Страхование объектов недвижимости

Размер страховой суммы  напрямую зависит от размера страховой  премии (страхового взноса), под которой  понимается плата за страхование, вносимая страхователем страховщику в  порядке и сроки, установленные  договором страхования.

Страхование недвижимости является по общему правилу добровольным. Обязательное имущественное страхование для недвижимого имущества юридических лиц может быть установлено законом только в отношении недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью (п. Зет. 935 ГК РФ).

Кроме того, страхование  недвижимости фактически обязательно  при ипотечном кредитовании. Банки и иные кредитные организации, предоставляя кредиты на покупку недвижимости, заинтересованы в сохранении приобретаемой недвижимости, которая является предметом залога, обеспечивающего выдачу кредита. Поэтому в договоре ипотечного кредитования обычно содержится условие, по которому получатель кредита обязан за свой счет застраховать заложенное недвижимое имущество. При атом договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора.

Размер страховой суммы, которая выплачивается при наступлении  страхового случая, напрямую зависит  от размера страховой премии (страхового взноса). Страховая премия может  вноситься как целиком, так и  в рассрочку. В последнем случае договором устанавливаются последствия  неуплаты в установленные сроки очередных взносов. Если страховой случай наступил в период просрочки уплаты очередного взноса, страховщик вправе зачесть сумму этого взноса при выплате страхового возмещения. Страховые тарифы нередко определяются в процентах от страховой суммы, что удобно при подсчете взноса при изменении страховой стоимости.

Страховщик в силу общего правила может самостоятельно определять страховые тарифы. Однако, как следует из п. 2 ст. 954 ГК РФ, в предусмотренных законом случаях размер страховой премии определяется в соответствии со страховыми тарифами, установленными или регулируемыми органами государственного страхового надзора. Следует отметить, что до настоящего времени какого-либо регулирования тарифов при добровольном имущественном страховании не осуществлялось. Страховой тариф при страховании недвижимости зависит не только от конкретного страхового риска, но и от других факторов. К ним относятся хозяйственное назначение объекта страхования, тип строения, год постройки, материалы, из которых сделан объект страхования, и т. д.

Для определения страхового тарифа с учетом всех указанных факторов страховщик определяет действительную стоимость имущества. Оценку стоимости объекта недвижимости обычно проводят квалифицированные эксперты. Однако такая возможность не всегда присутствует, поэтому недвижимость может оцениваться со слов страхователя, что зачастую ведет к завышенной оценке объекта недвижимости. В ситуации, когда завышение страховой суммы в договоре страхования было следствием обмана со стороны страхователя, страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных ему этим убытков в размере, превышающем сумму полученной им от страхователя страховой премии.

Такое же правило применяется, если страховая сумма превысила  страховую стоимость в результате страхования одного и того же объекта  у двух или нескольких страховщиков — так называемое двойное страхование. В этом случае сумма страхового возмещения, выплачиваемая каждым из страховщиков, сокращается пропорционально уменьшению страховой суммы по соответствующему договору страхования (ст. 952 ГК РФ).

Страховщик естественным образом заинтересован в активной помощи страхователя по сокращению размера ущерба. Закон требует, чтобы при имущественном страховании страхователь принимал доступные ему разумные меры для уменьшения размера возможных убытков, а произведенные при этом расходы страховщик обязан возместить, даже если общая сумма выплат превышает страховую сумму (ст. 962 ГК РФ). Поэтому договор страхования недвижимого имущества может предусматривать обязанность страхователя предпринимать необходимые действия по спасению имущества при страховом случае: своевременный вызов аварийных служб и органов правопорядка, своевременное уведомление страховщика, использование местных подручных средств и т. д.

Недвижимое имущество  может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного имущества (п. 1 ст. 930 ГК РФ).

Как видно из данной формулировки, интерес состоит только в сохранении этого имущества, но не в получении каких-либо выгод и преимуществ, связанных с владением, пользованием или распоряжением этим имуществом. Не страхуется также интерес, связанный с возможными расходами при утрате или повреждении этого имущества. Иными словами, по договору страхования недвижимого имущества подлежит возмещению только одна составляющая убытков — утрата или повреждение имущества. Важно также, что в качестве повреждения имущества здесь рассматривается утрата возможности выполнять определенные функции, ибо интерес в сохранении имущества состоит в том, чтобы имущество находилось в неизменном состоянии не только с точки зрения физической сохранности, но и сточки зрения его функционального назначения.

Лицом, имеющим интерес  в сохранении застрахованного имущества, является, прежде всего, собственник, поскольку  по общему правилу он несет риск утраты или повреждения. Однако риск утраты или повреждения имущества может быть возложен законом или договором на другое лицо. Например, в договоре аренды недвижимого имущества может содержаться условие о том, что риск случайной гибели или повреждения арендованного имущества возлагается на арендатора. Такая точка зрения нашла отражение и в судебной практике.

