Финансовые и коммерческие векселя, инвестиционные сертификаты. Ипотека

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.

Право аренды может  быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом  или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных ч. 3 ст. 335 Гражданского кодекса РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Залог недвижимого  имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения  доли каждого из собственников в  праве собственности), ипотека может  быть установлена при наличии  письменного согласия на это всех собственников.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения  по требованию залогодержателя взыскания  на эту долю при ее продаже применяются  правила ст. 250 и 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

При ипотеке  государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном порядке.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей) и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Договор об ипотеке  подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение  правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет за собой его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке  считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной  регистрации.

На данный момент возникает очень много споров, относительно действующего Федерального закона «Об ипотеке», который неоднозначно трактуется на практике. Закон относительно новый и требует внимания к себе со стороны людей, применяющих нормы закона. Все это потребовало со стороны законоприменяющих органов обобщения практики, в связи с чем от 28 января 2005 г. принято Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». В качестве примера приведем ст. 1 из данного информационного письма:

«Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Кредитор предъявил  в суд требование о взыскании  с должника суммы выданного кредита  и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.

Арбитражный суд  удовлетворил требование истца о  взыскании с должника суммы основного  долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр) залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.

Суд апелляционной  инстанции решение суда первой инстанции  в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания  на предмет ипотеки отменил и  требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 части 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российско1 Федерации (далее ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметов которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Кроме того, действующее  законодательство не предусматривает  погашения учреждением юстиции  по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее  – учреждение юстиции) сделанной  им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства».

Как видно из приведенного примера в данном Информационном письмо рассмотрены наиболее спорные  моменты, которые неоднозначно толкуются правоприменителями.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Депозитные и  сберегательные сертификаты.

 

  Сертификат –это письменное  обязательство банка эмитента  о вкладе денежных средств,  удостоверяющее право вкладчика  или его право приемника на  получение по истечении установленного срока суммы вклада и процентов по нему. Сертификаты могут выпускаться как в разовом порядке, так и сериями.

  Сертификаты могут быть именными  и на предъявителя.

  Сертификат не может служить  расчетным или платежным средством  за проданные товары или оказанные услуги.

  Денежные расчеты по купле  – продаже депозитных сертификатов  и выплате сумм по ним осуществляются  только в безналичном порядке.

Депозиты и сберегательные сертификаты  являются ценными бумагами.

Сберегательный сертификат может  быть выдан только гражданину Российской Федерации или иного государства, использующего рубль в качестве официальной денежной единицы. Депозитный сертификат может быть выдан только организации, являющейся юридическим лицом, зарегистрированным на территории Российской Федерации или на территории иного государства, использующего рубль в качестве официальной денежной единицы.

  Сертификат не подлежит вывозу  на территорию государства, не  использущие рубль в качестве  официальной денежной единицы.  Право требования по депозитному  сертификату может быть передано только юридическим лицам, зарегистрированном на территории Российской Федерации или иного государства, использующего рубль в качестве официальной денежной единицы. Право требования по сберегательному денежному сертификату передается только гражданам РФ или иного государства, использующего рубль в качестве официальной платежной единицы.

  Сертификаты должны быть  срочными. Срок обращения по депозитным  сертификатам (с даты выдачи до  даты, когда владелец сертификата  получает право востребования депозита или вклада по сертификату) ограничивается одним годом.

  Срок обращения сберегательных  сертификатов ограничивается тремя  годами.

  В случае, если срок получения  депозита или вклада по сертификату  просрочен, то такой сертификат  считается документом до востребования, по которому банк несет обязательство оплатить вклад по первому требованию владельца (бенефициара).

  Банк может предусмотреть  возможность досрочного предъявления  к оплате срочного сертификата.  При этом банк выплачивает  владельцу такого сертификата сумму сертификата и процента по пониженной ставке, устанавливаемой банком при выдаче сертификата.

  Проценты по сертификатам  устанавливаются при выпуске  и указываются на бланках в  процентном и денежном виде. При  этом процентные выплаты, причитающиеся владельцу по истечении срока сертификата не зависят от времени приобретения.

  В международной практике  имеют хождение процентные депозитные  сертификаты, дисконтные, т.е. продающиеся  по цене ниже номинала и  сертификаты с «плавающей» ставкой. Срок действия последнего сертификата составляет от 3 до 5 лет и процентная ставка определяется каждые 6 месяцев на последующие полгода.

  Бланк именного депозитного  сертификата должен иметь место  для передаточных подписей.

  Бланк сертификата должен содержать также все условия выпуска, оплаты и обращения сертификата (условий и порядка уступки прав, требование по сертификату. В случае, если с сертификатом была произведена операция, не предусмотренная условиями, содержащимися на его бланке, такая операция считается недействительной.

  Изготовление бланков депозитных  и сберегательных сертификатов, как именных, так и на предъявителя  производится только полиграфическими  предприятиями, имеющим лицензию  на выпуск ценных бумаг.

  Банк самостоятельно разрабатывает условия выпуска и обращения сертификата.

  Условия выпуска и обращения  сертификатов, описание внешнего  вида и образец сертификата  утверждаются правлением банка  – эмитента и направляются  в 3-х экземплярах на экспертизу  в Главное территориальное управление ЦБР по мету нахождения корреспондентского счета, которое дает заключение о соблюдении банком – эмитентом существующих правил по выпуску сертификата и при отсутствии нарушений один экземпляр условий пересылается в Управление ценных бумаг ЦБР. Условия выпуска сертификата должны соответствовать инструкции Минфина РФ «О содержании проспекта эмиссии ценных бумаг». Сертификаты, являясь ценными бумагами, не подлежат регистрации и не требует специального решения об их выпуске со стороны ЦРБ. Вместе  с тем территориальное управление может запретить выпуск сертификатов, а также признать недействительными выпущенные по следующим мотивам:

- условия выпуска противоречат  действующему законодательству  или правилам ЦБР;

- банк – эмитент своевременно  не предоставил условия выпуска в Главное территориальное Управление ЦБР;

- банк – эмитент указывает  в своей рекламе о выпуске  сертификатов сведения, противоречащие  условиям их выпуска, действительному  состоянию дел, действующему законодательству;

- банк нарушает действующее  законодательство и правила ЦБР о процессе выпуска и обращения сертификата.

  Владелец сертификата может  уступить права требования сертификата  другому лицу. По сертификату  на предъявителя эта уступка  осуществляется простым вручением,  по именному оформляется на обратной стороне сертификата двусторонним соглашением (дессией).

  При наступлении срока востребования  владелец сертификата должен  предъявить его в банк вместе  с заявлением, содержащим указание  способа погашения сертификата.

  С целью учета проданных  сертификатов коммерческие банки ведут специальные регистрационные журналы или предусматривают выпуск сертификата со специальными отправными корешками, содержащими те же регистрационные реквизиты.

  Сертификаты выпускаются по  срокам от 1 месяца до 3 лет, а  по сумме депозитных сертификатов – от 5 тысяч до 10 млн. рублей, сберегательных сертификатов от 1 тысячи и свыше 1 млн. рублей. Процентные ставки зависят от размера и срока вклада, некоторые банки осуществляют индексацию и ежемесячную выплату дохода. Депозитные сертификаты могут быть куплены в любое время в течении периода их действия – проценты начисляются со дня приобретения.