Земля, як об’єкт власності та господарювання в аграрній сфері

 

Дослідження виявили, що найбільш ринково  орієнтованою соціальною групою серед сільськогосподарських виробників є фермери. Цей висновок знайшов підтвердження у ході боротьби фермерів за прийняття нової редакції Земельного кодексу Верховною радою. 64% фермерів є прихильниками земельного ринку, хоча третина фермерів досі вважають, що земля не може бути товаром. У табл.3 наводиться порівняння відповідей фермерів і власників земельних часток (колишніх членів КСП), серед яких виділені особи  працездатного віку, на питання про майбутній ринок сільськогосподарських земель в Україні.

Проведений аналіз суспільної думки щодо ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні, з одного боку, цілком виправдовує трирічний (до 2005 р.) мораторій на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення в Україні.

 

             Таблиця 3.

Запитання: “Яким би Ви хотіли бачити у майбутньому ринок сільськогосподарських земель в Україні?”	Уявлення фермерів, власників земельних  часток і працездатних власників земельних часток про ринок сільськогосподарських земель в Україні, 2000 р., % респондентів
	Фермери	Власники земельних часток	Працездатні власники земельних часток
Земля повинна вільно продаватись  і купуватись між громадянами  України і інших країн	10,6	5,7	7,3
Купівля-продаж землі лише між громадянами  України	53,6	30,6	34,7
Земля не повинна бути товаром	32,5	53,9	47,5
Важко відповісти	3,3	9,8	10,5
Всього:	100	100	100

 

З іншого ж боку, затримки з введенням  і подальшим обмеженням ринку  землі створюють небезпеку розвитку тіньового ринку землі. Останнім часом в засобах масової інформації з’явились тривожні сигнали появи “чорного ринку” землі. Земельні частки оформлюють через дарчу або безстрокову оренду. Деякі фірми, що займаються постачанням  пального, мінеральних добрив, елітного насіння, засобів захисту рослин, укладають з керівниками сільгосппідприємств незаконні угоди щодо застави землі.

Умови цих угод не виключають ризику втрати землі селянами за безцінь. Отже, доцільність якнайшвидшого законодавчого забезпечення інституту земельного ринку і іпотеки землі в Україні диктується необхідністю захисту прав власників земельних часток.

Адже в ході реорганізації  колективних  сільгосппідприємств селяни отримали земельні сертифікати, що не забезпечують реалізацію права володіння, користування та розпорядження земельними частками у повному обсязі. Одразу ж після отримання сертифікатів на право на земельну частку (пай) стихійно розпочався їх рух.  Щоб захистити інтереси селян, цей процес необхідно спрямувати в цивілізоване русло. Акти купівлі-продажу землі повинні відбуватись прозоро, в чіткому правовому полі, через механізми земельного ринку.

Станом на початок лютого  2001р. право власності на землю  оформлено Державними актами лише у 35,5% власників земельних сертифікатів, тому доцільно відшукати можливості прискорення їх видачі.

Терміновим завданням є створення системи державної реєстрації прав власності на нерухомість, яка б не тільки створювала гарантії для продавця і покупця на земельному ринку, але і зводила б до мінімуму ризик втрати землі для власників земельних часток. 

Вже зараз очевидно, що обмеження на ринок землі, введені у Земельному кодексі, будуть гальмувати розвиток приватних господарств. Ефективне задіяння механізму застави землі передбачає певний рівень концентрації земельних угідь, проте в умовах обмежень, встановлених Земельних кодексом, процеси концентрації не мають основи для розвитку. Отже, не виключено, що в найближчому майбутньому при розробці конкретних

механізмів іпотечного кредитування постане необхідність ліквідації обмежень на розмір приватних земельних ділянок. Багаторічні затримки з прийняттям законодавчих актів стосовно формування земельного ринку і іпотечного  кредитування під заставу землі і так практично унеможливили налагодження системи середньо - і довгострокового кредитування сільськогосподарських виробників і стримують залучення інвестицій у галузь.

Запровадження іпотечного кредитування під заставу землі передбачає розробку й задіяння механізмів вилучення землі у разі неповернен я кредитів. Останнє створює реальну загрозу втрати селянами землі, поки земельні ділянки не будуть законодавчо закріплені за ними Державними актами.