Таковы основные понятия  и правила при страховании  недвижимого имущества.

 

 

4.    Страхование недвижимости и риски, его обуславливающие

В целом проблемные ситуации, с которыми сталкиваются российские участники рынка недвижимости, обусловлены следующими рисками:

• риски, возникающие по вине работников учреждений, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органов технического и кадастрового учета;

•   риски, возникающие в результате несовершенства действующего законодательства;

•   риски, связанные с недобросовестными действиями отчуждателей или приобретателей недвижимости, а также мошенничество и иные виды правонарушений;

•   риски, связанные с неосмотрительными действиями отчуждателей и приобретателей недвижимости [4].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5.    Российский опыт страхования права собственности

Первыми на ситуацию, складывающуюся на рынке недвижимости, отреагировали страховые компании, которые сегодня достаточно активно предлагают участникам рынка недвижимости свои услуги по страхованию.

Учитывая, что в России рынок услуг по страхованию “титула собственности” только формируется, статистика страховых случаев невелика, а доступность информации о сделках на рынке недвижимости и их последствиях для страховых компаний ограничена, размер страховых премий, которые страховые компании взимают с участников рынка, часто более чем в 10 раз превышает размер страховых премий, взимаемых зарубежными страховыми компаниями за страхование от аналогичных рисков. Так, например, если в США размер страховой премии, взимаемой за страхование титула на срок не менее 10 лет, составляет от 0,3 до 1%, то в России страховая премия, взимаемая страховыми компаниями при заключении договора страхования на 1 год, колеблется в пределах от 0,3 до 2,5% [6]. По мере развития рынка недвижимости, совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, улучшения информационной прозрачности можно прогнозировать снижение размера страховых премий, взимаемых российскими страховыми компаниями.

При этом существует целый  комплекс проблем, препятствующих активизации  деятельности страховых компаний на рынке недвижимости:

•   сложность доступа к информации о правах на недвижимое имущество, хранящейся в настоящее время в различных государственных органах;

•    противоречивая судебная практика в судах общей юрисдикции в отношении сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке;

•      не всегда высокий уровень качества информации, предоставляемой органами кадастрового и технического учета;

•    сложность установления истинности информации о первоначальном возникновении права на недвижимость (разные учреждения и организации выдавали свидетельства на право собственности, сами первичные документы оформлены по-разному).

Установление срока действия договора страхования. Статья 181 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что иск по применению последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня ее совершения. По существу, это означает, что в течение 10 лет любые права, зарегистрированные на основании ничтожной сделки, могут быть аннулированы, независимо от факта их регистрации, а по истечении 10 лет эти права получают правовую защиту.

К сожалению, страхование  нотариусов и регистраторов осуществляется сегодня без учета современных требований к страховой защите, например, при установлении страховой суммы (лимита ответственности) нет какой-либо привязки к размеру возможного ущерба. Так, ответственность нотариусов зачастую ограничивается суммой 10 000 руб., которая, естественно, не покроет расходы при оспаривании прав на недвижимое имущество и сделок, совершенных с ним. Та же проблема остается и при осуществлении страхования ответственности регистраторов.

Так как при осуществлении  сделок с недвижимостью может применяться три различных вида страхования:

•    страхование регистраторов;

•    страхование нотариусов;

•  страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности,

то при использовании  всех трех видов страхования осуществляется дополнительная раскладка ущерба и  между видами страхования, что значительно  снижает финансовую нагрузку на участников страхования

 

Заключение

Одним из наиболее распространенных объектов страхования является недвижимость, которая имеет повышенную экономическую  ценность. Это обусловлено, прежде всего, тем, что она предназначена для  использования в течение длительного  времени. Как правило, объект недвижимости обладают конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание  в надлежащем состоянии. Вместе с  тем достаточно не простой процесс  передачи права собственности на недвижимость обуславливает не очень  высокий уровень ликвидности  недвижимости как товара, так как  ее нельзя быстро реализовать на наличные деньги.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
Список литературы

 

1. Ведомости CНД и ВС РФ. – 1992, №11. Ст.521.
2. Гришаев С. Страхование недвижимости // Хозяйство и право. – 2000, №11. с. 99-103.
3. Финансы/ Под ред. В.М. Родионовой. - М.: Финансы и статистика, 1995.
4. Фомичева Н.В. Страхование прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Страховое дело. – 2002, №5. с.7-11.
5. Фомичева Н.В. Страхование прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Страховое дело. – 2002, №5. с.7-11.
6. Шахов В.В. Страхование как самостоятельная экономическая категория//Финансы .– 1997, № 2 - с.38-41.