по сбору и обработке информации.

Экономическое и юридическое управление недвижимостью предполагает профессиональную организацию бухгалтерского и сметного дела. Необходима точная информация о расходах как на объекте в целом, так и отдельных его помещениях, производствах и на виды выпускаемой продукции. Мероприятия по профилактике и текущему ремонту, необходимость которых отражается в бизнес-планировании, позволяют постоянно контролировать состояние объекта.

Предприятия, особенно те, которые связаны с современными информа­ционными технологиями, все чаще арендуют недвижимость. Это позволяет им иметь доход от основной деятельности больше, чем при работе в собственных помещениях за счет разницы в оплате налогов за использование собственных основных фондов и аренды. Владельцами производственных помещений становятся пенсионные фонды и страховые компании. Управление недвижимостью строится на договорных отношениях, условия которых нужно точно и юридически грамотно разрабатывать и следить за их выполнением.

Обслуживание и услуги. Обслуживание объекта недвижимости в общем

случае является задачей ее владельца. Тем не менее, по договоренности с владельцем к пользователю могут перейти все задачи по обслуживанию и часть задач профилактики и текущего ремонта. [53]

4.3. Расчет доходности и срока окупаемости ресторана и кофейни в собственности.

Собственник здания организует ресторан на втором этаже и кофейня на первом. Ресторан рассчитан на 150 мест. Подсчитаем доходы, расходы и получаемую прибыль ресторан и кофейня в день и месяц и год.

Среднее число посетителей ресторана в сутки – 300 чел. Средняя стоимость комплексного обеда – 250 руб. Считаем, что норма прибыли составляет 40% от себестоимости блюда без учета расходов на заработную плату, охрану и коммунальные платежи.

Среднее количество посетителей кофейня в сутки 200 чел. Средняя стоимость чека составляет 300 рублей. Считаем, что норма прибыли составляет 30% от себестоимости блюда без учета расходов на заработную плату, охрану и коммунальные платежи.

Доход ресторана в сутки:

Sст. = Nпoc. * Vобеда. * 0,4;                                             (64)

Sст. = 300 * 250 * 0,4 = 30 000 руб.

Месячная прибыль:

Sст.м. = 30 000 * 30 = 900 000 руб.

Доход кофейни в сутки:

          Sкафе. = Nпoc.* V чека * 0,3;                                               (65)

Sкафе. = 200 * 300 * 0,3 = 18 000 руб.

Месячная прибыль:

Sст.м. = 18 000 * 30 = 540 000 руб.

Общая прибыль в месяц = 900 000 + 540 000 = 1 440 000 руб.

Общая прибыль в год = 1 440 000 * 12 = 17 280 000

Расходы на функционирование помещений данного назначения (операционные расходы) берутся из следующих источников:

1.                 Коммунальные услуги рассчитываются по формуле:

Коммунальные услуги = Площадь объекта (928,07 м2) * 109 руб. (стоимость коммунальных услуг на 1 м2 в месяц, по данным статистики управляющих компаний) = 101 160 руб.

2.                 Затраты на охрану рассчитываются по формуле:

Затраты на охрану = Площадь объекта (928,07 м2) * 55 руб. (по расценкам лицензированных охранных агентств, стоимость охраны на 1 м2 в месяц) = 51 044 руб.

3.                 Налог на имущество рассчитывается по формуле:

Ин = Ни * Sим/100 = 2,2 * 4 000 000/100 = 88 000 руб., где            (66)

Ни — нормативный налог на имущество организации 2,2%,

Sим — стоимость основных средств организации = 4 000 000 руб.

4.                 Земельный налог на землю под зданием = 1,5% от кадастровой стоимости земли (кадастровая стоимость составляет 596,02 * 630 = 375 493 рублей.);

5.                 Оплата труда персонала = 188 000 руб.

Таблица 31

Расходы на заработную плату персоналу

6.                 Платеж обязательного страхования рассчитывается:

Пстрах = ОТ * Сн/100 = 188 000 * 26/100 = 48 880 руб., где                        (67)

ОТ — оплата труда (продавца) за 1 месяц,

Сн — ставка Пенсионного фонда Российской Федерации 26%.

7.                 Материальные расходы (закупка оборудования, декораций и мебели) = 9 000 000 руб.

Таблица 32

Расходы на функционирование здания