Отже, з одного боку, існує загроза  негативного сприйняття пересічними селянами ліквідації обмежень на строки введення земельного ринку і мельного ринку і розмір угод, а з іншого – економічна необхідність ліквідації цих обмежень як таких, що стримуватимуть розвиток сільського господарства. Вихід може бути лише в поширенні інформації в суспільстві і законодавчому захисті прав селян. Адже добре відомо, що в умовах ринкової економіки угоди купівлі-продажу землі не відіграють великої ролі порівняно з іпотекою, отже загроза втрати селянами землі за безцінь дещо перебільшена.

Переконливим аргументом є посилання  на досвід інших країн з перехідною економікою. За даними Інституту аграрного розвитку у Центральній і Східній Європі  в угодах купівлі-продажу землі було задіяно: 0,29% земель сільськогосподарського призначення у Словаччині (1998 р.), 0,15% - у Румунії(1998 р.), 0,21% - у Чехії (1996 р.), 0,90% - у нових Федеральних землях Німеччини (1999 р.). Лише у Польщі, де приватна власність на землю зберігалась протягом усього післявоєнного періоду, а в перехідний період підсилились процеси структурних перетворень, обсяг операцій купівлі-продажу землі дещо більший і склав 1,67% сільгоспугідь у 1997 р. Польща також першою серед країн з перехідною економікою запровадила механізм кредитування під заставу землі. Комерційні банки Польщі приймають землю як додаткове забезпечення при наданні довгострокових кредитів сільськогосподарським виробникам.

Масштаб угод про заставу землі в розвинених країнах є набагато перевершує обсяги купівлі-продажу. Наприклад, у США іпотечні кредити складають майже 70%  від всіх обсягів кредитування в сільському господарстві. Досвід організації системи іпотечного кредитування у розвинених країнах заслуговує на уважне і критичне вивчення з огляду на актуальність цієї проблеми в Україні.

Як і у будь-якій розвиненій країні з глибокими капіталістичними традиціями, в у США питання про необхідність існування ринку землі не стоїть, як не стоїть питання про існування інших ринків. Право приватної власності на землю є природнім і не потребує обґрунтувань, інтерпретацій, або доказів доцільності. Сільськогосподарськими землями займається Міністерство сільського господарства США, проте лише у мірі, що не обмежує прав власників землі. Сільськогосподарські землі продаються лотами з аукціонів (звичайно, відкритих) їх власниками, або фірмами, що займаються торгівлею нерухомістю, проте масштаб цих угод незначний порівняно з угодами застави землі.

У США існує стабільна конкурентноспроможна система надання іпотечних кредитів сільськогосподарським виробникам, незалежно від їх розміру. 

Іпотечним кредитуванням, поряд з  місцевими комерційними банками, займаються банки з Об’єднаної Федеральної Системи Фермерського Кредиту (Federal Farm Credit Consolidated System). Об’єднана Федеральна Система Фермерського Кредиту забезпечує чверть всіх обсягів кредитів для фермерів і фермерських кооперативів США і складається з трьох частин – Федеральних земельних банків, Федеральних банків середньострокового кредиту та Банків для кооперативів, що надають короткострокові кредити. Федеральні земельні банки надають довгострокові кредити фермерам, в тому числі і під заставу землі та іншого нерухомого майна, а для того, щоб себе фінансувати, випускають облігації номіналом 1000 дол. на строк від 1 до 15 років, відсотки за якими сплачуються раз в півроку. Термін “федеральні” у назві цих банків зовсім не означає, що вони знаходяться у

власності держави, або під її керівництвом, чи фінансуються урядом. Жодна державна інституція не диктує банку, на який строк видавати кредит і під які проценти. По кожному кредиту ставка визначається окремо, враховуючи конкретні обставини, включаючи кредитну історію позичальника.

 

Банки заробляють гроші самі і є звичайними гравцями на фінансових ринках. Їх акції, поряд з фінансовими зобов’язаннями, вільно продаються і купляються на фінансових ринках. Тобто земельні ринки не існують у вакуумі, а тісно пов’язані з рештою ринків, а найбільш тісно – з фінансовими. Існує також вторинний ринок закладних.

Вторинний ринок дозволяє кредитним установам продавати право на іпотечну позику, аспеціально створена Федеральна Корпорація Сільськогосподарської іпотеки, (приватна корпорація) гарантує своєчасну виплату за цими цінними паперами. В той же час банки з Об’єднаної Федеральної Системи Фермерського кредиту дійсно пропонують кредити фермерам на більш вигідних умовах порівняно з іншими банками, оскільки вони є колишніми урядовими агентствами, пізніше приватизованими. Тому інвестори вважають

зобов’язання цих банків менш ризикованими і відповідно платять більше, тобто погоджуються на нижчі відсоткові ставки. А в результаті виграють фермери.

