Земля, як об’єкт власності та господарювання в аграрній сфері

земельних ділянок розроблені відповідно до статті 23 Закону України від

19 вересня 1996 року № 378-ВР “Про  внесення змін і доповнень  до Закону

України “Про плату за землю”, пункту 7 “Положення про Державний комітет

України по земельних ресурсах”, статті 5 Указу Президента України від 14

жовтня 1993 року № 456/93 “Про приватизацію об’єктів незавершеного

будівництва”, статті 5 Указу Президента України від 29 грудня 1993 року

№ 612/93 “Про приватизацію автозаправних  станцій, що реалізують

пально-мастильні матеріали виключно населенню”, статті 4 Указу

Президента України від 12 липня 1995 року № 608/95 “Про приватизацію та

оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для

здійснення підприємницької діяльності”, статті 10 Указу Президента

України від 19 січня 1999 року № 32/99 “Про продаж земельних ділянок

несільськогосподарського призначення” та “Методики грошової оцінки

земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”,

затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 №

213, а також “Методики грошової  оцінки земель несільськогосподарського

призначення (крім земель населених  пунктів)”, затвердженої постановою

Кабінету Міністрів України  від 30 травня 1997 р. № 525. Порядок

регламентує:

 

методичні підходи та процедуру  експертної грошової оцінки;

 

вимоги до оформлення та затвердження результатів експертної грошової

оцінки;

 

права та обов’язки експертів;

 

порядок підготовки експертів;

 

організацію робіт з проведення експертної грошової оцінки, [13, ст.132]

 

Терміни, наведені нижче, вживаються в такому значенні:

 

об`єкт оцінки (об`єкт земельної  власності) - земельна ділянка (земельна

частка), права та зобов`язання, пов`язані з володінням, користуванням і

розпорядженням землею;

 

ціна – сума грошей, за яку фактично придбано (продано) об`єкт земельної

власності;

 

оціночна вартість - вірогідна ціна, за якої на дату оцінки можлива зміна

власника, умов власності або умов використання власності при укладенні

цивільно-правових угод;

 

експертна грошова оцінка - визначення оціночної вартості земельної

власності експертним шляхом, відповідно до характеру цивільно-правової ідповідно  до характеру цивільно-правової

угоди;

 

найефективніше використання –  юридично дозволене, фізично можливе,

економічно доцільне та найбільш прибуткове використання земельної

ділянки без погіршення її якісних  характеристик, без зниження її

продуктивності та за умов збереження еколого-естетичних властивостей;

 

юридично дозволене використання – використання земельної ділянки  за

цільовим призначенням з дотриманням  вимог встановлених обмежень та

обтяжень;

 

ставка (норма) капіталізації –  коефіцієнт переведення очікуваного

чистого доходу в поточну вартість (розрахункова або нормативна

величина);

 

експерт – фахівець, кваліфікація якого підтверджена кваліфікаційним

документом (сертифікатом) та який має  право (спеціальний дозвіл) на

проведення робіт з оцінки земель.

 

Експертна грошова оцінка передбачає визначення оціночної вартості

(ймовірної ціни), за якої на  дату оцінки досягається згода  щодо можливих

змін власника, умов власності або  умов використання власності при

укладенні цивільно-правових угод. Об’єктом оцінки є об`єкти земельної

власності (земельні ділянки, земельні частки, право власності на них та

права третіх осіб, які пов`язані  з володінням, користуванням і

розпорядженням землею), визначення оціночної вартості яких є метою

оцінки. Експертна грошова оцінка проводиться на підставі відповідного

договору і включає наступні етапи:

 

підготовка завдання на проведення земельно-оціночних робіт (об`єкт,

мета, дата оцінки, умови використання результатів оцінки);

 

збір вихідних даних про об`єкт  оцінки (його характеристики, властивості,

правовий стан, обмеження та обтяження щодо використання та інше);

 

аналіз даних про економічну ситуацію в регіоні, інвестиційний  клімат,

стан на регіональному та локальному ринках аналогічних об`єктів та

тенденції їх еволюції;

 

визначення найбільш ефективного  використання об`єкту оцінки;

 

вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;

 

визначення варіантів оціночної  вартості об`єкта оцінки за вибраними

методичними підходами та прийняття  остаточного значення оціночної

вартості;

 

узгодження результатів оцінки та висновку щодо оціночної вартості

об`єкту оцінки;

 

складання звіту про оцінку;

 

подання висновку щодо оціночної вартості об`єкта оцінки на затвердження

(у випадках, передбачених законодавством).

 

Визначення оціночної вартості здійснюється за обраними експертом

методичними підходами, які ґрунтуються  на:

 

оцінці земельної ділянки за методиками, затвердженими Кабінетом

Міністрів України;

 

співставленні цін продажу (оренди) аналогічних об’єктів;

 

капіталізації чистого доходу;

 

врахуванні витрат на зведення будівель та споруд на земельній ділянці.

