Методология исследования объектов недвижимости

Содержание

 

Введение	2
Общие понятия	3
Этапы обследования зданий и сооружений	5
Предварительное или общее обследование	5
Детальное обследование	6
Методы технического обследования	7
Визуальные методы	8
Визуально-инструментальные методы	12
Заключение	14
Библиографический список	15

 

 

 

Введение

Обследование зданий и сооружений - сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии. Техническая экспертиза предназначена для определения физического износа объекта недвижимости и его фактического состояния. Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Актуальность данной темы заключается в том, что в связи с многочисленным строительством высотных зданий, требует обеспечения безопасности при их строительстве и эксплуатации, а для этого необходим постоянный контроль состояния объекта. Вслед за промышленными и специальными объектами, такие работы в настоящее время предпринимаются для зданий гражданского назначения.

Целью данной работы является:

- введение понятия «техническое  обследование»;

- рассмотрение методов обследования зданий и сооружений;

-рассмотрение этапов технического обследования и выявление наиболее эффективного;

- рассмотрение деформаций, которым подвержены здания.

 

 

1. Общие понятия

Понятия, связанные с техническим обследованием зданий и сооружений, в литературных источниках имеют различные толкования и обозначаются различными терминами. А.И. Суббето под понятием «обследование» понимает процесс контроля, испытаний, анализа и оценки: «возрастной структуры» пассивной и активной части основных фондов; характера и объема разрушений в послеаварийной ситуациях; возможностей восстановления, реконструкции, модернизации, расширение объектов; возможных стратегий научно-технического обновления; состояния внешней и внутренней «экономической среды»; уровня загрязненности производства; степени агрессивности загрязнений; возможности утилизации отходов и т.п. А.И. Суббетто рассматривает техническое и инженерно-геологическое обследования как две самостоятельные «системы блоков», из семи обследований: № 1 экономического, № 2 - экологического, № 3 - социального, № 4 - эргомического, № 5 - научно-технического, № 6 - технического (архитектурно-строительного), № 7 - инженерно-геологического. Наличие или отсутствие тех или иных блоков по А.И. Суббето формирует представление о полноте «комплексного обследования».

Среди терминов, связанных с процессом технического обследования, наиболее часто встречается понятие «диагностика». Диагностика по А.И. Суббето выступает, с одной стороны, как часть «обследования», а с другой - как достаточно самостоятельный предмет теории.

В справочнике  «Технические средства диагностики» В.В. Клюева вообще отсутствует понятие «обследование», а рассматривается «техническая диагностика». Она определяется как отрасль научно-технических знаний, сущность которых составляют теория, методы и средства обнаружения, а также поиск дефектов объектов технической природы. Под дефектом при этом подразумевается любое несоответствие свойств объекта заданным, требуемым или ожидаемым его свойствами. Обнаружение и поиск дефектов - это процессы определения технического состояния объекта, объединяющиеся под общим термином «диагностирование». Результатом последнего является «диагноз».

В справочном пособии «Техническое обследование и ремонт зданий и сооружений» М.Д. Бойко «техническая диагностика» определяется как научная дисциплина, изучающая технические системы (в том числе здания и сооружения, а также их элементы), устанавливающая причины возникновения отказов и повреждений, разрабатывающая методы их обнаружения и оценки. Главной задачей диагностики как науки является разработка методов и средств получения всеобъемлющей информации о техническом состоянии объектов. Конечная цель диагностики зданий и сооружений состоит в мотивированном заключении о техническом состоянии отдельных инструкций и зданий в целом, их эксплуатационной пригодности, в получении сведений о том, какие отклонения от нормы имеются и где.

У некоторых авторов употребляется термин «техническая экспертиза», который по своей сути близок к понятию «техническая диагностика». Во многих литературных источниках применяются термины «обследование», «техническое обследование». В технической литературе, посвященной эксплуатации зданий, используется термин «осмотр конструкции», который близок к понятию «диагностирование». Непосредственно к технической диагностике относится понятие «контроль качества конструкций».

В справочнике /15/ рассматривается три типа задач определения технического состояния объектов. Первый тип составляют задачи определения технического состояния, в котором находится объект в настоящий момент. Это задача диагностирования. Задача второго типа - предсказание технического состояния, в котором окажется объект в некоторый будущий момент времени. Это задача прогнозирования. К третьему типу принадлежат задачи определения технического состояния, состояния, в котором находился объект в некоторый момент времени в прошлом. Это задачи генеза. Авторы /15/ задачи первого типа относят к технической, диагностике, второго - к технической прогностике, а третьего - ктехнической генетике.