Отже, в процесі еволюції роль держави  в організації і здійсненні довгострокового кредитування фермерів під заставу землі, була зведена до мінімуму, проте своїм авторитетом держава підтримує систему фермерського кредиту завдяки довірі суспільства. З вищенаведеного можна зробити важливий висновок для організації системи іпотечного кредитування в Україні – іпотечний земельний банк повинен спеціалізуватись на викупі заставних на землю у комерційних банків, що надаватимуть кредити сільгоспвиробникам. Взагалі, організація вторинного ринку «земельних» закладних як засобу  для рефінансування банківського капіталу, вкладеного під заставу землі, є критичним питанням для організації системи іпотечного кредитування. Ці цінні папери вважаються одними з найбільш поширених на фондових ринках розвинених країн. Наприклад, частка закладних складає 40% на фондовому ринку Німеччини. Необхідно

побудувати таку систему іпотечного кредитування, при якій покупка закладних вважалась би надійним способом розміщення капіталу для інвесторів. Щоб захистити власників закладних, держава повинна здійснювати жорсткий контроль за діяльністю іпотечних банків.

Іпотечне кредитування є неможливим без системи реєстрації прав власності на нерухомість, адже ще при зародженні іпотеки у давній Греції  на початку VI століття до нашої ери на межі земельної ділянки позичальника встановлювали стовп, на якому відмічались всі борги власника землі, від  дмічались всі борги власника землі, від чого власне і походить слово іпотека (підпора).  Таким чином забезпечувалась гласність, яка давала можливість кожній зацікавленій особі переконатися у стані даної земельної власності.  В Україні необхідно сформувати таку систему реєстрації, яка б не тільки створювала гарантії для продавця і покупця на земельному ринку, але, враховуючи низьку правову обізнаність власників земельних часток,  ефективно захищала б їх інтереси від шахрайства і оборудок тіньового ринку. 

Не менш важливий висновок, що витікає  з аналізу систем іпотечного кредитування розвинених країн, полягає у тому, що система іпотечного кредитування повинна однаково враховувати інтереси як великих сільськогосподарських підприємств, так і  дрібних землевласників.  Тим самим буде створено умови для розвитку сімейних ферм.

Для підвищення ефективності впровадження системи іпотечного кредитування може бути корисним аналіз суспільної думки. Адже ця проблема тісно пов’язана з проблемою земельного ринку.

Як показало соціологічне дослідження 2000 р., понад половини фермерів України ставляться позитивно до створення іпотечних банків, а 44% фермерів погодились би взяти кредит під заставу землі. Порівняння відповідей фермерів на запитання про готовність закласти землю з відповідями  керівників і головних спеціалістів великих сільськогосподарських підприємств, утворених на базі КСП, говорить, що фермери   почуваються    більш   впевнено   як   власники   і   керівники   своїх  господарств. Тільки 15% керівників сільгосппідприємств погодились би взяти кредит під заставу землі (табл.4). Основна причина обережного підходу до іпотеки землі полягає у побоюванні втратити землю, адже 41% представників керівного складу КСП і 46% фермерів згодні з тим, що одночасно з наданням кредитів мусить спрацювати ефективний законодавчий механізм вилучення землі у разі невиконання зобов'язань (табл.5).

 

Таблиця 4

 

Готовність фермерів і керівництва  сільськогосподарських підприємств,

утворених на базі КСП, взяти кредит під заставу землі

 

Запитання: “Чи погодились би Ви взяти  кредит під заставу землі?”

Фермери,  %  Керівники і головні спеціалісти  реорганізованих

сільгосппідприємств, %

 

Так 43,7 14,8

 

Ні 28,5 37,6

 

Важко відповісти 27,8 47,6

 

Всього: 100 100

 

 

 

Таблиця 5

 

 Готовність фермерів і керівництва  сільгосппідприємств, утворених  на

базі КСП, виконувати умови кредитування під заставу землі

 

Запитання: “Чи згодні Ви з тим, що одночасно з наданням кредитів мусить

спрацювати ефективний законодавчий механізм вилучення землі у разі

невиконання зобов'язань?” Фермери,  %  Керівники і головні спеціалісти

реорганізованих  сільгосппідприємств, %

 

Так 46,0 41,0

 

Ні 22,7 31,4

 

Важко відповісти 30,3 27,6