 

В основу визначення оціночної вартості земельних ділянок шляхом

співставлення цін продажу аналогічних  об’єктів покладаються ціни

відповідних угод стосовно тих ділянок, які за факторами, що впливають на

їх вартість, в достатній мірі співпадають з ділянкою, що оцінюється. До

факторів, що впливають на вартість, відносяться:

 

правове відношення до земельної ділянки (наявність прав володіння, льної  ділянки (наявність прав володіння,

користування, розпоряджання земельною ділянкою, правових обтяжень та

обмежень);

 

умови продажу (вільний продаж, вимушений  продаж, ліквідаційний продаж,

продаж у зв'язку зі смертю власника в разі відсутності прямих

спадкоємців, продаж при позбавленні  власника права викупу застави та

iн.);

 

дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з  продажу, що

пов’язано зі зміною ринкових умов - рівень інфляції, активність ринку

(сезонна, циклічна, змішана), взаємодія  попиту та пропозиції тощо);

 

місце розташування (відмінності у  розташуванні земельних ділянок в

різних природнокліматичних зонах, в населених пунктах різної категорії

та у межах населених пунктів  відносно основних центрів тяжіння);

 

фізичні характеристики (розмір та конфігурація земельної ділянки та її

iнженерно-геологiчнi параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим

ґрунтових вод та паводків, заболоченість, проява небезпечних геологічних

процесів, елементи інженерної підготовки та захисту території, характер

та стан забудови);

 

використання прилеглої території (фондомісткість, щільність населення,

ступінь різноманітності місць  прикладання праці та послуг, рівень

інженерно-транспортного облаштування, якісний стан навколишнього

середовища);

 

встановлені вимоги до забудови та використання земельної ділянки

(функціональне зонування, правила забудови та використання міських

земель, технічні умови щодо їх освоєння, природоохоронні вимоги, вимоги

щодо збереження пам'яток історії  та архітектури).

 

При визначенні оціночної вартості земельної ділянки шляхом співставлення

з аналогічними об’єктами передбачається співставлення продажів декількох

об’єктів-аналогів, тому остаточна  величина визначається як медіанне

(серединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене)

значення отриманих результатів. Методичний підхід, що базується на

капіталізації чистого доходу, застосовується за умов найбільш

ефективного використання земельної  ділянки з урахуванням існуючих

зобов`язань та обмежень щодо її використання. За цим підходом оціночна

вартість об`єкта оцінки визначається як відношення річного чистого

доходу до ставки капіталізації. Ставка (норма) капіталізації

визначається переважним співвідношенням  між чистим доходом та цінами

продажу для аналогічних об’єктів земельної власності. В основу

визначення оціночної вартості шляхом капіталізації чистого доходу

покладаються чистий доход, який досягається  протягом тривалого періоду

внаслідок сільськогосподарського або  лісогосподарського використання

земельної ділянки чи надання земельної  ділянки в оренду, та ставка

капіталізації, яка визначається на основі цін угод стосовно аналогічних

земельних ділянок та відповідного їм чистого доходу. Для забудованих

ділянок ставка капіталізації визначається як в цілому для забудованої

ділянки, так і окремо для землі  і для будівель та споруд. Чистий доход

від забудованої земельної ділянки, наданої в оренду, включає також  і

чистий доход від надання  в оренду і будівель та споруд, які  розташовані  ль та споруд, які розташовані

на ній. При цьому оціночна вартість землі визначається як різниця між

чистим доходом від забудованої ділянки, капіталізованим за ставкою, яка

визначена для забудованої ділянки, та вартістю будівель і споруд. Якщо

використання земельної ділянки  або її частки є нерентабельним, то за

основу береться доход від ділянки-аналога  за тривалий період. Витрати на

утримання та експлуатацію забудованої  земельної ділянки включають:

відрахування на амортизацію; витрати  на адміністративне управління;

витрати власника; витрати на технічне обслуговування та ремонт та інше.

Методичний підхід, що базується  на врахуванні витрат на зведення

будівель та споруд на земельній  ділянці, використовується при оцінці

забудованих земельних ділянок  або забудова яких прогнозується  при умові

найбільш ефективного їх використання. За цим підходом оціночна вартість

земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу

забудованої ділянки (або капіталізованим  чистим доходом від її

використання) та усіма витратами  на зведення будівель та споруд. В

основу визначення оціночної вартості землі шляхом врахування витрат на

зведення будівель та споруд, які  розташовані на земельній ділянці,

покладаються ціни продажу забудованих  ділянок, які склалися на місцевому

ринку, та витрати, пов’язані із зведенням  будівель та споруд на

земельній ділянці. Вартість землі  та вартість будинків, будівель і

споруд складають оціночну вартість забудованої земельної ділянки.

Витрати на зведення будівель і споруд складають вартість будівництва,

включаючи прибуток забудовника та супутні будівництву витрати, зокрема,

витрати на проектування та відведення земельної ділянки, управління

будівництвом, державний нагляд, отримання  дозволів, а також на

фінансування, яке безпосередньо  пов`язане з будівництвом. При  визначенні

оціночної вартості об’єкта оцінки враховуються платежі та відрахування,

які встановлюються органами місцевого самоврядування на часткову участь