В то же время все эти задачи имеют отношения к техническому обследованию, поскольку в зависимости от цели обследования могут решаться задачи или всех типов одновременно, или только одного либо двух типов. Так, например, при аварии зданий и сооружений определяется эксплуатационное состояние сохранившихся конструкций (техническая диагностика), выявляет состояние конструкций перед аварией (техническая генетика), даются предложения о возможности использования зданий после восстановительных работ (техническая прогностика).

Таким образом, в настоящее время окончательно не сложилась терминология понятий, связанных с определением эксплуатационных качеств зданий и сооружений в период их осмотра, а также в моменты времени в прошлом и будущем.

В данном реферате используется следующее толкование понятия:

Техническое обследование - процесс, который включает в себя контроль, испытания, анализ и оценку конструкций зданий и сооружений в целях выяснения эксплуатационных качеств конструкций, целесообразности ремонта и реконструкции зданий и сооружений, выяснение причин аварий, прогнозирование поведения конструкций в будущем.

2. Этапы технической экспертизы

Техническое обследование зданий и сооружений производится в связи с предполагаемой их реконструкцией, обнаружением дефектов строительных конструкций, вызывающих сомнение в их эксплуатационных качествах, после аварий зданий или сооружений, при возобновлении строительства после длительного перерыва в строительно-монтажных работах.

Основанием к проведению технического обследования служит Задание, в котором указываются: мотивы для производства обследования, цель реконструкции, ориентировочно планируемые полезные нагрузки после реконструкции, существующие полезные нагрузки, планировочные решения и условия эксплуатации после реконструкции. В Задании на техническое обследование желательно приводить также данные о возможностях строительных организаций, которое предполагается привлечь к работе по реконструкции и ремонту здания или сооружения, об имеющихся у них строительных материалах, механизмах и др.

До начала обследования следует изучить опыт проектирования и строительства, применявшиеся конструктивные решения, строительные материалы за исторический период, охватывающий время строительства и эксплуатации подлежащих обследованию зданий и сооружений. Обычно работы по обследованию выполняются в два этапа, т.е. проводится 1) предварительное или общее обследование; 2) детальное обследование. Иногда обследование ведется в один этап. Зависит это от задачи, состояния строительных конструкций и квалификации лиц, производящих обследование. Детальное обследование отнимает много времени и обходится дорого, поэтому необходимость в нем должна быть обоснована при предварительном или общем обследовании.

1. Предварительное обследование

Предварительное или общее визуальное обследование может включать в себя:

- рекогносцировочный осмотр  объекта;

- ознакомление с проектной  и исполнительной документацией;

- визуальное обследование  конструкций;

- выполнение обмерочных чертежей;

- выполнение прикидочных  поверочных расчетов некоторых  конструкций;

- ориентировочную оценку  состояния конструкций и объекта  в целом;

- разработку плана дальнейших  работ по обследованию;

- составление Заключения  по результатам предварительного  или общего обследования.

По результатам предварительного или общих обследований дают ориентировочную оценку технического состояния строительных конструкций и намечают программу дальнейшего детального обследования. При незначительных дефектах конструкций здания или сооружения и высокой квалификации производящего обследование специалиста на основе результатов общего обследования может быть сделана окончательная оценка технического состояния строительных конструкций.

2. Детальное визуально-инструментальное обследование объекта

Детальное визуально-инструментальное обследование объекта  в наиболее общем виде включает в себя:

- изучение проектной и  исполнительной документации;

- геологические и гидрогеологические  изыскания;

- геодезические работы;

- взятие проб материала  и их испытания;

- проведение неразрушающих  испытаний обследуемых конструкций;

- выполнение поверочных  расчетов конструкций;

- оценку состояния строительных  конструкций и обследуемого объекта  в целом;

- составление Заключения  по результатам детального обследования.

Детальное обследование производится с целью сбора окончательных обоснованных сведений для оценки технического состояния строительных конструкций. На основании этого обследования делается выбор конструктивного решения при реконструкции зданий и сооружений, а также усиления дефектных конструкций.

При детальных обследованиях:

- ставится задача получить  уточненные данные о положении  в плане и по высоте, сечении  конструкций, значениях физико-механических  характеристик материалов, дефектах  конструкций, эксплуатационной среде, полезных нагрузках;

- принимается расчетная  схема несущих конструкций;

- производятся поверочные  расчеты элементов конструкций  и сооружений в целом;

Инженерно-геологические изыскания выполняются при отсутствии рабочих чертежей фундаментов, исполнительных документов по их возведению и материалов об инженерно-геологических условиях площадки строительства обследуемого объекта, а также при расположении объекта на грунтовом основании, сложном в инженерно-геологическом отношении.

Детальное обследование конструкций бывает сплошным или выборочным.

Сплошное обследование производится в случаях, когда:

- отсутствует проектная  документация;